Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2018 г. N 07АП-2069/18

город Томск

28 мая 2018 г.

Дело N А67-7672/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего	Павловой Ю.И.,
судей:	Полосина А.Л.,
	Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермаковой Ю.Н., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регар" (N 07АП-2069/2018) на решение Арбитражного суда Томской области от 01 февраля 2018 года по делу N А67-7672/2017 (судья Хлебников А.В.) по иску муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211, город Томск, переулок Плеханова, 4) к обществу с ограниченной ответственностью "Регар" (ИНН 7019030410, ОГРН 1027000879290, город Томск, проспект Мира, 40) о взыскании 710 172 рублей 03 копеек основной задолженности, 24 540 рублей 38 копеек пени.

СУД УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска (далее - департамент) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Регар" (далее - общество) о взыскании 710 172 рублей 03 копеек основной задолженности и 24 540 рублей 38 копеек пени.

Решением Арбитражного суда Томской области от 01 февраля 2018 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить и принять по делу новый судебный акт, октазать в удовлетворении заявленных требований в полом объеме.

В апелляционной жалобе ответчик указал на то, что судом неправомерно применены положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", так как вернуть земельный участок в том же состоянии, в котором он был получен, невозможно. Кроме того, заявитель ссылался на то, что суд неправомерно применил ставку арендной платы и взыскал пеню, установленные прекращенным договором, при этом не учел расчеты ответчика о размере платы исходя из 4% от кадастровой стоимости земельного участка.. Также апеллянт указал, что к данным отношениям должны быть применены положения о неосновательном обогащении.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании части 3 статьи 156, статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Томской области, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта.

Как следует из материалов дела, 22 сентября 2011 года между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор N ТО-21-19531 аренды земельного участка для строительства, в соответствии с которым на основании постановлений Администрации Города Томска N 193-З от 10.03.2011 и N 1442-З от 25.05.2011 арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 7 109 кв.м с кадастровым номером 70:21:0100027:417 по адресу: г. Томск, пр. Мира, 40 (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 1.4. договора земельный участок предоставляется для строительства крытого оптового рынка (2 очередь).

Пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с 10 марта 2011 года по 09 марта 2013 года.

Согласно акту приема-передачи от 22 сентября 2011 года указанный земельный участок передан ответчику.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется путем умножения площади земельного участка на ставку арендной платы и на коэффициент, установленный для конкретного вида использования земельного участка и/или категории арендатора. Ставка арендной платы или механизм ее расчета, а также коэффициент к ставкам устанавливается решением уполномоченного органа местного самоуправления (пункт 3.2. договора).

Плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в договоре, и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (пункт 3.7. договора).

Сумма арендной платы на последующие годы ежегодно указывается в расчете арендной платы за землю, составляемом уполномоченным органом в соответствии с утвержденными на данный период ставками арендной платы за землю. При этом арендатор в период с 01 января до 15 февраля каждого года направляет в адрес арендодателя своего представителя для получения расчета. Неявка арендатора для получения расчета не освобождает от обязанности по уплате арендной платы, исчисленной из расчета ставок, установленных нормативным актом соответствующего уполномоченного органа власти на данный календарный период (пункты 3.8, 3.9 договора).

В соответствии с пунктом 5.2.14. договора после государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости арендатор обязан произвести сверку по арендным платежам и задолженности по арендной плате за земельный участок, предоставленный для строительства, направить арендодателю заявление о расторжении договора либо о внесении в него изменений относительно вида разрешенного использования земельных участков и изменения условий договора.

Пунктом 8.2. договора установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации, письменно предупредив об этом арендатора за 14 дней, в случаях указанных в настоящем пункте договора.

Договор считается расторгнутым с момента, указанного в уведомлении об отказе от исполнения договора.

Уведомление направляется арендатору по указанному им в договоре адресу заказным письмом с уведомлением о вручении и считается полученным арендатором по истечении 5 дней с момента направления (пункт 8.4. договора).

Решением Арбитражного суда Томской области от 20 июня 2014 года по делу N А67-75/2014, с общества в пользу департамента взыскано 22 378 рублей 54 копейки пени и установлена обязанность общества в десятидневный срок с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу, передать по акту приема-передачи муниципальному образованию "Город Томск" в лице департамента земельный участок площадью 7 109 кв.м. с кадастровым номером 70:21:010004:417, расположенный по адресу: г. Томск, пр. Мира, 40.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08 сентября 2014 года решение оставлено без изменений. Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 ноября 2014 года решение суда отменено в части обязания возвратить спорный земельный участок.

В ходе рассмотрения дела N А67-75/2014 установлено, что 21 мая 2012 года ответчик зарегистрировал за собой право собственности на объект, расположенный на спорном земельном участке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70-АВ 278761.

Истец, руководствуясь пунктами 5.2.14., 8.2., 8.4. договора аренды, в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации отказался в одностороннем порядке от исполнения данного договора аренды путем направления уведомления от 15 августа 2012 года N 01-01-18/9658. Уведомление получено обществом 21 августа 2012 года.

Договор аренды земельного участка судом признан расторгнутым по истечении 14 дней с даты получения уведомления ответчиком, то есть с 04 сентября 2012 года.

В письме N 3 от 07 февраля 2013 года в адрес мэра города Томска общество, ссылаясь на прекращение действия договора аренды земельного участка для строительства от 22 сентября 2011 года N ТО-21-19531 и выполнение работ по капитальному строительству в полном объеме, согласно выданного разрешения на строительство N RU70301000-064-Л/12, просило заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений, находящихся на данном участке на правах собственности, с последующей приватизацией данного участка.

Письмом Администрации Города Томска N 1669 от 25.03.2013 обществу отказано в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению в аренду земельного участка по адресу: г. Томск, пр. Мира, 40 (кадастровый номер 70:21:0100027:417) со ссылкой на отсутствие сведений о вводе в эксплуатацию крытого оптового рынка (II очереди), для строительства которого предоставлялся земельный участок.

Согласно представленному в дело акту от 19 января 2017 года обследования земельного участка с приложенными фотоматериалами по адресу: г. Томск, пр. Мира, 40 (кадастровый номер 70:21:0100027:417), площадью 7 109 кв.м, с целью определения фактического использования земельного участка, ранее предоставленного обществу для размещения рынка, на момент проверки на указанном земельном участке расположено: 2-этажное административное здание, трансформаторная подстанция, 1-этажное здание со складскими помещениями, открытая площадка авторазбора, труба подземного пожарного резервуара, опоры ЛЭП, временный навес из поликарбоната, часть 1-этажного здания со складскими помещениями и общественным туалетом, часть 1-этажного здания с торговыми помещениями.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области N 115 от 20 апреля 2017 года определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 в размере 28 756 000 рублей.

В связи с тем, что ответчик, несмотря на расторжение договора аренды N ТО-21-19531, продолжает пользоваться земельным участком, истец начислил ответчику арендную плату за период с 01 апреля 2017 года по 30 июня 2017 года в размере 710 172 рублей 03 копеек.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы послужило основанием для направления в его адрес претензии N 9375 от 07 августа 2017 года, а впоследствии и обращения истца в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности за пользование спорным участком и пени являются обоснованными и подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно абзацу 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

По расчету истца задолженность по арендной плате составила 710 172 рублей 03 копеек. Доказательств оплаты установленной задолженности в материалы дела не представлено.

На сумму задолженности истцом начислены пени в размере 24 540 рублей 38 копеек за период с 16 мая 2017 года по 30 сентября 2017 года на основании пункта 3.10 договора аренды, предусматривающего взыскание пени в случае просрочки оплаты в размере 1/360 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06 июня 2014 года N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат.

В случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из системного анализа норм, регулирующих отношения сторон в сфере аренды земельных участков, руководствуясь упомянутыми выше разъяснениями, учитывая установленные по делу N А67-75/2914 обстоятельства, в том числе касающиеся расторжения договора аренды с 04 сентября 2012 года, придя к выводу об отсутствии доказательств возврата спорного земельного участка или его части после прекращения договора аренды, равно как и доказательств уклонения департамента от приемки имущества или затягивания сроков его принятия, суд первой инстанций обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы о невозможности возврата земельного участка в том же состоянии, в котором он был получен, отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку основаны на неверном толковании приведенных выше норм права.

То обстоятельство, что на переданном ответчику в аренду земельном участке имеется находящееся в его собственности недвижимое имущество, не влияет на требования департамента, поскольку земельный участок площадью 7 109 м2 предоставлялся ответчику в аренду для строительства крытого оптового рынка, цель строительства не достигнута и земельный участок или часть земельного участка, необходимость в котором отпала, истцу не возвращен.

Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание то, что сам факт невозможности возврата спорного имущества в том же состоянии, в котором оно было получено, не освобождает ответчика от обязанности внесения платы за пользование данным имуществом в установленном порядке.

С учетом изложенного, несостоятельной признается и ссылка заявителя о том, что суд неправомерно применил ставку арендной платы и взыскал пеню, установленные договором.

Ссылка апеллянта на то, что к данным отношениям должны быть применены положения о неосновательном обогащении, признается апелляционным судом несостоятельной, так как основана на неверном толковании норм права.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 35 от 06 июня 2014 года разъяснено следующее.

Разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

Вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Суд, установив, что после расторжения договора аренды, ответчик не возвратил арендованное имущество, продолжал им пользоваться, не внося за это плату, пришел к правильному выводу, что при взыскании платы за пользование им подлежат применению правила глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательственные отношения по аренде имущества и подлежит применению условие договора аренды о начислении пени (пункт 3.10).

Довод общества о том, что судом неправомерно не учтен расчет ответчика, судом апелляционной инстанции не может быть признан обоснованным.

Согласно пункту 3 решения Думы Города Томска от 05 июля 2011 года N 172 "Об утверждении Положения "О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "Город Томск", от кадастровой стоимости земельных участков" настоящее решение вступает в силу с 01.01.2012 и применяется к правоотношениям, возникшим в результате заключения новых или продления на новый срок ранее заключенных договоров аренды земельных участков, а также к правоотношениям по договорам аренды в случае выбора арендаторами, путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды, порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками от их кадастровой стоимости, установленного приложением к настоящему решению.

Между тем заключенный сторонами договор аренды не продлевался, дополнительное соглашение о порядке расчета арендной платы с применением кадастровой стоимости к нему не заключалось и не подписывалось, новый договор аренды в спорный период также не заключался.

Поэтому истец правомерно рассчитал долг исходя из условий пунктов 3.2 - 3.4 договора аренды, применив установленную решением Думы города Томска от 19.08.2008 N 965 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск" ставку, с учетом вида разрешенного использования земельного участка.

Всем доводам и возражениям ответчика суд первой инстанции дал надлежащую, объективную и квалифицированную оценку, и вынес законный и обоснованный судебный акт, в силу чего апелляционная инстанция не усмотрела оснований для удовлетворения жалобы.

Несогласие подателя жалобы с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств не является основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Томской области от 01 февраля 2018 года по делу N А67-7672/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

Ю.И. Павлова

Судьи

А.Л. Полосин М.А. Фертиков