Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2018 г. N 02АП-3077/18

г. Киров

25 мая 2018 г.

Дело N А82-12428/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2018 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетервака А.В.,

судей Горева Л.Н., Поляковой С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Богатырёвой Н.Н.,

при участии в судебном заседании представителей истца: Кулаевой С.В., доверенность от 10.01.2018, Смирнова А.А., доверенность от 16.03.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Волга"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.02.2018 по делу N А82-12428/2017, принятое судом в составе судьи Шадриновой Л.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Волга" (ОГРН 1097604009744; 1097604009744; ИНН 7604158748; 7604158748)

к некоммерческому партнерству "Русское творческое объединение" (ОГРН 1067600023424; ИНН 7604093787)

третьи лица: муниципальное унитарное предприятие "Вознесенский" города Ярославля (ИНН 7604007643, ОГРН 1027600677389); Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН 7601000992, ОГРН 1027600684100); Департамент культуры Ярославской области (ИНН 7604037172, ОГРН 1037600400397); Департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области (ИНН 7604281999, ОГРН 1157627011630); Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области (ИНН 7604016214; ОГРН 1027600691469); Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (ИНН 7604092913, ОГРН 1067604080345); общество с ограниченной ответственностью "ЯрДилер" (ИНН 7604222055, ОГРН 1127604003306); ООО "Агентство строительной экспертизы" (ИНН 7620005347, ОГРН 1087612000530)

о расторжении договора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Волга" (далее - истец, заявитель жалобы, арендодатель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к некоммерческому партнерству "Русское творческое объединение" (далее - ответчик, арендатор, Партнерство) с требованием о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2006 N 01/08.

Предъявленный иск основан на нормах статей 309, 310, 450, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивирован доводами о нарушении ответчиком сроков внесения арендной платы за период с октября 2016 года по июнь 2017 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие "Вознесенский" города Ярославля, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, Департамент культуры Ярославской области, Департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, общество с ограниченной ответственностью "ЯрДилер", ООО "Агентство строительной экспертизы" (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 27.02.2018 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца.

По мнению заявителя, судом первой инстанции не приняты во внимание доводы истца о завершении ремонтных работ в здании в марте 2016 года, что подтверждается актом технического заключения от 02.04.2016, а также письменными пояснениями третьих лиц - ООО "ЯрДилер", Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, ООО "Агентство строительных экспертиз" о том, что ремонт или строительные работы на объекте не производились. Поясняет, что о готовности имущества к использованию ответчик был письменно уведомлен истцом в надлежащей форме (уведомление от 27.01.2017). Указывает, что после получения уведомления о готовности имущества арендатор уклонялся от общения с арендодателем, не сообщил о заинтересованности в продолжении арендных отношений, а также о смене почтового адреса. Считает правомерным направление почтовой корреспонденции по юридическому адресу Партнерства: г. Ярославль Южный пер. д. 3. Указывает о непредставлении ответчиком доказательств того, что адрес: г. Ярославль, ул.Флотская, д. 3, корп. 2, кв. 12 является адресом местонахождения НП "Русское творческое объединение". Поясняет, что истец отправлял ответчику уведомления по адресу, содержащемуся в первом и последнем документе, подписанном стороной как арендатором имущества (Договор аренды N 01/08 от 01.08.2006 г., Дополнительное соглашение от 19.05.2014 года) и этот адрес: г. Ярославль, ул. Флотская, д. 3, корп. 12, офис 12. Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Некоммерческое партнёрство "Русское творческое объединение" в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, не согласилось, решение суда просило оставить в силе.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Определением апелляционного суда от 20.04.2018 ответчику отказано в удовлетворении ходатайства об участии в судебном заседании путём использования системы видеоконференц-связи в связи с отсутствием технической возможности в Арбитражном суде Вологодской области.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 АПК РФ в рамках заявленных доводов.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

01 августа 2006 года между муниципальным унитарным предприятием "Старый город" (арендодатель) и некоммерческим партнерством "Русское творческое объединение" (арендатор) был заключён договор N 01/08 на аренду недвижимого имущества общей площадью 358,1 кв. м, инв. N 187, лит. АА1, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, пер. Южный, д. 3 (т. 1 л.д.13-18, т. 2 л.д. 64-66).

01 сентября 2006 года помещение передано арендатору по акту приёма-передачи (т.2 л.д.55).

Срок действия договора был определён с 01.09.2006 по 30.08.2031 (пункт 7.1 договора в редакции дополнительных соглашений от 15.12.2006 N 1, от 21.03.2011 - т.2 л.д.56-60).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 60/П от 17 ноября 2015 года собственником помещения общей площадью 358,1 квм становится ООО "Волга" (т.1 л.д.22-25).

14 июня 2017 года истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды в связи с неоплатой арендной платы за период с октября 2016 года по июнь 2017 года. Долг, по мнению истца, составляет 583996 руб. 41 коп.

С требованием о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период, истец в арбитражный суд не обращался.

Поскольку ответчик на данное уведомление не отреагировал, то истец обратился с иском в суд о расторжении договора.

Суд апелляционной инстанции в данном случае исходит из следующего.

Рассматривая требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 января по 31 марта 2016 года, Второй арбитражный апелляционный суд в своём постановлении от 17 октября 2016 года по делу N А82-3076/2016 взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 74344 руб. 33 коп., указав на необоснованность взыскания задолженности по арендной плате за период с 8 февраля по 10 марта 2016 года. Суд отказал истцу в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, поскольку отсутствует задолженность по арендной плате более двух раз подряд.

В постановлении указано также, что ответчик 4 марта 2016 года направил истцу комплект ключей и сообщил об освобождении арендуемых помещений в связи с невозможностью использования их по целевому назначению.

Требование о расторжении договора аренды N 01/08 от 1 августа 2006 года было также предметом рассмотрения дела N А82-11303/2016. Истец требовал расторжения договора аренды в связи с наличием задолженности по арендной плате за период с января по июнь 2016 года. Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора, суд исходил из того, что поскольку истец не обеспечил ответчику возможность пользоваться арендуемым помещением, то отсутствуют основания для уплаты арендной платы, и договор аренды не может быть расторгнут по данному основанию.

В рамках настоящего дела Общество просит о расторжении спорного договора аренды, указывая, что с октября 2016 года по июнь 2017 года ответчик имел возможность пользоваться арендуемыми помещениями, однако не вносил арендную плату за указанный период.

Возражая предъявленным требованиям, ответчик указал, что в период с 08.02.2016 истцом не обеспечена возможность пользования имуществом в соответствии с его назначением.

Отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований послужил основанием для принесения апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца по следующим основаниям.

Статьёй 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Спорным договором в качестве основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя предусмотрено нарушение арендатором сроков уплаты арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 4.2.3 договора, пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества.

В силу вышеизложенного, юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является установление факта возобновления между сторонами арендных правоотношений и передачи помещений в пользование арендатора в период с октября 2016 года по июнь 2017 года.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с требованиями статьи 655 ГК РФ передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Из материалов дела следует, что арендодатель предпринимал попытки известить арендатора о готовности здания к использованию, что подтверждается уведомлениями Общества от 18.10.2016 (т.1 л.д.126-127), от 18.11.2016 (т.1 л.д.128-129), от 27.01.2017 (т.3 л.д.95-97), от 14.03.2017 (т.3 л.д.83-93, 86-89), направленными по юридическому адресу Партнерства: г. Ярославль Южный пер. д. 3 и по адресу: г. Ярославль, ул. Флотская, д. 3, корп. 12, офис 12, однако указанные письма возвращены отправителю ввиду истечения срока хранения.

Требования Общества о погашении задолженности по договору и его расторжении от 12.06.2017 (т.1 л.д.26-28, т.3 л.д.98-101), направленные по аналогичным адресам, также не получены Партнерством.

Доказательства подписания сторонами акта-приёма передачи помещения после завершения ремонтных работ, а равно доказательства фактического пользования арендатором спорными помещениями в период с октября 2016 года по июнь 2017 года, в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах истцом не доказаны правовые основания для начисления ответчику арендной платы за спорный период, а следовательно, и для расторжения договора на основании пункта 4.2.3 договора.

Основания для удовлетворения заявленных исковых требований судом второй инстанции не усматриваются.

Суд апелляционной инстанции считает, что фактически договорные отношения между сторонами прекратились в марте 2016 года, когда ответчик направил истцу комплект ключей от арендуемых помещений и освободил их. Ответчик не предпринимает никаких мер, связанных с возвратом в спорные помещения, несмотря на то, что по ранее рассмотренным делам истец указывал на окончание реконструкции и на возможность занятия им помещений. Действия ответчика могут расцениваться как фактический отказ от договора аренды.

В данном случае нет оснований для расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку отсутствуют доказательства занятия ответчиком помещений после реконструкции (ремонта) и, соответственно, уплаты им арендной платы.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.02.2018 по делу N А82-12428/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Волга" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.В. Тетервак

Судьи

Л.Н. Горев С.Г. Полякова