Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2018 г. N 02АП-2529/18

г. Киров

22 мая 2018 г.

Дело N А28-182/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2018 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судей Поляковой С.Г., Тетервака А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой М.М.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - Михайловой К.Б., действующей на основании доверенности от 09.01.2018,

ответчика - Бохан Е.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бохан Елены Владимировны

на решение Арбитражного суда Кировской области от 12.02.2018 по делу N А28-182/2017, принятое судом в составе судьи Бельтюковой С.А.,

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Администрация города Слободского Кировской области" (ИНН: 4343001293, ОГРН: 1024301082156)

к индивидуальному предпринимателю Бохан Елене Владимировне (ИНН: 432900130006, ОГРН: 304432923200056)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Вяткасвязьсервис" (ИНН: 4347025520, ОГРН: 1034316510634)

о взыскании задолженности, расторжении договоров аренды от 01.01.2008 N 175а и от 22.01.2008 N1/2008 и обязании возвратить истцу имущество, переданное по договору аренды от 01.01.2008 N 175а,

и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Бохан Елены Владимировны (ИНН: 432900130006, ОГРН: 304432923200056)

к муниципальному казенному учреждению "Администрация города Слободского Кировской области" (ИНН: 4343001293, ОГРН: 1024301082156)

об обязании администрации возвратить предпринимателю в пользование часть изъятых помещений,

установил:

муниципальное казенное учреждение "Администрация города Слободского Кировской области" (далее - истец, Администрация) обратилось с иском в Арбитражный суд Кировской области к индивидуальному предпринимателю Бохан Елене Владимировне (далее - ответчик, заявитель, Предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора аренды помещения от 01.01.2008 N 175а за период с 01.01.2008 по 31.10.2016 в сумме 132 130 рублей 88 копеек, расторжении договора аренды помещения от 01.01.2008 N 175а и обязании освободить и передать по акту приема-передачи администрации помещение, переданное в пользование по договору аренды от 01.01.2008 N 175а, о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора аренды земельного участка от 22.01.2008 N 1/2008-6 за период с 01.07.2011 по 30.09.2016 в сумме 2728 рублей 28 рублей, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 22.01.2008 N 1/2008-6.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате на основании договора аренды от 01.01.2008 N 175а за период с июля 2014 года по август 2016 года, просил взыскать 122 686 рублей 44 копейки долга, от требований о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора аренды земельного участка от 22.01.2008 N 1/2008-6 за период с 01.07.2011 по 30.09.2016 в сумме 2728 рублей 28 рублей отказался.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Вяткасвязьсервис" (далее - третье лицо, ООО "Вяткасвязьсервис").

Судом первой инстанции к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление об обязании Администрации возвратить Предпринимателю в пользование часть изъятых помещений.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 12.02.2018 производство по делу в части требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка прекращено, исковые требования Администрации удовлетворены, в удовлетворении встречных требований Предпринимателя отказано.

Ответчик с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить полностью, принять новый судебный акт об отказе в исковых требованиях Администрации и удовлетворении требований Предпринимателя.

По мнению заявителя жалобы, при заключении договора интерес ответчика заключался в получении в аренду площадей в фойе здания и с левой и с правой стороны, что является существенным, поскольку переданные площади относятся к двум разным торговым объектам. Оплата за аренду является твердой, применение коэффициента регулирования арендной платы между сторонами не согласовано. На момент заключения договора нормативно-правовые акты муниципального образования "город Слободской", на основании которых суд делает вывод о регулируемой арендной плате, приняты не были. Об изменении условий договора арендодатель арендатора не уведомил. Со стороны ответчика нарушений условий договора не было.

Истец и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Стороны, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 02.04.2018 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 03.04.2018 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной статьи стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы. Третье лицо также извещено судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном абзацем 1 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан договор аренды помещения от 01.01.2008 N 175а (далее - договор аренды помещения, т.1 л.д.20-23), согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть помещения на первом этаже в фойе здания администрации города (правая и левая сторона), общей площадью 7,0 кв.м, расположенные по адресу: г. Слободской, ул. Советская, 86 (далее - помещение), для организации торговли печатной и полиграфической продукцией, канцтоварами, оказание услуг ксерокса.

Согласно пункту 1.5 договора аренды помещения договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует с 01.01.2008 по 20.12.2008; если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Помещения общей площадью 7 кв.м. переданы арендатору на основании акта приема-передачи муниципального имущества 01.01.2008. Недостатков, препятствующих владению имуществом, не установлено (т.1 л.д.24).

Дополнительным соглашением от 01.11.2009 к договору аренды помещения стороны согласовали пункт 1.1 договора в новой редакции, согласно которой арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть помещения на первом этаже здания администрации города (правая и левая сторона и 1 кв.м в раздевалке) общей площадью 10 кв.м., в здании по адресу: г. Слободской, ул. Советская, 86 для организации торговли печатной и полиграфической продукцией, канцтоварами, оказание услуг ксерокса (т.1 л.д.25). Передача помещений общей площадью 10 кв.м. арендатору подтверждается сторонами.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды арендатор своевременно уплачивает арендные платежи согласно прилагаемому расчету без учета НДС. Расчет размера арендной платы является неотъемлемой частью договора.

Согласно представленным расчетам размер арендной платы в месяц с 01.01.2008 составлял 2037 рублей 25 копеек; с 01.01.2009 - 2217 рублей 77 копеек; с 01.11.2009 - 3168 рублей 24 копейки; с 01.01.2010 - 3536 рублей 64 копейки; с 01.01.2011 - 3516 рублей 55 копеек; с 01.01.2012 - 3851 рубль 46 копеек; с 01.01.2013 - 4152 рубля 88 копеек; с 01.01.2014 - 4454 рубля 30 копеек; с 01.01.2015 - 4722 рубля 22 копейки; с 01.01.2016 - 4722 рубля 22 копейки (т.1 л.д.32-41).

Оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет, указанный арендодателем, не позднее 25 числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды; при наличии возможности арендатора - путем внесения авансовых платежей в пределах суммы арендной платы за квартал (пункт 4.2 договора).

В силу пункта 5.3.3 договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, в случае если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев.

Также между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) на основании договора аренды помещения заключен договор аренды земельного участка от 22.01.2008 N 1/2008-6 (далее - договор аренды земельного участка), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок и оплачивает аренду на оговоренных условиях. Площадь участка 9 кв.м от общей площади земельного участка 7146 кв.м, расположенного по адресу: г. Слободской, ул. Советская, 86 (пункты 1.2.2, 1.2.3 договора аренды земельного участка).

План границ земельного участка определен в приложении к распоряжению администрации г. Слободского от 22.01.2008 N 60. Согласно разделу 2 договор аренды земельного участка заключен на срок действия договора аренды помещения.

В соответствии с пунктом 4.1 договора он действует с 01.01.2008 на срок действия договора аренды помещения и вступает в силу с момента его подписания. Договор считается ежегодно пролонгированным, если за месяц до окончания срока действия договора не последует письменного заявления одной из сторон об отказе или изменении договора (пункт 4.2 договора).

Согласно пунктам 2.1, 2.3 договора аренды земельного участка арендатор обязуется выплачивать арендную плату за период пользования земельным участком в соответствии с прилагаемым расчетом арендной платы, который является неотъемлемой частью договора, арендные платежи вносятся ежеквартально.

Согласно расчету арендной платы (приложение к договору) ее размер на 01.01.2008 составил 652 рубля 93 копейки за год.

В силу пункта 2.6 договора при изменении законодательства РФ, Кировской области, введении в установленном порядке нормативных правовых актов органов государственной власти и местного самоуправления, определяющих размер арендной платы (ставки земельного налога, базовый размер арендной платы, повышающие и понижающие коэффициенты, методики расчета) арендодатель письменно извещает арендатора с предложением произвести перерасчет размера арендной платы.

В силу пункта 6.2 договора аренды земельного участка указанный договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных гражданским и земельным законодательством, а также в случае не внесения арендатором двух и более подряд очередных платежей в счет годовой арендной платы.

В связи с наличием задолженности по арендной плате по договору аренды помещения истец неоднократно обращался к ответчику с требованиями о погашении образовавшейся задолженности (претензии от 01.04.2013, 25.11.2013, от 21.02.2014, от 27.02.2014, от 10.11.2015, т.1 л.д.42,43,45,46,51).

В ответ на указанные претензии ответчик письмами от 18.12.2013, 12.03.2014 просил предоставить возможность погашения задолженности в рассрочку (т.1 л.д.44,48).

Истец обратился к ответчику в письме от 11.03.2015 с требованием о расторжении договора от 01.01.2008 N 175а, об освобождении спорного помещения и оплате задолженности, которое получено ответчиком 27.03.2017 (т.1 л.д.50).

Повторно требования о расторжении указанного договора и освобождении помещения направлены в письмах от 01.02.2016, от 31.08.2016 (т.1 л.д.53,58).

Также письмом от 31.08.2016 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды земельного участка (т.1 л.д.59,60).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При обращении с требованием о взыскании арендной платы за пользование имуществом истец обязан доказать факт поступления имущества во владение и пользование ответчика, стоимость такого пользования.

Доказательства, свидетельствующие о невозможности использования имущества либо о своевременном возврате, об уклонении арендодателя от приемки арендованного имущества, по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представляются ответчиком, в случае, если он не согласен с фактом наличия либо размера задолженности.

Факт поступления части помещения площадью 7 кв.м. во владение и пользование ответчика подтвержден актом приема-передачи от 01.01.2008, факт поступления в пользование Предпринимателя части помещения площадью 10 кв.м. в связи с подписанием дополнительного соглашения от 01.11.2009 ответчиком не оспаривается.

Доводы заявителя о том, что в 2016 году арендодателем чинились препятствия в пользовании арендатором предусмотренной договором площади, не нашли своего подтверждения в материалах дела и получили надлежащую оценку в решении суда первой инстанции, с которой апелляционная инстанция соглашается.

Ответчик указывает, что по договору аренды переданы помещения как в левой, так и в правой части фойе, что было для заявителя существенным. В подтверждение указанных доводов ответчик ссылается на прекратившие действие договоры от 29.12.2006 N 137а и 138а, вместе с тем при подписании спорного договора и дополнительного соглашения к нему сторонами не оговорено конкретное расположение переданных в аренду площадей.

При этом согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Доказательств того, что сторонами при заключении договора и дополнительного соглашения к договору составлялась и согласовывалась схема (план размещения) арендуемых площадей в здании фойе, которая бы отражала местоположение и размер площадей с правой и с левой стороны фойе, в материалы дела не представлено.

Следовательно, ответчик, действуя своей волей и в своем интересе при согласовании условий договора аренды помещения, не определил и не согласовал схему расположения арендуемых площадей, в связи с чем несет соответствующие риски.

Возражения ответчика относительно того, что размер арендной платы по договору является твердым и о невозможности применения к отношениям сторон коэффициентов регулирования арендной платы подлежат отклонению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор производит арендные платежи согласно прилагаемому расчету арендной платы, который является неотъемлемой частью договора.

В материалы дела истцом представлен расчет арендной платы с 01.01.2008 (с начала действия договора), в котором содержится формула такого расчета с применением коэффициента регулирования арендной платы.

Приведенная в расчете арендной платы формула соответствует содержащейся в Методике расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденной решением Слободской городской думы Кировской области от 21.05.2008 N 41/443.

К договору аренды помещения ежегодно оформлялись расчеты арендной платы, предусматривающие увеличение ее размера в связи с изменением коэффициента регулирования арендной платы.

Факт получения расчетов на 2009-2013 годы Предпринимателем и ее представителем подтверждается материалами дела (т.2 л.д.28-31).

Указанные расчеты оформлялись в соответствии с Методикой расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденной решением Слободской городской думы Кировской области от 21.05.2008 N 41/443, и принимаемых на ее основании распоряжений Администрации города Слободского Кировской области от 11.11.2009 N 904, от 10.11.2010 N 2365, от 28.10.2011 N 2031, от 06.09.2012 N 1717, от 07.11.2013 N 2174, от 05.11.2014 N 1721, от 30.10.2015 N 2328 (т. л.д.13-27).

С учетом разъяснений, указанных в пунктах 19, 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что сторонами в договоре согласовано применение регулируемого размера арендной платы, поскольку первоначальный расчет арендной платы, являющийся неотъемлемой частью договора, произведен с учетом коэффициента регулирования арендной платы.

Следовательно, изменение арендной платы в отношениях сторон происходит автоматически и не требует внесения изменения в договор путем подписания дополнительных соглашений.

Кроме того, доказательств того, что, получая расчеты за 2009-2013 годы, ответчик возражал против применения к отношениям сторон коэффициентов регулирования размера арендной платы, в материалах дела не имеется.

Напротив, размер ежемесячно вносимой ответчиком арендной платы за февраль-май 2015 года соответствует расчету арендной платы за 2015 год с применением установленных распоряжением Администрации города Слободского Кировской области коэффициентов регулирования размера арендной платы (т.1 л.д.134-137).

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. Как следует из пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Так как иных оснований для непризнания действий арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не заявлено, действия заявителя должны расцениваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды.

При таких обстоятельствах, в связи с отсутствием доказательств оплаты задолженности за спорный период удовлетворение требований о взыскании спорной суммы задолженности является законным и обоснованным.

С учетом положений статьей 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований о расторжении договоров аренды помещения и земельного участка и обязании ответчика возвратить арендованное помещение истцу.

Ответчиком заявлено встречное исковое заявление об обязании Администрации возвратить Предпринимателю в пользование часть изъятых помещений.

Согласно пункту 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Факт передачи части арендованного помещения и пользования им со стороны ответчика до конца 2015 года ответчиком не оспаривается.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Как верно указано судом первой инстанции впервые с претензией относительно незаконного изъятия площадей по договору аренды арендатор обратился к арендодателю после получения претензии о расторжении договора.

Вместе с тем, обстоятельства, изложенные в претензии, не свидетельствуют о нарушении истцом права на пользование переданными по договору аренды помещения площадями.

С учетом отсутствия доказательств пользования ответчиком с 2016 года частью помещения меньшей площади, чем предусмотрено договором, доказательств принудительного изъятия арендодателем 2 кв.м. арендуемой площади, основания для удовлетворения встречных исковых требований отсутствуют.

Прочие доводы апелляционной жалобы не влияют на оценку правильности решения, принятого арбитражным судом первой инстанции, и не являются основанием для его отмены или изменения.

Таким образом, дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены принятого решения по указанным в жалобе основаниям.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы. Поскольку при принятии апелляционной жалобы заявителю предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, 3000 рублей 00 копеек подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 12.02.2018 по делу N А28-182/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бохан Елены Владимировны - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Бохан Елены Владимировны (ИНН: 432900130006, ОГРН: 304432923200056) в доход федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей 00 копеек государственной пошлины.

Арбитражному суду Кировской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.Б. Савельев

Судьи

С.Г. Полякова А.В. Тетервак