Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2018 г. N 07АП-3079/18

город Томск

28 мая 2018 г.

Дело N А67-8550/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 мая 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего	Павловой Ю.И.,
судей:	Полосина А.Л.,
	Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермаковой Ю.Н. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (N 07АП-3079/2018) на решение Арбитражного суда Томской области от 01 марта 2018 года по делу N А67-8550/2017 (судья Кузьмин А.В.) по иску муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (634050, город Томск, переулок Плеханова, 4, ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211) к обществу с ограниченной ответственностью "Рента" (634021, город Томск, улица Алтайская, дом 89, квартира 58, ИНН 7017366574, ОГРН 1147017024373)

о взыскании 839 201 рубля 14 копеек.

В судебном заседании принял участие представитель ответчика Богус Д.А. по доверенности от 10 июля 2017 года.

СУД УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (далее - Департамент недвижимости, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рента" (далее - ООО "Рента", ответчик) о взыскании 839 201 рубля 14 копеек, в том числе 329 921 рубля 58 копеек задолженности по договору аренды земельного участка N ТО-21-11208, 509 279 рублей 56 копеек неустойки за период с 03 января 2015 года по 12 октября 2017 года.

Исковые требования обоснованы статьей 522 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы неуплатой ответчиком арендной платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу г. Томск, пр. Кирова, 20, кадастровый номер 70:21:0200016:76, за период с 19 декабря 2014 года по 30 сентября 2017 года.

Решением Арбитражного суда Томской области от 01 марта 2018 года требования истца удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 329 921 рубль 58 копеек неосновательного обогащения, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение изменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суду надлежало переквалифицировать требование о взыскании неустойки в требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ответчик представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, впоследствии дополненный, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. По мнению ООО "Рента", суд не вправе изменять предмет иска.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, ходатайство об отложении заседания не направил. В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва и дополнений к нему, заслушав пояснения представителя ответчика, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании постановления Мэра города Томска N 2980-з от 06 декабря 1999 года Шевелеву Андрею Анатольевичу предоставлен в аренду сроком на двадцать пять лет земельный участок, расположенный по адресу: город Томск, проспект Кирова, 20, площадью 212 кв. м (кадастровый номер 70:21:0200016:76).

Между муниципальным образованием "Город Томск" (арендодателем) в лице Департамента и Шевелевым А.А. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-11208 (в редакции дополнительного соглашения от 20 ноября 2011 года N 1), в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок по адресу: город Томск, проспект Кирова, 20, площадью 212 кв. м, для эксплуатации и обслуживания книжного магазина.

Пунктом 6.5 договора аренды установлено, что при неуплате платежей за пользование землей в установленные договором сроки на сумму недоимки начисляется пеня в размере 0,3% от установленной суммы недоимки за каждый день просрочки.

Срок действия договора аренды установлен с 06 декабря 1999 года по 06 декабря 2024 года (пункт 11.1 договора).

Договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21 февраля 2018 года.

На указанном земельном участке размещен принадлежавший Шевелеву А.А. объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 154 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1018-1025, кадастровый номер 70:21:0200016:4035.

Впоследствии ООО "Рента" приобрело у Шевелева А.А. по договору купли-продажи от 08 декабря 2014 года объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке. Переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован 19 декабря 2014 года.

По утверждению истца, после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к обществу "Рента" перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N ТО-21-11208. Арендная плата за пользование земельным участком в период с 19 декабря 2014 года по 30 сентября 2017 года ответчиком не уплачена, задолженность составила 329 921 рубль 58 копеек.

Размер арендной платы определен истцом на основании Решения Думы Города Томска от 19 августа 2008 года N 965 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск".

Претензией от 12 сентября 2017 года N 11018 Департамент недвижимости потребовал от ответчика в срок до 15 ноября 2017 года оплатить имеющуюся задолженность и уплатить неустойку.

Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

При вынесении решения, суд первой инстанции руководствовался статьями 1, 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 164, 330, 331, 552, 609, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и исходил из того, что условия договора, заключенного истцом с предыдущим собственником объекта недвижимости, не распространяют свое действие на ответчика.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктами 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В тоже время, в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды N ТО-21-11208, срок действия которого установлен сторонами договора 25 лет, подлежал государственной регистрации.

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пунктом 14 Постановления от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" также указано, что государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем, заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка N ТО-21-11208 заключен сроком с 06 декабря 1999 года по 06 декабря 2024 года, вместе с тем он не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что договор аренды создал обязательство только для лиц, его подписавших - муниципального образования "Город Томск" и Шевелева А.А. ООО "Рента" не заключало договор аренды земельного участка N ТО-21-11208, в связи с чем на ответчика не могут распространяться его условия.

Принимая во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29 июня 2010 года N 241/10, учитывая материально-правовой интерес истца, требование Департамента недвижимости о взыскании основного долга переквалифицировано судом первой инстанции в требование о взыскании неосновательного обогащения.

Данная позиция суда первой инстанции поддержана апелляционным судом, поскольку статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Обязанность уплачивать такой налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных взиманием земельного налога").

Таким образом, до приобретения земельного участка в собственность в установленном законом порядке ответчик, исходя из пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, не мог использовать участок на иных условиях, кроме как на условиях аренды.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Использование ООО "Рента" спорного земельного участка без надлежащего оформления прав подтверждается материалами дела, ответчиком не оспорено.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у ответчика возникла обязанность по возмещению стоимости неосновательного обогащения в размере арендной платы за пользование земельным участком в спорный период.

Расчет суммы неосновательного обогащения произведен истцом в соответствии со ставками арендной платы, установленными решением Думы Города Томска от 19 августа 2008 года N 965 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск".

Ответчик данный размер платежей, подлежащих уплате истцу, признал, контррасчет суммы неосновательного обогащения не представил.

При указанных обстоятельствах, в отсутствие доказательств внесения ответчиком платежей за пользование земельным участком, требование о взыскании 329 921 рубля 58 копеек правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Принимая во внимание, что условия договора аренды земельного участка N ТО-21-11208, в том числе, касающиеся уплаты неустойки в размере 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки, признаны не подлежащими применению к отношениям сторон настоящего спора, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования о взыскании 509 279 рублей 56 копеек неустойки.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд исходил из того, что согласно части 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Суд первой инстанции не имел возможности включить в предмет доказывания по требованию о взыскании договорной неустойки обстоятельства того, когда ответчик узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения денежных средств.

Ссылка Департамента недвижимости на определение Верховного суда Российской Федерации от 27 июля 2017 года N 305-ЭС17-2343 не может быть принята во внимание, поскольку данная судебная практика касается отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывал также, что Департамент недвижимости не лишен судебной защиты, он вправе обратиться в суд с требованием к ООО "Рента" о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения до момента оплаты.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Томской области от 01 марта 2018 года по делу N А67-8550/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

Ю.И. Павлова

Судьи

А.Л. Полосин М.А. Фертиков