Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2018 г. N 11АП-5744/18

г. Самара

24 мая 2018 г.

Дело N А55-30595/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2018 года.

Постановление полном объеме изготовлено 24 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Апаркина В.Н.,

судей Бажана П.В., Кувшинова В.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сурковой Г.В.,

с участием в судебном заседании:

от Администрации городского округа Жигулевск Самарской области - не явился, извещена,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Старкова Ю.К. доверенность от 28.12.2017 N 12-5912,

от Парфеновой Светланы Николаевны - не явился, извещена,

от Королевой Ирины Николаевны - не явился, извещена,

рассмотрев в открытом судебном заседании 21 мая 2018 года в зале N 6 апелляционную жалобу Администрации городского округа Жигулевск Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 15 марта 2018 года по делу N А55-30595/2017 (судья Медведев А.А.),

по заявлению Администрации городского округа Жигулевск Самарской области, г. Жигулевск,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Парфенова Светлана Николаевна, Королева Ирина Николаевна,

о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Жигулевск Самарской области обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом уточнений - л.д. 88-89) о признании незаконным решения ответчика от "15" августа 2017 года N 63/002/300/2017-6388 о приостановлении государственной регистрации соглашения N 281 от 09 июня 2017 года о перемене лица по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:02:0402009:80, расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, с. Зольное, ул. Гудронная, дом 13, а также решения от 14.11.2017 г. N 63/002/300/2017-6388 об отказе в осуществлении государственной регистрации прав и обязании осуществить государственную регистрацию соглашения N 281 от 09 июня 2017 года о перемене лица по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:02:0402009:80, расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, с. Зольное, ул. Гудронная, дом 13 на основании заявления от 03 августа 2017 года и представленных документов.

Определением суда 1 инстанции от 21.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Парфенова Светлана Николаевна, Королева Ирина Николаевна (л.д.73-74).

Решением суда 1 инстанции от 15 марта 2018 года в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе Администрации городского округа Жигулевск Самарской области просит решение суда 1 инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

При этом в апелляционной жалобе указывает, что заключение соглашения о перемене лица в договоре аренды земельного участка арендодателем и новым арендатором, к которому перешли права и обязанности по договору аренды, является законным, не противоречащим требованиям действующего законодательства Российской Федерации, в связи с чем оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации у регистрирующего органа не имелось. У государственного регистратора отсутствовали основания рассматривать представленное на государственную регистрацию соглашение как соглашение, заключаемое в связи с переходом прав и обязанностей по договору аренды к новому собственнику расположенного на нем объекта недвижимости. Суд не дал оценки этому обстоятельству. Отказывая в удовлетворении заявленных требований по причине недоказанности расположения принадлежащего Парфеновой С.Н. и Королевой И.Н. жилого дома на спорном земельном участке, суд не принял во внимание доводы администрации городского округа Жигулевск о том, что подтверждением расположения на земельном участке жилого дома является кадастровый план земельного участка, в котором указано, что площадь 65,2 кв. м занята жилым строением; земельный участок и жилой дом имеют одинаковый адрес, а адреса объектов недвижимости должны соответствовать требованиям уникальности. Подтверждением расположения на спорном земельном участке жилого дома, находящегося в настоящее время в собственности третьих лиц, является также и то, что Коровиной И.Н. и Мазилкину Н.В. земельный участок был предоставлен в аренду уже под существующим жилым домом, находящимся в их собственности, о чем указано в распоряжении мэра городского округа Жигулевск от 29.01.2004 N 84 "Об утверждении проекта границ и предоставлении земельного участка", явившегося основанием для заключения договора аренды земельного участка N 85 от 30.05.2005. Спорный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет 09.03.2004 в соответствии с действующим на тот момент Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Управление Росреестра по Самарской области, Парфенова С. Н., Королева И. Н. отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области просила решение суда 1 инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители Администрации и третьих лиц, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

От Администрации поступил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя администрации городского округа Жигулевск Самарской области.

В соответствии с п. 3 ст. 156, 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие заявителя и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Управления Росреестра по Самарской области, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции незаконным и подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено материалами дела, 30 мая 2005 года между муниципальным образованием городской округ Жигулевск в лице администрации городского округа Жигулевск и Коровиной Ириной Николаевной, Мазилкиным Николаем Васильевичем на срок 49 лет с 29 января 2004 г. по 29 января 2053 г. был заключен договор N 85 аренды земельного участка площадью 509,9 кв.м. с кадастровым номером 63:02:04 02 009:0080, относящегося к землям поселений, расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, с. Зольное, ул. Гудронная, дом 13, под, индивидуальную жилую застройку в границах, указанных на прилагаемом к Договору плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть (л.д.6-9).

17 мая 2017 года в адрес администрации городского округа Жигулевск поступило заявление от гр. Королевой И.Н. и Парфеновой С.Н. о расторжении указанного выше договора аренды в связи с дальнейшим выкупом земельного участка.

Письмом администрации городского округа Жигулевск от 14 июня 2017 года исх. N 4263-И Королевой И.Н. и Парфеновой С.Н. рекомендовано внести изменения в договор аренды земельного участка N 85 от 30.05.2005 в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ путем заключения соглашения о перемене лица в договоре аренды (л.д.19).

09.06.2017 между муниципальным образованием городской округ Жигулевск в лице администрации городского округа Жигулевск и Парфеновой С.Н., Королевой И.Н. был заключено соглашение N 281 о перемене лица в договоре аренды земельного участка N 85 от 30.05.2005, в соответствии с которым арендаторами спорного земельного участка стали Королева И.Н. и Парфенова С.Н. (л.д.62-63).

03.08.2017 Администрация в лице представителя по доверенности Шигиной Елены Михайловны обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации соглашения от 09.06.2017 N 281 о перемене лица в договоре аренды земельного участка N 85 от 30.05.2005 в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:02:0402009:80, расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, с. Зольное, ул. Гудронная, дом 13, согласно которому вносятся изменения в договор аренды земельного участка N 85 от 30.05.2005 (л.д.21-22).

Уведомлением от 15.08.2017 N 63/002/300/2017-6388 Управление Росреестра по Самарской области в соответствии с ч.1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" приостановило до 14.11.2017 осуществление действий по государственной регистрации соглашения о перемене лица в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 63:02:0402009:80, расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, с. Зольное, ул. Гудронная, дом 13.

Основанием для приостановления государственной регистрации явилось то обстоятельство, что представленное на государственную регистрацию Соглашение N 281 от 09.06.2017, согласно которому вносятся изменения в договор аренды земельного участка N 85 от 30.05.2005, заключено с ненадлежащими лицами и по форме и содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства РФ.

В уведомлении отражено, что для проведения государственной регистрации необходимо представить соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенное между Мазилкиным Н.В, Коровиной И.Н., Парфеновой С.Н., Королевой И.Н., а также согласие муниципального образования городской округ Жигулевск ( в лице администрации городского округа Жигулевск) на переуступку прав и обязанностей, либо муниципальному образованию городской округ Жигулевск ( в лице администрации городского округа Жигулевск) необходимо расторгнуть договор аренды с Мазилкиным Н.Н., Коровиной И.Н. и предоставить Парфеновой С.Н., Королевой И.Н. данный земельный участок в аренду в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Уведомлением Управления от 14.11.2017 N 63/002/300/2017-6388 заявителю было отказано в государственной регистрации соглашения о перемене лица в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 63:02:0402009:80, расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, с. Зольное, ул. Гудронная, дом 13, на основании ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи с не устранением обстоятельств, явившихся основанием для ее приостановления (л.д.67-69).

Не согласившись с данными уведомлениями Управления, Администрация обратилась в арбитражный суд с указанным заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд 1 инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае кадастр недвижимости не содержит сведений о расположении в границах земельного участка, являющегося предметом договора аренды, жилого дома с кадастровым номером 63:02:0402009:784. как не содержит таких сведений и договор аренды земельного участка от 30.05.2005 N 85. Таким образом, у государственного регистратора отсутствовали основания рассматривать представленное на государственную регистрацию соглашение как соглашение, заключаемое в связи с переходом прав и обязанностей по договору аренды к новому собственнику расположенного на нем объекта недвижимости. Суд посчитал, что представленные Администрацией выписки из ЕГРН, кадастровый план земельного участка, свидетельства о праве собственности не позволяют установить, что на спорном земельном участке находится жилой дом, принадлежащий третьим лицам. Таким образом, для государственной регистрации не представлены необходимые документы.

Между тем данные выводы суда 1 инстанции являются ошибочными и не соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с абз. 1 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством РФ (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации).

Из материалов дела следует, что 30.05.2005 между муниципальным образованием городской округ Жигулевск в лице администрации городского округа Жигулевск и Коровиной Ириной Николаевной, Мазилкиным Николаем Васильевичем был заключен договор аренды земельного участка N 85, в соответствии с которым арендаторы на срок 49 лет с 29.01.2004 по 29-01.2053 приняли в аренду земельный участок площадью 509,9 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальную жилую застройку, с кадастровым номером 63:02:0402009:0080 (в настоящее время кадастровый номер 63:02:0402009:80), расположенный по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, с. Зольное, ул. Гудронная, дом 13, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка (л.д.6-9).

30.05.2005 между сторонами договора аренды был составлен акт приема-передачи земельного участка (л.д.11).

В соответствии с положениями ст.ст.131, 609 ГК РФ государственная регистрация договора была осуществлена 01.08.2005 г., что отражено в выписке из ЕГРН от 18.05.2017 N 63/161/700/2017-3158 (л.д.15).

На арендованном земельном участке по указанному адресу расположен жилой дом с кадастровым номером 63:02:0402009:784 площадью 50,6 кв.м., завершенный строительством в 1949 г., что подтверждается выпиской из кадастрового плана земельного участка от 10.06.2005 г., а также выписками из ЕГРН от 18.05.2017 N 63/161/700/2017-3158, от 19.05.2017 N 63/161/700/2017-3159 (л.д.8-9, 15-17).

Таким образом, содержащийся в обжалуемом решении вывод суда 1 инстанции о том, что кадастр недвижимости не содержит сведений о расположении в границах спорного земельного участка жилого дома с КН 63:02:0402009:784, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Вместе с тем из материалов дела видно, что 26.12.2014 арендатор Коровина Ирина Николаевна сменила фамилию на Королеву в связи со вступлением брак с Королевым Д.С., что подтверждается свидетельством о заключении брака, выданным отделом ЗАГС Стрежевого Департамента ЗАГС Томской области (л.д.80).

Таким образом, Коровина Ирина Николаевна, как сторона по указанному договору аренды земельного участка, и Королева Ирина Николаевна являются одним и тем же лицом.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 22.07.2015 Королева Ирина Николаевна являются собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом на основании заключенного с администрацией г. Жигулевск Самарской области договора N 8968 от 25.07.1996 на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан (л.д.14).

18.08.2011 арендатор Мазилкин Н.В. умер, что подтверждается свидетельством о смерти от 19.08.2011, выданным отделом ЗАГС г.о. Жигулевска (л.д.79).

В соответствии со свидетельством о праве на наследство по закону, выданным 10.12.2014.г. нотариусом г. Жигулевска Гавриловой Н.В., собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности указанного жилого дома является Парфенова Светлана Николаевна, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.07.2015 г. (л.д.13).

В соответствии с ч. 2 ст.617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Аналогичным образом согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Таким образом, заключение арендодателем с Королевой И.Н. и Парфеновой С.Н. спорного соглашения о перемене лица в договоре аренды земельного участка соответствует указанным положениям Гражданского и Земельного кодекса РФ, а изложенный в уведомлении о приостановлении государственной регистрации довод Управления о том, что представленное на государственную регистрацию соглашение N 281 от 09.06.2017 заключено с ненадлежащими лицами и по форме и содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства РФ, является несостоятельным.

В связи с этим предусмотренные положениями ст.ст.26,27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" правовые основания как для приостановления государственной регистрации прав (уведомление от 15.08.2017), так и для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (14.11.2017) у Управления отсутствовали.

Оспариваемые заявителем уведомления регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации прав и об отказе в осуществлении государственной регистрации прав не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

С учетом этого у суда 1 инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении заявленных требований, вывод суда о том, что для государственной регистрации не представлены необходимые документы, имеющимся в материалах дела доказательствам и обстоятельствам дела не соответствует.

При таких обстоятельствах решение суда 1 инстанции следует отменить, заявление администрации удовлетворить, уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 15 августа 2017 года N 63/002/300/2017-6388 о приостановлении осуществления государственной регистрации соглашения от 09 июня 2017 года N 281 о перемене лица в договоре аренды от 30.05.2005 N 85 земельного участка с кадастровым номером 63:02:0402009:80, расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, с. Зольное, ул. Гудронная, дом 13, и от 14 ноября 2017 года N 63/002/300/2017-6388 об отказе в осуществлении государственной регистрации соглашения от 09 июня 2017 года N 281 о перемене лица в договоре аренды от 30.05.2005 N 85 земельного участка с кадастровым номером 63:02:0402009:80, расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, с. Зольное, ул. Гудронная, дом 13, признать незаконными.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области следует обязать осуществить государственную регистрацию соглашения от 09 июня 2017 N 281 о перемене лица в договоре аренды от 30.05.2005 N 85 земельного участка с кадастровым номером 63:02:0402009:80, расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, с. Зольное, ул. Гудронная, дом 13 на основании заявления от 03 августа 2017 года и представленных документов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 15 марта 2018 года по делу N А55-30595/2017 отменить.

Заявление Администрации городского округа Жигулевск Самарской области удовлетворить.

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 15 августа 2017 года N 63/002/300/2017-6388 о приостановлении осуществления государственной регистрации соглашения от 09 июня 2017 года N 281 о перемене лица в договоре аренды от 30.05.2005 N 85 земельного участка с кадастровым номером 63:02:0402009:80, расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, с. Зольное, ул. Гудронная, дом 13.

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 14 ноября 2017 года N 63/002/300/2017-6388 об отказе в осуществлении государственной регистрации соглашения от 09 июня 2017 года N 281 о перемене лица в договоре аренды от 30.05.2005 N 85 земельного участка с кадастровым номером 63:02:0402009:80, расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, с. Зольное, ул. Гудронная, дом 13.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществить государственную регистрацию соглашения от 09 июня 2017 N 281 о перемене лица в договоре аренды от 30.05.2005 N 85 земельного участка с кадастровым номером 63:02:0402009:80, расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, с. Зольное, ул. Гудронная, дом 13 на основании заявления от 03 августа 2017 года и представленных документов.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Апаркин

Судьи

П.В. Бажан В.Е. Кувшинов