Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2018 г. N 09АП-19388/18

город Москва

25 мая 2018 г.

Дело N А40-209080/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей: Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ГС и К" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 февраля 2018 года по делу N А40-209080/2014, принятое судьей Ю.Б. Павлюком по иску ООО "ГС и К" (ОГРН 1027739930789, ИНН 7716127586) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674), ООО "Центр оценки "Аверс" (ОГРН 1037843026704, ИНН 7825691464) о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества общей площадью 1 163,1 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, пр-т Буденного, д. 29/1, определенной в отчете от 04.10.2013 N 880-14/2013-АР; о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы по договору на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы от 23.05.2000 N 04-192/2000, оформленную уведомлением от 14.01.2014 N 33-А-62588/14-(0)-0, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" (ОГРН 1107799001310, ИНН 7720286797).

при участии в судебном заседании:

от истца: Ершков А.В. по доверенности от 15.02.2018 г.;

от ответчиков: Департамент городского имущества города Москвы Блистанова А.А. по доверенности от 25.12.2017, ООО "Центр оценки "Аверс" не явился, извещен,

от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ГС и К" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы, обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс" с исковым заявлением о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества общей площадью 1 163,1 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, пр-т Буденного, д. 29/1, определенной в отчете от 04.10.2013 N 880-14/2013-АР; о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы по договору на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы от 23.05.2000 N 04-192/2000, оформленную уведомлением от 14.01.2014 N 33-А-62588/14-(0)-0.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 февраля 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что изменение ставки арендной платы п. 5.1. договора соглашением не согласовано, а также, что отчет ООО "Центр оценки Аверс" выполнен с нарушением федеральных стандартов оценки.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражала, отзыв на жалобу не направила.

Представители ООО "Центр оценки "Аверс" и третьего лица, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 19 февраля 2018 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 1163,1 кв.м., расположенного по адресу: 105275, г. Москва, проспект Буденного, 29/1, находящегося в собственности города Москвы.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Департаментом, в адрес общества было направлено уведомление оформленное письмом от 14.01.2014 N 33- А-62588/14-(0)-0, согласно которому ставка арендной платы по указанному договору подлежит изменению и с 01.07.2014 и установлена размере 10 136 руб. за 1 кв.м2 в год без учета НДС.

На обращение истца ответчик разъяснил, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП по договору аренды установлена ставка арендной платы, определенная на основании заключения независимого оценщика.

Согласно произведенной 04.10.2013 рыночной оценке арендная ставка по данному договору составляет 10 846 руб. за 1 кв.м. в год (без учета НДС).

Исходя из постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП "О мерах государственной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" истцу как субъекту малого предпринимательства на 2013 год установлена минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы.

Согласно п. 2 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП на 2014 год установлена минимальная ставка арендной платы за 1 кв. метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, расположенных в пределах административных границ города Москвы, в размере 3500 рублей в год.

Ставка арендной платы за 1 кв. метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, не может быть ниже минимальной, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.

При рассмотрении дела, ответчик пояснил, что в целях исполнения постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-ПП департаментом были организованы работы по оценке объекта недвижимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (Федеральными стандартами оценки ФСО NN 1-3 от 20.07.2007, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с названным отчетом рыночная стоимость нежилых помещений по адресу г. Москва, проспект Буденного, 29/1, составляет 10 846 руб. за 1 кв.м. в год (без учета НДС).

Суд первой инстанции, по мнению судебной коллегии, верно указал, что стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Направление уведомления является исполнением одной стороной (арендодателем) своей договорной обязанности по доведению до сведения другой стороны (арендатора) информации о введении нормативным актом новых ставок.

Данный факт был установлен решением Арбитражного суда города Москвы от 21.10.2014 по делу N А40-110273/14, в соответствии с которым в удовлетворении иска ООО "ГС и К" о признании уведомления от 14.10.2014 N 33-А-62588/14 в части изменении размера арендной платы с 01.07.2014 противоречащим действующему законодательству - отказано.

Таким образом, требование о признании недействительной сделки в виде уведомления от 14.10.2014 N 33-А-62588/14 об изменении размера арендной платы, суд признал необоснованным и не подлежащим удовлетворению, поскольку законность уведомления проверена в рамках дела N А40-110270/14.

Уведомление об изменении ставки арендной платы направлено в адрес истца на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта, в соответствии с нормами действующего законодательства. Договор на проведение оценки от имени заказчика заключен лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами государственной собственности.

Требования истца, заявленные в отношении отчета от 04.10.2013 N 880-14/2013- АР судом рассмотрены и установлены следующие обстоятельства.

Из отчета усматривается, что оценщиком были исследованы характеристики объекта, не требующие его натурного осмотра, в том числе, расположение относительно магистралей, станций метро, этаже.

На основании задания на оценку, оценщику предписано использовать при проведении оценки данные по ценообразующим факторам объектов, включенные в Фонд данных государственной кадастровой оценки, государственный кадастровый кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонда данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований, а также исполнитель может использовать иную информацию, предоставленную государственным

В отчете указано, что класс объекта, в первую очередь, определяется его локацией (месторасположением), высотой потолков и/или иными объемно-пространственными характеристиками, уровнем отделки и инженерной обеспеченности, сопутствующими услугами, предлагаемыми управляющей объектом компанией. Поскольку сопутствующие услуги не относятся к недвижимому имуществу, они не рассматривались при выполнении расчетов. Остальные характеристики были учтены.

НП СРО "ДСО" подготовило положительное экспертное заключение от 06.11.2013 N 1173/11/13 на отчет от 04.10.2013 N880-14/2013-АР об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды находящихся в собственности города Москвы объектов нежилого фонда, выполненный ООО "Центр оценки "Аверс".

Суд также указал, что расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Замечаний по обоснованию и произведенным расчетам нет. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке.

Суд, руководствуясь статьями 307, 309, 450, 452, 432 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из соответствия оспариваемого условия договора, закону и отсутствия оснований для признания его недействительным, и учитывая, что арендная плата определяется на основании централизованно действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы, то есть является регулируемой ценой, изменение которой не требует внесения изменений в договор в порядке, предусмотренном статьи 452 ГК РФ, поэтому отказал в удовлетворении иска.

Апелляционная коллегия, проверив правильность принятого судом первой инстанции решения, обсудив доводы, приведенные в апелляционной жалобы, приходит к выводу, что жалоба подлежит отклонению на основании следующего.

На основании пункта 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим права на имущественную поддержку, устанавливается на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления. Ставка арендной платы определена на основании отчета, выполненного независимым оценщиком в соответствии с нормами действующего законодательства. Договор на проведение оценки от имени заказчика заключен лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами государственной собственности.

Оспаривая Отчет, истец указал на то, что при проведении оценки осмотр объекта оценки не проводился, не указано, к какому классу относится объект оценки, документ выполнен по правилам ФСО N 4 - методами массовой оценки по аналогии с кадастровой оценкой, между тем, для целей совершения сделок с объектами недвижимости должна быть применена рыночная стоимость, определенная на основании индивидуального заключения независимого оценщика.

Истец полагает, что Отчет свидетельствует о проведении массовой оценки и не является отчетом об оценке индивидуального объекта аренды, что противоречит действующему законодательству.

Суд апелляционной инстанции полагает правомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

Применение специальных требований и ограничений, предусмотренных ФСО N 4 при проведении кадастровой оценки, судом не выявлено, в связи с чем, утверждение истца о том, что при выполнении отчета происходило по правилам ФСО N 4 - методами массовой оценки по аналогии с кадастровой оценкой, правомерно признано судом первой инстанции безосновательным.

Доводы истца со ссылкой на статью 7 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" о том, что для целей совершения сделок с объектами недвижимости должна быть применена рыночная стоимость, определенная на основании индивидуального заключения независимого оценщика, судом первой инстанции правомерно отклонены.

Согласно статье 7 Федерального закона "Об оценочной деятельности" в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других.

Требований о составлении оценщиком индивидуального отчета данная норма закона не содержит и определяет только вид стоимости, подлежащий установлению в ходе проведения оценки.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что Отчет ООО "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС" соответствует нормам статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности".

Кроме того, в силу статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

НП СРО "Деловой союз оценщиков" подготовлено положительное экспертное заключение на Отчет об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды находящихся в собственности города Москвы объектов нежилого фонда, выполненный ООО "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС".

Ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы правомерно отклонено судом первой инстанции, как необоснованное в соответствии с нормами статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования истца о признании недостоверным Отчета ООО "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС".

Кроме того, согласно условиям договора арендная плата определяется на основании централизованно действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы, то есть является регулируемой ценой, изменение которой не требует внесения изменений в договор в порядке, предусмотренном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание условия договора, а также отказ суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований о признании недостоверным Отчета, суд апелляционной инстанции полагает, что правовых оснований для признания недействительной ставки арендной платы, у суда первой инстанции не имелось.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 февраля 2018 года по делу N А40-209080/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Н.И. Панкратова А.В. Бондарев