Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2018 г. N 18АП-5551/18

г. Челябинск

24 мая 2018 г.

Дело N А47-11118/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Деевой Г.А.,

судей Лукьяновой М.В., Ширяевой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Иншаковой М.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая производственно-строительная компания" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.03.2018 по делу N А47-11118/2017 (судья Юдин В.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альянс" - Пономарева Светлана Алексеевна (доверенность от 25.09.2017 б/н);

общества с ограниченной ответственностью "Управляющая производственно-строительная компания" - Мотыженков Сергей Дмитриевич (доверенность б/н от 31.07.2017).

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альянс" (далее - общество "УК "Альянс", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая производственно-строительная компания" (далее - общество "УПСК", ответчик, податель апелляционной жалобы) о взыскании задолженности на техническое содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с июня 2016 года по июнь 2017 года в размере 352 493 руб. 04 коп. (с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т.2, л.д. 25-27).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 06.03.2018 исковые требования общества "УК "Альянс" удовлетворены (т.2, л.д. 59-63).

Судебным актом также распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины.

В апелляционной жалобе общество "УПСК" просит решение суда первой инстанции изменить, взыскать с ответчика в пользу истца задолженность за содержание и ремонт общего имущества за период с июня 2016 года по июнь 2017 года в размере 12 815 руб. 01 коп., ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Апеллянт считает, что при вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции вышел за пределы требований, указанных в претензии от 03.08.2017 исх. N 199, в котором истец просил ответчика погасить задолженность по взносам на техническое обслуживание многоквартирного дома за период с июня 2016 года по июль 2017 года в размере 128 550 руб. 03 коп.

При этом ответчик считает ошибочным указание суда первой инстанции на направление ответчику претензии от 30.09.2017; отмечает, что данную претензию общество "УПСК" не получало, доказательства её направления в материалах дела отсутствуют.

В связи с изложенным податель жалобы считает, что суд первой инстанции был вправе взыскать с ответчика задолженность в размере не более 128 550 руб. 03 коп., а в остальной части должен был оставить исковые требования общества "УК "Альянс" без рассмотрения.

Общество "УПСК" ссылается на то, что суд первой инстанции сделал не соответствующий обстоятельствам дела вывод о том, что ответчик признает, что спорный пристрой не просто примыкает к рассматриваемому многоквартирному дому, но и встроен в него помещениями общей площадью 35,6 кв. м., то есть конструктивно неотделим от многоквартирного дома.

С позиции ответчика, конструктивную связь с многоквартирным домом имеет лишь часть нежилого помещения N 2 площадью 35,6 кв.м.

Нежилое помещение N 2 на 1 этаже и нежилое помещение на 2 этаже являются конструктивно изолированными от многоквартирного дома, мест общего пользования совместно с многоквартирным домом не имеют.

Указывает, что описание объекта недвижимости ГУП ОЦИОН РФ от 22.02.2002 (1-й этаж) и выписка из технического паспорта N 53:401:2006:8151 подтверждают, что конструктивную связь с многоквартирным домом имеет лишь часть нежилого помещения N 2 площадью 35,6 кв.м.

Пристрой литер Е не является объектом спора, так как ответчику на праве собственности принадлежат только нежилые помещения, а не сам пристрой.

Также отмечает, что пристрой имеет отличные от многоквартирного дома фундамент, 3 несущие стены и крышу. Водоснабжение, теплоснабжение и электроснабжение нежилых помещений осуществляется ресурсоснабжающими организациями по отдельным договорам, заключенным обществом "УПСК" самостоятельно.

В связи с этим апеллянт считает, что доля участия общества "УПСК" в содержании общего имущества многоквартирного дома соотносится с площадью части помещения в размере 35,6 кв.м.

В обоснование своей позиции ответчик ссылается на письмо от 15.07.2016 сх. N 4534/16 некоммерческой организации "Фонд модернизации жилищно-коммунального хозяйства Оренбургской области", в котором сказано, что в состав общего имущества многоквартирного девятиэтажного дома входит лишь часть нежилого помещения N 2 площадью 35,6 кв.м., а нежилое помещение на 2 этаже является конструктивно изолированным от многоквартирного дома.

Податель жалобы также ссылается на ответ Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации г.Оренбурга от 11.05.2016 исх. N 1-25/2003 на обращение ответчика от 31.03.2016 исх. N19 о правомерности начисления взносов на капитальный ремонт, в котором сказано, что в некоммерческую организацию "Фонд модернизации жилищно-коммунального хозяйства Оренбургской области" направлено письмо о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта (об изменении адреса многоквартирного дома N 31 по ул. Салмышская г. Оренбурга на адрес: г.Оренбург, ул.Салмышская, д. 31 Литер А).

В указанном письме содержится информация о том, что после внесения изменений в региональную программу начисления взносов по капитальному ремонту будут производиться по адресу: г. Оренбург, ул. Салмышская, д. 31 Литер А.

Поскольку обществом "УПСК" взносы за капитальный ремонт уплачиваются исходя из площади 35,6 кв. м., ответчик считает, что плата за содержание общего имущества многоквартирного дома должна осуществляться за такую же площадь по аналогии.

Апеллянт отмечает, что в Приложении N 2 к договору управления многоквартирным домом от 01.06.2016 отсутствуют основные характеристики многоквартирного дома, что не позволяет сделать обоснованный вывод о принадлежности нежилых помещений к многоквартирному дому без изучения его основных характеристик.

С позиции ответчика, в нарушение ч. 3 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Оренбургской области не возобновил судебное разбирательство для выяснения основных характеристик многоквартирного дома.

Также ответчик отмечает, что истец, указывая в периоде задолженности общества "УПСК" июль 2017 года, не представил решение общего собрания от 26.06.2017 об установлении с 01.07.2017 платы за содержание и ремонт общего имущества в размере 28,79 руб. за 1 кв. м.

Податель жалобы обращает внимание, что в обжалуемом решении содержатся противоречащие друг другу выводы о дате, с которой начал действовать тариф 28,79 руб. за 1 кв. м.: с 01.07.2017 или с 01.01.2017.

Апеллянт ссылается на то, что при расчете стоимости технического обслуживания и текущего ремонта общего имущества обществом "УК "Альянс" использована площадь нежилых помещений 1755,9 кв.м.:

973,2 кв.м (площадь помещений, принадлежащих обществу "УПСК") + 782,7 кв.м. (площадь помещения, занимаемого отделением почтовой связи N 52).

Ответчик обращает внимание, что площадь помещения, занимаемого ОПС N 52, закрепленного за ФГУП "Почта России" на праве хозяйственного ведения, в действительности составляет 323,5 кв.м., что подтверждается распоряжением территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области от 06.09.2010 N 845-р.

Податель жалобы отмечает, что указанное распоряжение не могло быть представлено в Арбитражный суд Оренбургской области, так как получено обществом "УПСК" после 27.02.2018.

На основании изложенного ответчик делает вывод о том, что представленный истцом расчет, в том числе расчет платы за ОДН, является ошибочным.

С позиции общества "УПСК", сумма задолженности ответчика за содержание и ремонт общего имущества с июня 2016 года по июнь 2017 года исходя из тарифа 27,69 руб. и общей площади помещения 35,6 кв.м. составляет 12 815 руб. 01 коп.

Также отмечает, что в нарушение требований п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290) и приказа Минстроя России от 27.10.2015 N761/пр общество "УК "Альянс" не представило акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Кроме того, требуя с общества "УПСК" внесения платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, истец необоснованно отказывается обслуживать и ремонтировать крышу пристроя, в котором находятся нежилые помещения, принадлежащие ответчику и ФГУП "Почта России", что подтверждается перепиской между истцом и ответчиком по данному вопросу (письмо от 02.02.2018 исх. N 8, письмо от 21.02.2018 исх.N 65, письмо от 02.03.2018 исх. N 16, письмо от 05.03.2018 исх. N 75, письмо от 15.03.2018 исх. N 21, письмо от 28.03.2018 исх. N 89).

Ответчик усматривает признаки злоупотребления правом в действиях истца.

От общества "УК "Альянс" 11.05.2018 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил оставить судебный акт в силе, указывая, что согласно данным ГУП "Областного центра инвентаризации и оценки недвижимости", принадлежащие обществу "УПСК" встроенно-пристроенные нежилые помещения являются частью единого недвижимого комплекса "многоквартирный дом" по адресу: г. Оренбург, ул. Салмышская, д.31.

Истец отмечает, что в соответствии с "СП 31-107-2004. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий" (одобрен и рекомендован к применению Письмом Госстроя РФ от 28.04.2004 N ЛБ-131/9) встроенно-пристроенное нежилое помещение - помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.

Общество "УК "Альянс" указывает, что согласно акту обследования инженерных систем многоквартирного дома по адресу: г. Оренбург, ул. Салмышская, д.31 от 23.08.2017 трубы холодного и горячего водоснабжения, отопления нежилых помещений, принадлежащих обществу "УПСК", технологически присоединены к внутридомовым инженерным системам холодного, горячего водоснабжения и отопления многоквартирного дома по адресу: г.Оренбург, ул.Салмышская д.31. Объем коммунального ресурса, подлежащий оплате обществом "УК "Альянс" по договору ресурсоснабжения в целях содержания общего имущества (ОДН) в отношении многоквартирного дома N 31 по ул.Салмышской, г.Оренбурга зависит от объема коммунального ресурса, потребляемого вышеуказанными нежилыми помещениями.

По мнению истца, отсутствие в приложении N 2 договора управления характеристик многоквартирного дома не влияет на обстоятельства дела, так как принадлежность нежилых помещений к многоквартирному дому вытекает из данных ГУП "Областного центра инвентаризации и оценки недвижимости".

Также отмечает, то общее собрание собственников многоквартирного дома приняло решение (протокол от 25.04.2016 N 1) о наделении полномочий совета многоквартирного дома подписывать акты выполненных работ, в связи с чем истец не обязан предоставлять акты выполненных работ для подписания всем собственникам.

С позиции общества "УК "Альянс", обращение ответчика к истцу по вопросу ремонта крыши не относится к спорному периоду, кроме того, истец направил в адрес ответчика обоснованный ответ.

Отзыв приобщен к материалам дела в порядке, предусмотренном статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу.

Обществом "УК "Альянс" в судебном заседании суда апелляционной инстанции представлены следующие документы: протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 26.06.2017 N 1, акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме за период с июня 2016 года по июнь 2017 года.

Указанные документы приобщены апелляционным судом к материалам дела, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 настоящего Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.

Приложенная ответчиком к апелляционное жалобе переписка с истцом по вопросу ремонта крыши пристроя (письмо от 02.02.2018 исх. N 8, письмо от 21.02.2018 исх.N 65, письмо от 02.03.2018 исх. N 16, письмо от 05.03.2018 исх. N 75, письмо от 15.03.2018 исх. N 21, письмо от 28.03.2018 исх. N 89) не может быть приобщена к материалам дела, поскольку не обладает признаком относимости к рассматриваемому делу, предусмотренным статьей 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В приобщении распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области от 06.09.2010 N 845-р апелляционным судом в ходе судебного заседания 17.05.2018 ответчику также отказано, поскольку общество "УПСК" не обосновало невозможность его представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, с учетом даты вынесения данного распоряжения (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 09.02.2011 серии 56-АБ 365167 на основании договора от 31.05.2006 и соглашения к договору об ипотеке от 30.10.2006 ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 2, общей площадью 654 кв.м, расположенное на 2 этаже, по адресу:

г. Оренбург, ул. Салмышская, д. 31 (т.1, л.д. 48).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.04.2016 56-56/001-56/001/103/2016-9145/2 на основании договора купли-продажи помещения от 15.04.2016 N 03/18 ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 2, общей площадью 319,2 кв.м, расположенное на 1 этаже, по адресу: г. Оренбург, ул. Салмышская, д. 31 (т.1, л.д. 49).

На основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома от 25.04.2016 N 1 (т.1, л.д. 30-31), договора на управление и на предоставление эксплуатационных услуг (т.1, л.д. 16-29), управление многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Оренбург, ул. Салмышская, д. 31, осуществляет общество "УК "Альянс".

Решением общего собрания собственников многоквартирного дома N 31 по ул. Салмышской г. Оренбурга от 25.04.2016 N 1 (т.1, л.д. 30-31) утверждена плата за содержание жилого помещения, включающая в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, плату за обращение с твердыми коммунальными отходами, техническое содержание лифтов. С 01.06.2016 указанная плата установлена в размере 27 руб. 69 коп. за 1 кв.м.

Общим собранием собственников многоквартирного дома N 31 по ул. Салмышской г. Оренбурга 26.06.2017 утверждена плата за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, плату за обращение с твердыми коммунальными отходами, техническое содержание лифтов с 01.07.2017 в размере 28 руб. 79 коп. за 1 кв.м.

Задолженность истца по взносу на техническое содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с июня 2016 по июнь 2017 года составила 352 493 руб. 04 коп.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 03.08.2017 исх. N 199 (т.1, л.д. 15), в которой предложил оплатить задолженность в сумме 128 550 руб. 03 коп. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что ответчик, являясь собственником вышеназванных нежилых помещений, не исполняет свои обязательства по внесению платы за содержание общего имущества, оплате взносов на текущий ремонт, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что находящиеся у ответчика в собственности нежилые помещения являются конструктивной частью многоквартирного жилого дома, поскольку встроенно-пристроенная часть жилого многоквартирного дома технически взаимосвязана с общим имуществом (несущая стена, перекрытия, внутренние стены), инженерными коммуникациями (тепловые сети, сети холодного водоснабжения) и ответчик, являясь потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания дома, наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме должен оплачивать расходы по содержанию и текущему ремонту имущества.

Признав представленный истцом расчет задолженности за техническое содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома верным, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Выводы суда первой инстанции являются верными, а доводы апелляционной жалобы признаются судом подлежащими отклонению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Действующим законодательством не предусмотрены льготы, освобождающие собственника объектов защитных сооружений гражданской обороны, от возмещения затрат, необходимых для содержания имущества.

Помимо содержания непосредственно своего имущества у ответчика в силу закона возникает обязанность принимать участие в расходах по содержанию имущества, находящегося в общей долевой собственности многоквартирного дома (ст. 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статьи 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации ).

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Указанная правовая позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ.

Из пунктов 1 и 2 статьи 153, пункта 2 части 1 и части 4 статьи 154, статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", следует, что с момента возникновения права собственности на нежилое помещение его собственник обязан ежемесячно вносить плату за нежилое помещение (включающую помимо прочего плату за содержание и ремонт нежилого помещения) и коммунальные услуги (в том числе отопление и горячее водоснабжение). Неиспользование помещений для проживания не является основанием для невнесения собственниками платы.

В силу прямого указания закона собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и расходы по содержанию общего имущества дома, независимо от того, переданы ли помещения во временное владение и пользование третьих лиц. Размер расходов по содержанию общего имущества определяется пропорционально площади занимаемого помещения, исходя из установленной платы.

Несение собственником бремени расходов по содержанию общего имущества закон связывает не с фактом владения или пользования общим имуществом, а с размером доли собственника в общем имуществе.

Из положений статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.

Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по определению способа управления своим домом установлена в статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Расчет стоимости услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме представляет собой простую арифметическую операцию умножения величины установленного тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев. При этом управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Указанная позиция соответствует изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Принадлежность ответчику на праве собственности нежилых помещений по адресу по адресу: г. Оренбург, ул. Салмышская, д. 31, общей площадью 973,2 кв.м. подтверждена представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Поскольку право собственности на указанное выше нежилое помещение у ответчика оформлено надлежащим образом, на него возлагается обязанность по содержанию имущества.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что ответчик является потребителем услуг и работ, выполненных в процессе технического обслуживания дома, и в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома и оплачивать коммунальные услуги.

Согласно договору управления многоквартирным домом от 01.06.2016 (далее - договор), заключенному между собственниками многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Оренбург, Салмышская, 31 и обществом "УК "Альянс" на основании решения общего собрания собственников от 25.04.2016, управляющая компания приняла на себя полномочия по управлению многоквартирным домом, в том числе выполнение работ и оказание услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в нем, предусмотренных в Приложении к договору, в том числе оказание услуг по водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению и подогрева воды, электроснабжению.

Согласно пункту 5.4.1 договора размер платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества устанавливается общим собранием собственников помещений.

Согласно пункту 5.8 договора размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в порядке, установленном федеральным законом.

Согласно пункту 5.10.2 собственник помещения ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим месяцем вносит плату за коммунальные услуги и плату за содержание и ремонт жилого помещения.

Решением общего собрания собственников помещений от 25.04.2016 утверждена плата за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества дома, плата за обращение с твердыми коммунальными отходами, техническое содержание лифтов. С 01.06.2016 указанная плата утверждена в размере 27 руб. 69 коп. в месяц.

С 01.01.2017 к тарифу 27 руб. 69 коп. добавились расходы на общедомовые нужды (ОДН) в размере 0 руб. 39 коп. на основании ч. 9 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", положений пункта 2 части 1 и пункта 1 части 2 статьи 154, части 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации о включении в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (величина расходов на ОДН установлена постановлением Правительства Оренбургской области от 27.10.2016 N771-п).

Согласно приказу Департамента Оренбургской области по ценам и регулированию тарифов от 30.05.2017 N 34 расходы на ОДН в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме с 01.06.2017 составили 0 руб. 40 коп.

Согласно расчету истца сумма задолженности ответчика за период с июня 2016 года по июнь 2017 года составила 352 493 руб. 04 коп.

Расчет задолженности истцом произведен исходя размера занимаемой площади 973,2 кв.м и утвержденных тарифов за 1 кв.м.

Представленный истцом расчет задолженности (т.2, л.д. 30) проверен судом апелляционной инстанции, признан верным.

Ответчик не согласен с представленным истцом расчетом, указывая, что конструктивную связь с многоквартирным домом имеет лишь часть нежилого помещения N 2 площадью 35,6 кв.м. Нежилое помещение N 2 на 1 этаже и нежилое помещение на 2 этаже являются конструктивно изолированными от многоквартирного дома, мест общего пользования совместно с многоквартирным домом не имеют.

Рассмотрев указанные доводы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об их отклонении в силу следующего.

Согласно представленному в материалах дела акту обследования инженерных систем многоквартирного дома по адресу: г. Оренбург, ул. Салмышская, д.31 от 23.08.2017 (т.1, л.д. 32) трубы холодного и горячего водоснабжения, отопления нежилых помещений, принадлежащих обществу "УПСК", технологически присоединены к внутридомовым инженерным системам холодного, горячего водоснабжения и отопления многоквартирного дома по адресу: г.Оренбург, ул.Салмышская д.31. Объем коммунального ресурса, подлежащий оплате обществом "УК "Альянс" по договору ресурсоснабжения в целях содержания общего имущества (ОДН) в отношении многоквартирного дома N 31 по ул.Салмышской, г.Оренбурга зависит от объема коммунального ресурса, потребляемого вышеуказанными нежилыми помещениями.

Между тем установленное материалами дела обстоятельство того, что пристроенное к многоквартирному дому помещение является конструктивной частью жилого дома, имеет общие сети водоснабжения (холодного и горячего) и отопления, свидетельствует о том, что данное нежилое помещение является частью спорного многоквартирного дома.

Ссылка ответчика на то, что водоснабжение, теплоснабжение и электроснабжение нежилых помещений осуществляется ресурсоснабжающими организациями по отдельным договорам, заключенным обществом "УПСК" самостоятельно, не имеет в настоящем случае определяющего значения для признания спорных помещений частью многоквартирного дома.

Кроме того, согласно данным ГУП "Областного центра инвентаризации и оценки недвижимости" (т.1, л.д. 41-42), принадлежащие обществу "УПСК" помещения по адресу: г.Оренбург, ул.Салмышская, д.31, являются встроенно-пристроенными помещениями в составе указанного многоквартирного дома.

В соответствии с "СП 31-107-2004. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий" (одобрен и рекомендован к применению Письмом Госстроя РФ от 28.04.2004 N ЛБ-131/9) встроенно-пристроенное нежилое помещение - помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что обществом "УПСК" взносы за капитальный ремонт уплачиваются исходя из площади 35,6 кв. м., не может быть принята апелляционным судом в качестве обоснованной, поскольку плата за капитальный ремонт имеет иной режим правового регулирования, чем плата за содержание общего имущества многоквартирного дома, разъяснения некоммерческой организации "Фонд модернизации жилищно-коммунального хозяйства Оренбургской области" в настоящем случае неприменимы.

Довод ответчика о том, что в Приложении N 2 к договору управления многоквартирным домом от 01.06.2016 отсутствуют основные характеристики многоквартирного дома, что не позволяет сделать обоснованный вывод о принадлежности нежилых помещений к многоквартирному дому без изучения его основных характеристик, рассмотрены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку принадлежность нежилых помещений к многоквартирному дому установлена представленными в материалах дела доказательствами, в том числе данными ГУП "Областного центра инвентаризации и оценки недвижимости".

При таких обстоятельствах довод подателя жалобы о том, что в нарушение ч. 3 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Оренбургской области не возобновил судебное разбирательство для выяснения основных характеристик многоквартирного дома, отклоняется апелляционным судом, поскольку необходимость возобновления судебного разбирательства отсутствовала.

Доказательств того, что спорные помещения являются полностью обособленными, изолированными и могут существовать отдельно без жилого дома, ответчиком не представлено.

Ссылка апеллянта на то, что площадь помещения, занимаемого ОПС N 52, закрепленного за ФГУП "Почта России" на праве хозяйственного ведения, в действительности составляет 323,5 кв.м., отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку расчет задолженности по взносам на техническое содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома произведен истцом исходя из представленных в деле свидетельств о государственной регистрации права.

Ссылка ответчика на то, что истец, указывая в периоде задолженности общества "УПСК" июль 2017 года, не представил решение общего собрания от 26.06.2017 об установлении с 01.07.2017 платы за содержание и ремонт общего имущества в размере 28,79 руб. за 1 кв. м., рассмотрена апелляционным судом и признана подлежащей отклонению, поскольку истцом не включен в расчет задолженности июль 2017 года, необходимость в представлении указанного решения общего собрания отсутствовала.

По тем же основаниям, поскольку тариф в сумме 28,79 руб. за 1 кв.м. истцом при расчетах не использовался, подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о неопределенном моменте начала применения данного тарифа.

Ссылка ответчика на то, что общество "УК "Альянс" не представило акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, рассмотрена и отклонена апелляционным судом, поскольку истцом к отзыву на апелляционную жалобу приложены акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме за период с июня 2016 года по июнь 2017 года, подписанные истцом и председателем совета дома.

При этом истец в отзыве на апелляционную жалобу отметил, что общее собрание собственников многоквартирного дома приняло решение (протокол от 25.04.2016 N 1; т.2, л.д. 39) о наделении полномочий совета многоквартирного дома подписывать акты выполненных работ, в связи с чем у истца отсутствует обязанность предоставлять акты выполненных работ для подписания всем собственникам.

Доводы ответчика об отказе общества "УК "Альянс" от исполнения обязанностей по ремонту крыши пристроя, в котором находятся нежилые помещения, принадлежащие ответчику, рассмотрены апелляционным судом и признаны подлежащими отклонению в силу того, что указанные обстоятельства не относятся к предмету рассмотрения настоящего дела о взыскании с ответчика задолженности за содержание общего имущества многоквартирного дома. Указанные обстоятельства не освобождают ответчика от оплаты спорной задолженности, однако общество "УПСК" не лишено права обратиться в арбитражный суд с самостоятельным требованием о понуждении общества "УК "Альянс" к исполнению возложенной на него, с позиции ответчика, обязанности.

При таких обстоятельствах доводы общества "УПСК" об ошибочности представленного истцом расчета задолженности по взносам на техническое содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также представленный ответчиком контррасчет задолженности в сумме 12 815 руб. 01 коп., исходя из тарифа 27,69 руб. и общей площади помещения 35,6 кв.м., отклоняются апелляционным судом как не соответствующие обстоятельствам дела.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что находящиеся у ответчика в собственности нежилые помещения являются конструктивной частью многоквартирного жилого дома, поскольку встроенно-пристроенная часть жилого многоквартирного дома технически взаимосвязана с общим имуществом (несущая стена, перекрытия, внутренние стены), инженерными коммуникациями (тепловые сети, сети холодного водоснабжения) и ответчик, являясь потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания дома, наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме должен оплачивать расходы по содержанию и текущему ремонту имущества.

Поскольку ответчиком доказательств оплаты задолженности по взносам на техническое содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с июня 2016 года по июнь 2017 года в материалы дела не представлено, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и взыскал с ответчика 352 493 руб. 04 коп. задолженности.

Доводы апелляционной жалобы о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора только в отношении суммы 128 550 руб. 03 коп. отклоняются судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Факт получения от истца претензии от 03.08.2017 исх. N 199 ответчиком не оспаривается.

Указание судом первой инстанции в решении на дату претензии - 30.09.2017 не привело к принятию ошибочного судебного акта.

По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора.

Апелляционный суд приходит к выводу, что из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.

Заявляя о том, что истцом досудебный порядок урегулирования спора соблюден только в части в суммы 128 550 руб. 03 коп., ответчик между тем претензионные требования общества "УК "Альянс" не удовлетворил ни в какой части.

Учитывая, что настоящее дело находится на рассмотрении в суде апелляционной инстанции, оставление искового заявления без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав истца, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в данной части подлежат отклонению.

Доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца также отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку судом первой инстанции верно установлено, что заявленные обществом "УК "Альянс" исковые требования являются обоснованными и соответствующими закону. Ответчиком надлежащих доказательств наличия признаков злоупотребления правом в действиях истца не представлено.

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены вынесенного судебного акта, не установлено.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы ответчика по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на его счет.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.03.2018 по делу N А47-11118/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая производственно-строительная компания" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.А. Деева

Судьи

М.В. Лукьянова Е.В. Ширяева