Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2018 г. N 15АП-6213/18

город Ростов-на-Дону

24 мая 2018 г.

дело N А32-22229/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Югстройбизнес"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 06.04.2018 по делу N А32-22229/2017

по иску администрации муниципального образования город Краснодара

к обществу с ограниченной ответственностью "Югстройбизнес"

при участии третьих лиц, не заявляющих самоятоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Бейгуленко Владимира Анатольевича

о расторжении договора аренды, об обязании возвратить земельный участок,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодара обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Югстройбизнес" о расторжении договора аренды земельного участка от 22.04.2011 N 4300017314 и об обязании возвратить администрации земельный участок общей площадью 670 кв.м с кадастровым номером 23:43:0122035:42, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Российская, 319/1, путем освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Исковые требования мотивированы неисполнением обязанности по освоению земельного участка для целей его строительства, несовершения действий по получению разрешения на строительство, неподписанием соглашения о возврате земельного участка.

Определением от 15.08.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Бейгуленко Владимир Анатольевич.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме, расторг договор аренды от 22.04.2011 N 4300017314 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0122035:42 площадью 670 кв.м, расположенного в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по улице Российская, 319/1, заключенный администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью "Югстройбизнес". Суд обязал ООО "Югстройбизнес" возвратить администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0122035:42 площадью 670 кв. м, расположенный в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по улице Российская, 319/1, в освобожденном виде, путем подписания акта приема-передачи земельного участка. Суд указал, что настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:43:0122035:42 (номер государственной регистрации аренды: 23-23-01/466/2011-195; дата государственной регистрации аренды: 20.07.2011; основание государственной регистрации аренды: договор аренды земельного участка от 22.04.2011 N 4300017314).

Суд указал, что в 2012 году обществом был получен градостроительный план земельного участка, заключен договор на производство проектных работ, подготовлен архитектурный проект мастерской по ремонту бытовой техники. Условия подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения г. Краснодара получены в 2013 году. Между тем, как установил суд, разрешение на строительство обществом получено не было, строительство на участке не начато, в связи с чем суд пришел к выводу, что на протяжении шести лет с даты заключения договора аренды общество так и нем приступило к застройке земельного участка. Суд отметил, что доказательств невозможности строительства на данном земельном участке общество не представило, как и доказательств обращения за получением разрешения на строительство. Судом отклонен довод ответчика о финансовых затруднениях, поскольку указанное не может свидетельствовать о наличии объективных причин, исключающих или существенно затрудняющих строительство. Суд также учел, что общество не представило доказательств невозможности застройки земельного участка в течение трех лет с даты заключения договора или в иной разумный срок. На основании вышеуказанного суд пришел к выводу, что требования истца заявлены правомерно.

Общество с ограниченной ответственностью "Югстройбизнес" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, в иске отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что решениями городской Думы внесены изменения в параметры строительства, мест допустимого размещения здания, минимальных отступов от границ участка, указанное явилось основанием для изменения проекта документов для получения разрешения на строительство. Суд не учел, что акт, которым истец фиксировал факт неосвоения земельного участка не может быть признан надлежащим доказательством, поскольку составлен в отсутствие представителя ответчика.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 18.02.2011 N 1134 обществу предоставлен в аренду на десять лет из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:43:0122035:42 площадью 670 кв. м для строительства объекта по ремонту бытовой техники по ул. Российской, 319/1. Предоставлению земельного участка предшествовало постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 11.08.2010 N 6030 "Об утверждении ООО "Югстройбизнес" материалов предварительного согласования места размещения объекта по ремонту бытовой техники в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара". Сформированный земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 23:43:0122035:42.

Администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Югстройбизнес" заключен договор аренды от 22.04.2011 N 4300017314 земельного участка с кадастровым номером 23:43:9122035:42 площадью 670 кв. м, для строительства объекта по ремонту бытовой техники (площадью не более 350 кв. м). Договор аренды заключен на срок с 18.02.2011 по 18.02.2021.

В соответствии с пунктом 3.2.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неиспользования земельного участка или его части более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или настоящим договором.

Судом в результате исследования материалов регистрационного дела спорного земельного участка, предоставленного по запросу арбитражного суда, установлено, что перенаем по договору аренды земельного участка не осуществлялся, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что указание в выписке из ЕГРН от 21.07.2017 N 23/132/001/2017-6474 аренды земельного участка, зарегистрированной на имя Бейгуленко В.А., является технической ошибкой. В судебном заседании 15.11.2017 директор общества Бейгуленко В.А. на вопрос суда подтвердил, что соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка не заключалось. Установленные судом первой инстанции в данной части обстоятельства сторонами не оспариваются.

В соответствии с кадастровым паспортом от 24.09.2010 N 2343/12/10-739953 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0122035:42 имеет разрешенное использование - для размещения объекта по ремонту бытовой техники.

Согласно акту осмотра от 11.10.2016 N 2692, составленному управлением муниципального контроля администрации города Краснодара, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0122035:42 не огражден, на части участка произрастает сорная растительность, на участке расположен металлический контейнер. Здания, строения, сооружения на земельном участке отсутствуют.

Из письма департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 29.09.2016 N 29/10670 следует, что разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0122035:42 не выдавалось, выдан градостроительный план от 23.11.2012.

Администрация направила обществу уведомление о прекращении договора аренды от 11.11.2016 N 15515/01, в котором предложила подписать соглашение о расторжении договора, освободить земельный участок и возвратить его администрации. Предложение расторгнуть договор мотивировано длительным неосвоением земельного участка.

Направлению уведомления с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды предшествовало предписание департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального от 18.07.2016 N 21646.26, в котором обществу предлагалось сообщить об устранении выявленных нарушений в виде неосвоения земельного участка, а также погасить задолженность по арендной плате.

Не получив от общества подписанное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно статье 45 Земельного кодекса Российской Федерации неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, является основанием для досрочного прекращения права на землю. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как верно установил суд первой инстанции, градостроительный план земельного участка был получен обществом в 2012 году. Договор на производство проектных работ заключен в 2012 году. Архитектурный проект мастерской по ремонту бытовой техники подготовлен в 2012 году. Условия подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения г. Краснодара получены в 2013 году.

Между тем, как следует из материалов дела и указал суд первой инстанции, разрешение на строительство обществом получено не было, строительство на участке не начато.

Таким образом, суд верно отметил, что на протяжении шести лет с даты заключения договора аренды общество так и нем приступило к застройке земельного участка.

Доказательств невозможности такого строительства на данном земельном участке общество не представило. Доказательств обращения за получением разрешения на строительство общество также не привело.

Обоснование общества неосвоения земельного участка финансовыми затруднениями не может свидетельствовать о наличии уважительных причин, исключающих или существенно затрудняющих строительство. Общество не представило доказательств невозможности застройки земельного участка в течение трех лет с даты заключения договора или в иной разумный срок.

Ссылка общества на изменение решениями городской Думы параметров строительства, мест допустимого размещения здания, минимальных отступов от границ участка, которое состоялось в 2014-2016 годах, также не является достаточным обоснованием неосвоения земельного участка. До такого изменения ответчик имел более чем достаточно времени для освоения участка. В указанной части доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

Довод жалобы о том, что акт, которым истец фиксировал факт неосвоения земельного участка, не может быть признан в качестве надлежащего доказательства, поскольку составлен в отсутствие представителя ответчика, также подлежит отклонению, как не имеющий правового значения для рассмотрения дела. Опровергать доводы иска ответчик мог и должен был представлением относимых и допустимых доказательств освоения участка, его застройки. Однако такие доказательства ответчиком не представлены.

Таким образом, поскольку на протяжении шести лет с даты заключения договора аренды земельного участка общество в отсутствие уважительных причин объективных и очевидных непреодолимых препятствий так и не получило разрешения на строительство, арбитражный суд считает отсутствие застройки земельного участка существенным нарушением договора аренды, достаточным для его расторжения по требованию арендодателя (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2018 по делу N А32-22229/2017 оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Югстройбизнес" в доход федерального бюджета 3 000 (три тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов