Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2018 г. N 10АП-5579/18

г. Москва

23 мая 2018 г.

Дело N А41-96852/17

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.

судей: Бархатова В.Ю., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Малофеевой Ю.В.,

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (ИНН 5009027119, ОГРН 1035002002474)- Лысенкова Ю.В., представитель по доверенности от 30.09.2016 г.,

от ответчика ООО "Нефтегазстройсервис" (ИНН 5009030697, ОГРН 1035002010251)- Болтинская, С.И., представитель по доверенности от 15.01.2017 г.,

от третьих лиц:

Министерства имущественных отношений Московской области (ИНН 7725131814;

ОГРН 1025005245055) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Нефтегазстройсервис" (ИНН 5009030697, ОГРН 1035002010251) на решение Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2018 года по делу N А41-96852/17, принятое судьей Гриневой А.В.,

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области к ООО "Нефтегазстройсервис" о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нефтегазстройсервис" (далее - ООО "Нефтегазстройсервис") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.09.2002 N 220-КИЗ в размере 14 223 195 руб. 00 коп. основного долга за период с 01.01.2013 по 31.12.2016 и 4 851 541 руб. 02 коп. пеней за период с 016.03.2013 по 31.12.2016; расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2002 N 220-КИЗ (л.д.2-6).

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2018 года по делу N А41-96852/17исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 68-70).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Нефтегазстройсервис" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального права (л.д. 73-74).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 26.09.2002 года между Комитетом по управлению имуществом Домодедовского района Московской области (в настоящее время Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово) и ООО "Нефтегазстройсервис" был заключен договор аренды земельного участка N 220- КИЗ.

Согласно данному договору и акту приема-передачи Комитет по управлению имуществом предоставил, а ООО "Нефтегазстройсервис" принял во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 2 500 кв.м., с кадастровым номером 50:28:0010304:21 предыдущий номер 50-28-070230-0001), расположенный вблизи г. Домодедово, под строительство газозаправочной станции. Данный договор заключен сроком на 49 лет и вступает в силу момента государственной регистрации (п. 3.1 договора).

Государственная регистрация вышеуказанного договора произведена 27.05.2003 года.

Дополнительными соглашениями N 1 от 07.02.2003 года; N 2 от 12.02.2004 года; N 3 от 06.06.2005 года; N 4 от 15.06.2006 года были изменены размер и условия внесения арендной платы.

Размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в п. 2.1,2.2 договора. В соответствии с договором и дополнительным соглашением N 4 от 15.06.2006 года п. 2.1. размер арендной платы устанавливается в размере базовой ставки арендной платы с арендуемого участка с учетом добавочных и повышающих коэффициентов на основании решения Совета депутатов Домодедовского района N 244/44 от 26.05.2005, закона Московской области от 08.12.2004 года N 166/2004-03.

Арендная плата за пользование земельным участком вносится ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по договору аренды земельного участка от 26.09.2002 N 220-КИЗ составила в размере 14 223 195 руб. 00 коп. основного долга за период с 01.01.2013 по 31.12.2016 и 4 851 541 руб. 02 коп. пеней за период с 016.03.2013 по 31.12.2016.

Истец направил в адрес ответчика претензию N 2-20/146 от 25.01.2017 г.

Указанное обстоятельство и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. Поскольку претензия направленная ответчику оставлена последним без удовлетворения.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Удовлетворяя требования о расторжении договора суд первой инстанции исходил из того, что представленными в материалы дела документальными доказательствами подтверждается существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ответчик указывает, что при изменении цены договора должна быть произведена государственная регистрация изменений.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды. Арендная плата по Договору определяется с соответствии с формулой, утвержденной Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области": Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Согласно статье 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (принят решением Мособлдумы от 29.05.1996 N 9/92) юридические лица, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, вносят арендную плату ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала, физические лица - ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Поскольку факт нарушения денежного обязательства подтверждается материалами дела, доказательств оплаты арендных платежей не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере и пени.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

25.01.2017 Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области по адресу ответчика, согласно сведениям содержащимся в ЕГРЮЛ, было направлено уведомление, в котором предлагает в разумный срок устранить нарушения, послужившие основанием для расторжения договора, при невозможности устранений нарушений, расторгнуть договор аренды путем подписания прилагаемого соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Факт направления претензии с предложением расторгнуть договор аренды подтверждается представленной претензией, квитанцией почты о направлении корреспонденции в адрес ответчика.

В указанной претензии содержится предложение о расторжении указанного выше договора аренды в связи с систематическим нарушением ответчиком условий договора в части полноты и своевременности внесения арендной платы за земельный участок.

Суд первой инстанции, признав нарушение договора аренды земельного участка существенным, обоснованно удовлетворил заявленные требования о расторжении договора аренды.

Доводы ответчика о том, при изменении цены договора должна быть произведена государственная регистрация изменений, основано на ошибочном толковании действующего законодательства.

В соответствии с абз. 1 п. 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что размер платежей устанавливает арендодатель в соответствии с изменением ставки земельного налога, коэффициентов, использованных при расчете арендной платы. Арендатор самостоятельно пересчитывает арендную плату после опубликования нормативных документов в местной печати.

В данном случае, договор предусматривает одностороннее изменение размера арендной платы по уведомлению арендодателя, что не противоречит нормам Гражданского кодекса РФ.

Изменение арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Данные выводы соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 информационного письма от 31.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.03.2011 N ВАС-2214/11 по делу N А06-4340/2009.

Кроме того, размер арендной платы, механизм ее изменения и условие договора, определяющее порядок увеличения арендной платы, не были оспорены ответчиком в течение действия всего договора.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение и дополнительное решение Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2018 года по делу N А41-96852/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

В.Ю. Бархатов В.Н. Семушкина