Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2018 г. N 15АП-5522/18

город Ростов-на-Дону

23 мая 2018 г.

дело N А32-14334/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Малыхиной М.Н.. Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Щетининым П.И.,

при участии:

от ООО "Отдых и лечение" - директор Консул А.Н., представитель Корешова И.В. ( по доверенности от 8 мая 2018 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Данько М.М.)

от 8 февраля 2018 года по делу N А32-14334/2017

по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Отдых и лечение" (ИНН 2301053680, ОГРН 1052300013875), г.Анапа Краснодарского края,

при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Центральный универмаг" (ИНН 2301060896), г.Анапа,

о расторжении договоров аренды,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Отдых и лечение" и просит:

1. Расторгнуть договор аренды от 27 апреля 2010 года N 3700003782 земельного участка площадью 3719 кв. м. из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, в 16 м на север от земельного участка по адресу: г. Анапа, ул. Набережная, 10, с кадастровым номером 23:37:0102001:214 для эксплуатации и обслуживания лечебного пляжа.

2. Расторгнуть договор аренды от 27 апреля 2010 года N 3700003781 земельного участка площадью 10 476 кв. м. из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, в 20 м на северо -запад от земельного участка по адресу: г. Анапа, ул. Набережная, 32а, с кадастровым номером 23:37:0103001:172 для эксплуатации и обслуживания лечебного пляжа

3. Расторгнуть договор аренды от 27 апреля 2010 года N 3700003778 земельного участка площадью 7866 кв. м. из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, в 2 2 м на северо-запад от земельного участка по адресу: г. Анапа, ул. Гребенская, 2а, с кадастровым номером 23:37:0103001:170 для эксплуатации и обслуживания лечебного пляжа

4. Указать, что данное решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка площадью 3719 кв. м. из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, в 16 м на север от земельного участка по адресу: г. Анапа, ул. Набережная, 10, с кадастровым номером 23:37:0102001:214; земельного участка площадью 10 476 кв. м. из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, в 20 м на северо-запад от земельного участка по адресу: г. Анапа, ул. Набережная, 32а, с кадастровым номером 23:37:0103001:172; земельного участка площадью 7866 кв. м. из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, в 22 м на северо-запад от земельного участка по адресу: г. Анапа, ул. Гребенская, 2а, с кадастровым номером 23:37:0103001:170.

Заявление мотивировано намерением местного самоуправления прекратить арендные отношения. Администрацией отменены приказы, которыми принимались решения о передаче участков в аренду. Несогласие общества с инициативой истца послужило поводом для обращения Управления в суд с рассматриваемым в настоящем деле иском.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2018 в удовлетворении иска отказано. Суд указал, что заключенные сторонами договоры не имеют оснований для расторжения их по инициативе стороны в отсутствие оснований. Также суд указал, что возможная недействительность договоров влечет отказ в требовании об их расторжении.

Не согласившись с указанным решением, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить как незаконное и необоснованное. Апеллянт указывает, что, поскольку установленные договорами аренды сроки аренды истекли, а муниципальное образование не желает дальнейшего продления договоров и учитывая, что Управление сообщило о прекращении договорных отношений после истечения срока аренды, оснований для отказа в иске не имелось. Дополнительные соглашения от 20.08.2015 не соответствуют закону, поскольку осуществлены в нарушение требований о публичной процедуре.

От общества с ограниченной ответственностью "Отдых и лечение" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывается на правильность решения суда об отказе в удовлетворении иска. Арендодатель злоупотребляет правами, поскольку не представил доказательств нарушения условий аренды обществом. Также ответчик указывает на заключение новых дополнительных соглашений о продлении аренды до 2020 года. Ответчик указывает на социальную значимость своей деятельности для организации лечебного пляжа санаториев курорта Анапа.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда директор общества "Отдых и лечение" и представитель общества поддержали доводы своего отзыва.

Истец и третье лицо представителей в апелляционный суд не направили, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены, в том числе, путем публикации определения на сайте арбитражного суда в срок, установленный частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.04.2010 истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Центральный универмаг" подписан договор N 3700003782 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:214 площадью 3719 кв.м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, в 16 м на север от земельного участка по адресу: г. Анапа, ул. Набережная, 10 для эксплуатации и обслуживания лечебного пляжа со сроком действия до 15.09.2015.

27.04.2010 истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Центральный универмаг" подписан договор N 3700003781 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:37:0103001:172 площадью 32 га из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, в 20 м на север от земельного участка по адресу: г. Анапа, ул. Набережная, 10 для эксплуатации и обслуживания лечебного пляжа со сроком действия до 15.09.2015.

27.04.2010 истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Центральный универмаг" подписан договор N 370003778 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 7866 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0103001:170 из земель населенного пункта, расположенного по адресу: г.Анапа, ул.Гребенская,2а, для эксплуатации и обслуживания лечебного пляжа.

Договором от 28.04.2010 осуществлена замена арендатора в договорах аренды от 27.04.2010, в них арендатором вступило общество с ограниченной ответственностью "Отдых и лечение".

Письмами от 15.06.2016 Управление имущественных отношений уведомило арендатора о нежелании продлять арендные отношения по окончании срока действия договоров (л.д.23-23, 35,т.1), однако впоследствии само Управление приказами от 06.08.2015 N N 276,2 75 и 277 предоставило указанные земельные участки в аренду до 06.06.2020. 20.08.2015 во исполнение указанных приказов были заключены между Управлением и обществом "Отдых и лечение" соглашения, которыми сроки действия ранее заключенных договоров аренды были продлены до 06.08.2020 (л.д.135,128,142, т.1).

Впоследствии в порядке муниципального самоконтроля Управление отменило приказы N 275,276 и 277 и письмами от 19.01.2017 направило ответчику уведомления о досрочном расторжении договоров с приложенными соглашениями о расторжении договоров, которые были получены ответчиком 16.02.2017. Однако общество соглашения о расторжении договоров не подписало, земельные участки собственнику не возвратило.

Апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленного иска Управления.

Срок ранее заключенных договоров аренды истек 15.09.2015. Хотя Управление и направляло ранее 15.06.2015 заявление о прекращении договорных отношений по окончании срока аренды, однако своими противоречивыми действиями в виде издания приказом от 06.08.2015 и заключением дополнительных соглашений от 20.08.2015 оно согласилось с тем, что арендатор по окончании сроков аренды, установленных договором, продолжает владение и пользование спорными земельными участками, в связи с чем апелляционный суд не может принять во внимание волеизъявление Управления, выраженное в письме от 15.06.2015.

Управление имущественных отношений ссылается на то обстоятельство, что соглашения от 20.08.2015, заключенные между Управлением и обществом с ограниченной ответственностью "Отдых и лечение", являются ничтожными сделками, поскольку не соблюдены публичные процедуры ( заключение договора аренды на торгах).

Согласно подпункту 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ( в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившему в силу 01.03.2015) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Апелляционный суд отмечает, что указанного в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации сложного юридического состава для получения обществом "Отдых и лечение" земельных участков на новых срок без проведения торгов не имеется, поскольку на момент заключения новых договоров аренды, оформленных соглашениями от 20.08.2015, не имелось ни одного из оснований, предусмотренных пунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ( соответствующая правовая позиция относительно сложного юридического состава изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2017 N 304-КГ17-9125 по делу А70-9966/2016)

Ссылка ответчика на наличие у него основания, предусмотренного подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления, основаны не неверном толковании нормы материального права.

Общество с ограниченной ответственностью "Отдых и лечение" не представило доказательств наличия у него объектов недвижимого имущества, зарегистрированных на праве собственности и возведенных на земельных участках с получением надлежащих разрешений на строительство. Сам по себе факт возведения на арендованных участках туалета и иных временных сооружений, необходимых для выполнения функции по обслуживанию лечебного пляжа, не наделяет арендатора правом на применение нормы подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в котором законодатель имеет в виду легально созданные и законно включенные в Единый государственный реестр недвижимости объекты.

При таких обстоятельствах заключенные соглашения от 20.08.2015 подлежат оценке как ничтожные сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснению, данному в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": "В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора".

При таких обстоятельствах, учитывая ничтожность соглашений от 20.08.2015, а также тот факт, что после окончания срока договоров аренды 15.09.2015 общество "Отдых и лечение" осуществляло владение и пользование арендованным имуществом без возражений со стороны арендодателя, следует признать, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды от 27.04.2010 возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку Управление имущественных отношений направило обществу с ограниченной ответственностью "Отдых и лечение" письмами от 19.01.2017 N 27.05-288, N 27.05-290, N 27.05-289 требование о прекращении договоров аренды и соглашения о расторжении договоров аренды (л.д.26,30, 34, т.1), воля арендодателя на отказ от договора аренды выражена достаточно ясно.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при договоре аренды, считающимся заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку уведомления Управления получены арендатором 17.02.2017, три договора аренды считаются прекращенными 17.02.2017.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Поскольку договоры аренды прекращены односторонним правомерным отказом арендодателя с 17.05.2017, уже прекращенные договоры не могут быть расторгнуты.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

Доводы ответчика о наличии в действиях истца злоупотребления правом подлежат отклонению, поскольку суд не усматривает в действиях истца злоупотребления правом. Действия истца направлены на защиту права муниципальной собственности и не противоречат закону.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 февраля 2018 года по делу А32-14334/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

М.Н. Малыхина А.А. Попов