Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2018 г. N 16АП-1481/18

г. Ессентуки

28 мая 2018 г.

Дело N А15-5528/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2018 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего: Бейтуганова З.А., судей: Сомова Е.Г., Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Савиным Д.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Перепелица Н.Г. на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 15.02.2018 по делу N А15-5528/2017 (судья Гридасова К.С.)

по заявлению Администрации городского округа "город Кизляр" (ОГРН 1020502308331, ИНН 0547003083)

к индивидуальному предпринимателю Перепелице Наталье Геннадьевне (ОГРИП 314054704100064, ИНН 054703247184),

муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению имуществом города Кизляра" (ОГРН 1020502307540, ИНН 0547002805)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Дагестан,

о признании недействительным договор аренды,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Перепелицы Н.Г.: представитель Магомедов М.Ч. (по доверенности от 12.12.2017),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа "город Кизляр" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Перепелице Наталье Геннадьевне (далее - предприниматель) о признании недействительным договор аренды земельного участка N 28/15 от 01.05.2015 заключенный между МКУ "Горкомимущество" и предпринимателем, применении последствий недействительности сделки в виде возврата предпринимателем земельного участка с кадастровым номером 05:43:000266:11, общей площадью 120 кв.м. расположенного по адресу: г. Кизляр, ул. 40 лет ДАССР, N2/1 и аннулировании записи N05-05/006-05/143/001/2015-1727/2 от 22.08.2015 о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 28/15 от 01.05.2015.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 15.02.2018 исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным договор аренды N 28/15 от 01.05.2015 земельного участка с кадастровым номером 05:43:000266:11, применил последствия недействительности ничтожной сделки обязав предпринимателя возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 05:43:000266:11 и применил последствия недействительности ничтожной сделки путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости запись N05-05/006-05/143/001/2015-1727/2 от 22.08.2015 о договоре аренды N 28/15 от 01.05.2015. Распределены судебные расходы. Судебный акт мотивирован тем, что нарушение процедуры предоставления земельного участка в аренду путем выставления на торги, влечет недействительность (ничтожность) договора аренды (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Не согласившись с вынесенным решением, предприниматель обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда от 15.02.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указывает, что предприниматель обладал преимущественным правом на заключение договора аренды спорного земельного участка, поскольку ранее данный участок был предоставлен предпринимателю без проведения торгов.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 04.04.2018 в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, заслушав представителя апеллянта, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 15.02.2018 по делу N А15-5528/2017 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации города Кизляра N 72/6 от 22.06.2004 (том 1, л.д. 63) земельный участок площадью 120 кв.м., расположенный по ул. 40 лет ДАССР в районе общежития N1 КЭМЗ изъят из муниципального резервного фонда, и предоставлен в арендное пользование предпринимателю под строительство "Салона красоты" с присвоением почтового адреса ул. 40-лет ДАССР, 2/1.

01.05.2015 между МКУ "Горкомимущество" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды N 28/15 земельного участка площадью 120 кв.м с кадастровым номером 05:43:000266:11, находящийся по адресу: г. Кизляр, ул. 40-лет Дагестана, 2/1 под строительство "Салона Красоты". Основанием заключения данного договора аренды указано постановление администрации г. Кизляра от 22.06.2004 N72/6. Согласно пунктам 2.1, 2.2 условия договора аренды распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.07.2006, договор заключен на срок до 01.07.2020.

Участок передан арендатору по передаточному акту 14.05.2015. Договор аренды зарегистрирован 24.08.2015 в установленном порядке, запись регистрации права N 05-05/006- 05/143/001/2015-1727/1.

Согласно выписке из ЕГРН от 21.10.2017 земельный участок площадью 120 кв.м с кадастровым номером 05:43:000266:11, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для торгово-сервисных нужд, имеет обременение в виде аренды в пользу Перепелица Н.Г.

28.08.2017 администрация города обратилась к председателю МКУ "Горкомимущество" с требованием, в котором сообщила, что при проведении проверки по обращению жильцов дома по ул. Победы 50/2 выявлен факт заключения договора аренды N 28/15 от 01.05.2015 земельного участка площадью 120 кв.м., с кадастровым номером 43:000266:11, расположенного по адресу: г. Кизляр, ул. 40 лет Дагестана, 2/1. Указанный договор заключен с нарушением норм статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, что по мнению администрации города, является недействительной сделкой, в связи с чем, администрация города требовала от МКУ "Горкомимущество" принятия мер о расторжении вышеуказанного договора аренды. В противном случае администрация города вынуждена обратится в суд требованиями о признании договора аренды N 28/15 от 01.05.2015 недействительным и применении последствий недействительной сделки в виде принудительного возврата земельного участка. Данная претензия получена председателем 28.08.2017.

Одновременно, 28.08.2017 администрация города уведомила предпринимателя о заключении договора аренды N 28/15 от 01.05.2015 с нарушением требований гражданского и земельного законодательства, что, по мнению администрации города, является основанием для признания сделки недействительной, а также о необходимости возврата предоставленного земельного участка и даче согласия на добровольное расторжение договора аренды N 28/15 от 01.05.2015, в противном случае администрация города вынуждена обратится в суд требованиями о признании вышеуказанного договора недействительным и применении последствии недействительной сделки в виде принудительного возврата земельного участка (л.д. 36 т. 1). Данная претензия получена предпринимателем 28.08.2017.

Поскольку претензии от 28.08.2017 с требованиями добровольного расторжения договора аренды N 28/15 от 01.05.2015 ответчиками остались без ответа, договор аренды не расторгнут, земельный участок не возвращен, администрация обратилась с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) определяет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пунктах 74, 75 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) содержатся следующие разъяснения. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Администрация полагает, что при заключении договора аренды сторонами нарушен закрепленный нормами земельного законодательства публичный порядок распоряжения землями, что повлекло нарушение прав публичного собственника и интересов неопределенного круга лиц.

Согласно Федеральному закону от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01.03.2015 ранее действовавшие статьи 28 - 34 Земельного кодекса Российской Федерации утратили силу.

Процедура предоставления в аренду земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения спорного договора аренды определялась статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в пункте 1 которой указано, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, действия МКУ "Горкомимущество" по предоставлению земельного участка в аренду предпринимателю путем заключения договора аренды без процедуры проведения торгов, не соответствуют Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "О защите конкуренции" от 26.06.2006 N 135-ФЗ, поскольку нарушают принципы прозрачности предоставления находящейся в государственной собственности земли и недопустимости создания дискриминационных условий для субъектов предпринимательской деятельности.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что при предоставлении земельного участка порядок, установленный земельным законодательством, соблюден не был.

В силу изложенного договор аренды земельного участка заключен с нарушением норм земельного законодательства, является недействительной (ничтожной) сделкой.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенного, исковые требования администрации о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

В силу пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" N 10/22 от 29.04.2010, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Необходимость применения в подобных случаях односторонней реституции в виде возврата земельного участка подтверждена судебной практикой.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части возврата спорного земельного участка и внесении изменений в ЕГРН, путем исключения записи о договоре аренды N 28/15 от 01.05.2015.

Довод апеллянта о том, что предприниматель имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды спорного земельного участка, судебной коллегией отклоняется.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 сформулировал правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

В пунктах 2, 3 постановления Пленума ВАС РФ 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения.

По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

В случаях, предусмотренных законом, в том числе пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Таким образом, наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора не исключает необходимости соблюдения норм специального законодательства, при предоставлении земельных участков в аренду.

Длительная эксплуатация земельного участка не свидетельствует о возникновении у предпринимателя исключительного права на приобретение в аренду земельного участка.

Оснований для вывода о том, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), не имеется.

Принимая во внимание изложенное, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права и не влияют на правильность принятого по делу судебного акта, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда в обжалуемой части по доводам, приведенным в жалобе.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя, но взысканию не подлежат, поскольку уплачены при подачи жалобы в суд.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 15.02.2018 по делу N А15-5528/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

З.А. Бейтуганов

Судьи

Е.Г. Сомов Е.В. Жуков