Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2018 г. N 15АП-7841/16

город Ростов-на-Дону

25 мая 2018 г.

дело N А32-5611/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Комиссаровым Д.Г.,

при участии:

от ответчика: директора Айвазяна С.Р.,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кубфарм"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 апреля 2016 года по делу N А32-5611/2016

по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

к обществу с ограниченной ответственностью "Кубфарм"

о взыскании задолженности и пени,

принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубфарм" (далее - ООО "Кубфарм", ответчик, общество) о взыскании задолженности за период с 25.07.2014 по 31.01.2016 в размере 235 229 руб. 49 коп. и неустойки за период с 08.09.2015 по 31.01.2016 в размере 31 664 руб. 43 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору N 26 от 28.08.2015 за использование нежилого здания лит. А площадью 62,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Каляева, 36.

Дело рассматривалось судом первой инстанции в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2016 отклонено ходатайство ответчика о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по иску Чернова И.А. к департаменту о праве собственности на спорные помещения. Исковые требования удовлетворены в полном объёме, с общества в пользу департамента взыскана задолженность в сумме 235 229 руб. 49 коп. и неустойка в размере 31 664 руб. 43 коп.

Судебный акт мотивирован тем, что материалами дела подтверждается наличие договорных правоотношений по поводу аренды ответчиком нежилого помещения, общество не представило доказательства внесения арендной платы.

С принятым судебным актом не согласилось ООО "Кубфарм", в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции безосновательно рассмотрел дело в порядке упрощённого судопроизводства и не приостановил разрешение настоящего спора до рассмотрения Ленинским районным судом г. Краснодара иска Чернова И.А. к департаменту, в ходе которого подлежал установлению тот факт, что нежилые помещения, которые выступали объектом аренды по договорам, заключённым с департаментом, являлись тождественными нежилому зданию, собственником которого с 1995 года является ООО "Кубфарм". При определении размера задолженности по арендной плате суд не учёл, что на дату 25.07.2014 рыночная стоимость объекта аренды не была определена.

Определением от 15.07.2016 суд апелляционной инстанции приостановил рассмотрение настоящего дела до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-22239/2016.

В связи с отпадением основания для приостановления производства по настоящему делу, определением от 21.04.2018 производство по делу возобновлено, рассмотрение апелляционной жалобы назначено в судебном заседании 18.05.2018.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, производство по делу прекратить.

Ходатайство о прекращении производства по делу мотивировано тем, что судебными актами, состоявшимися в рамках судебного дела N А32-22239/2016 договор аренды N 26 от 28.08.2015 признан недействительным (ничтожным).

Истец явку своего представителя не обеспечил, будучи надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения дела. В отношении департамента дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отклонить ходатайство ответчика о прекращении производства по делу, т.к. исчерпывающий перечень оснований для совершения арбитражным судом данного процессуального действия закреплён нормами статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и общество не представило доказательств существования данных оснований на момент рассмотрения настоящей апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 31.07.2009 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договоры аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество общей площадью 62,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Каляева, 36, лит. А, 1 этаж, пом. N 1-6, 8-16, для использования под салон красоты.

Согласно пункту 2.1 срок действия договора установлен с 25.07.2009 по 24.07.2014.

По акту приема-передачи от 31.07.2009 спорное имущество поступило во владение общества.

28.08.2015 между сторонами был заключен договор аренды N 26 на аналогичных условиях в отношении спорного имущества сроком действия с 25.07.2014 по 24.07.2019.

За данное имущество арендатор уплачивает арендную плату согласно отчету об оценке от 21.11.2014 N КС-14/90/120, сумма ежемесячной арендной платы составляет 22 658 руб. (пункт 4.1 договора).

Согласно пункту 4.5 договора оплата производится за каждый месяц вперед, с оплатой до 10 числа текущего месяца.

Арендная плата, установленная в пункте 4.1 договора, не включает в себя плату за пользование земельным участком. Плата за пользование земельном участком, на котором расположено арендуемое имущество, и за прилегающий к нему земельный участок определяется исходя из фактического размера переданного арендатору имущества, и оплачивается последним в сумме 24 159 руб. 13 коп. в год. Платежи за пользование земельным участком перечисляются ежеквартально равными долями, не позднее 10 числа 1 месяца каждого квартала.

Пунктом 6.1 договора установлено, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 11 дня месяца, указанного в пункте 4.5 договора.

Как указывает департамент, общество ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендной платы за период с 25.07.2014 по 31.01.2016, в связи с чем на его стороне образовалась задолженность в сумме 235 229 руб.

49 коп.

Поскольку общество в добровольном порядке не погасило данную задолженность, департамент инициировал настоящее судебное разбирательство.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (статья 310 Кодекса).

При удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции не учел следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для данного спора.

Так, Чернов И.А. обратился в Ленинский районный суд г. Краснодара с иском к администрации г. Краснодара и ООО "Кубфарм" об исключении из реестра муниципальной собственности и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о регистрации права муниципальной собственности на нежилое здание - общественный туалет и парикмахерская литер А общей площадью 62,8 кв.м., кадастровый номер 23:43:023102000:368, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Каляева, 36.

Суд первой инстанции был поставлен в известность ответчиком о наличии указанного спора в суде общей юрисдикции, однако отказал обществу в удовлетворении его ходатайства о приостановлении производства по делу N А32-5611/2016 до разрешения спора по существу Ленинским районным судом г. Краснодара.

Между тем, решением Ленинского районного суда города Краснодара от 30.03.2016 (вступившее в законную силу 05.05.2016), нежилое помещение общей площадью 62,8 кв.м. с кадастровым номер 23:43:023102000:368, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Каляева, 36, лит. А, 1 этаж, исключено из реестра муниципальной собственности, также из ЕГРН исключена запись N 23-0100-3102000-368 от 22.11.2000 о праве муниципальной собственности на данный объект недвижимого имущества.

Суд общей юрисдикции установил, что в соответствии с планом приватизации территориальным производственным объединением "Краснодаркрайбыт" коллективом производственно-технического комбината ТОО "Оргтехбыт" и Фондом имущества города Краснодара заключен договор купли-продажи от 09.02.1993, в соответствии с которым ТОО "Оргтехбыт" приобрело имущество согласно приложению N 1, 2, в том числе и здания, ограждения, навесы, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Калинина, 190.

Постановлением N 696 от 27.06.1994 администрация города Краснодара предоставила ТОО "Оргтехбыт" в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Калинина, 190.

30.06.1994 между администрацией г. Краснодара и ТОО "Оргтехбыт" заключен договор аренды N 76 земельного участка общей площадью 0,08 га, расположенного но адресу: г. Краснодар, ул. Калинина, 190.

В соответствии с протоколом общего собрания участников ТОО "Оргтехбыт" от 26.07.1994 из состава ТОО "Оргтехбыт" выделилась группа участников для образования самостоятельного юридического лица - ТОО "Межрегоссконтракт".

Из приватизированного имущества при выходе из состава учредителей ТОО "Оргтехбыт" вновь образованному обществу ТОО "Межрегоссконтракт" согласно акту приема-передачи от 26.07.1994 и дополнений к акту приема-передачи от 10.08.1994 были переданы, в том числе и объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Калинина, 190, а именно - здание лит. Д, здание лит. Б, пристройка лит. Б2, пристройка лит. БЗ, склады лит. Г, навесы лит. Г1, Г2, ГЗ, Г4, Г5.

02.03.1995 был заключен договор между Фондом имущества г. Краснодара и ТОО ПКФ "Межрегроссконтракт", по условиям которого ТОО ПКФ "Межрегроссконтракт" приняло на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи муниципального имущества, заключенного между Фондом имущества г. Краснодара и предприятием "Оргтехбыт" в части имущества - помещения по ул. Калинина, 190, лит. Б, а также строений и сооружений согласно приложению, а именно: кирпичное ограждение, ограждение металлическое, навес для рабочих металлический.

18.09.1996 заявлением в адрес руководителя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Краснодара ТОО "Оргтехбыт" отказалось от права аренды земельного участка общей площадью 0,08 га, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Калинина, 190 в пользу ТОО ПКФ "Межрегроссконтракт".

На основании протокола собрания участников N 8 от 30.10.1998 ТОО ПКФ "Межрегроссконтракт" преобразовалось в ООО "Кубфарм".

27.05.2011 в ЕГРП было зарегистрировано право собственности ООО "Кубафрм" на нежилое здание лит. Д - парикмахерская общей площадью 59,9 кв.м. по ул. Калинина, 190 в городе Краснодаре на основании договора от 02.02.1995, о чем выдано свидетельство от 30.05.2011.

Постановлением администрации г. Краснодар N 3645 от 15.05.2012 "О предоставлении ООО "Кубфарм" земельного участка в Западном внутригородском округе г. Краснодара" обществу предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 0,08 га, расположенный по адресу:

г. Краснодар, ул. Калинина, 190, кадастровый номер 23:43:0206075:1 для обслуживания производственных здании и сооружений (склад литер "Г", производственное здание литер "Б", "б2", "б3", парикмахерская литер "Д" по ул. Калинина, 190 в ЗАО г. Краснодара).

22.12.2015 Чернов И.А. приобрел у ООО "Кубфарм" в собственность по договору купли-продажи нежилое здание общей площадью 59,9 кв.м., кадастровый номер 23:43:0206075:49, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Калинина, 190, о чем сделана запись в ЕГРП N 23-23/001/009/2015-3378/2 от 22.12.2015 и выдано свидетельство от 22.12.2015.

Согласно данным технического паспорта МП БТИ г. Краснодара 25.08.2000 было поставлено на технический учет нежилое здание - общественный туалет и парикмахерская лит. А площадью 62,8 кв.м. по адресу: г. Краснодар, ул. Каляева, 36, в качестве муниципальной собственности.

Однако, из постановления главы городского самоуправления - мэра г. Краснодара N 1611 от 28.07.2000 следует, что в реестр муниципальной собственности был включен только отдельно стоящий общественный туалет, расположенный по спорному адресу, при этом о включении здания парикмахерской в реестр муниципальной собственности в данном постановлении не упоминается.

В судебном заседании суда общей юрисдикции стороны подтвердили, что нежилое здание - общественный туалет и парикмахерская литер А общей площадью 62,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Каляева, 36, и парикмахерская литер Д общей площадью 59,9 кв.м., расположенное по адресу:

г. Краснодар, ул. Калинина, 190, являются одним и тем же объектом.

Ленинский районный суд г. Краснодара пришел к выводу, что право муниципальной собственности на нежилое здание - общественный туалет и парикмахерская литер А общей площадью 62,8 кв.м., расположенное по адресу:

г. Краснодар, ул. Каляева, 36, было зарегистрировано ошибочно, без законных на то оснований.

С учётом состоявшегося решения суда общей юрисдикции ООО "Кубфарм" в рамках судебного дела N А32-22239/2015 обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации г. Краснодара о признании недействительным договора аренды N 26 от 28.08.2015, на основании которого департамент в рамках настоящего дела основывает своё право на получение задолженности по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2017 по делу N А32-22239/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2018, указанный договор аренды признан недействительным.

При рассмотрении дела N А32-22239/2015 арбитражные суды пришли к выводу, что администрация не обладала правом собственности и не могла поручать департаменту распоряжаться спорным имуществом, в частности, заключать договор аренды.

Все вышеизложенные выводы судов имеют преюдициальное значение для настоящего спора в силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и свидетельствуют о том, что договор аренды N 26 от 28.08.2015 был заключен в отношении объекта недвижимости, находившегося до 22.12.2015 в собственности ООО "Кубфарм", а с 22.12.2015 - в собственности Чернова И.А.

Фактически, подписав договор аренды N 26 от 28.08.2015 департамент незаконно пытался предоставить в пользование обществу объект недвижимого имущества, который в порядке приватизации был приобретён ООО "Кубфарм".

В силу положений пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, муниципалитет, действующий в лице департамента, не мог выступать арендодателем спорного имущества, ввиду отсутствия у него права собственности, т.к. собственником данного имущества являлось само ООО "Кубфарм". Соответственно, департамент не имеет должной легитимации на обращение с иском о взыскании арендной платы по ничтожному договору.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат отнесению на истца, в связи с чем с департамента в пользу ООО "Кубфарм" надлежит взыскать 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство о прекращении производства по делу отклонить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 апреля 2016 года по делу N А32-5611/2016 отменить, принять новое решение.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кубфарм" (ИНН 2308026968, ОГРН 1022301198435) 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

А.А. Попов