Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2018 г. N 15АП-6380/18

город Ростов-на-Дону

30 мая 2018 г.

дело N А32-46677/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гуденица Т.Г.,

судей О.Ю. Ефимовой, С.С. Филимоновой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.

при участии:

от Управления Росреестра: Подгайная В.И., паспорт, по доверенности от 12.04.2018 N 119,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.03.2018 по делу N А32-46677/2017,

принятое судьей Куликовым О.Б.

по заявлению Администрации города Сочи

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании незаконным отказа,

при участии третьего лица: общество с ограниченной ответственностью "Центр подготовки кадров",

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра по КК) о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:44, расположенного по ул. Островского, 47 в Центральном районе г. Сочи; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:44, расположенного по ул. Островского, 47 в Центральном районе г. Сочи, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи с одной стороны и АО "Центр подготовки кадров".

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Центр подготовки кадров".

Решением от 12.03.2018 суд признал незаконным отказ Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 27.07.2017 N 23/264/001/801/2017-4852 в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:44, расположенного по ул. Островского, 47 в Центральном районе г. Сочи и обязал Управление Росреестра по Краснодарскому краю погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись от 18.12.2003 N 23-01.50-26.2003-253 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:44, расположенного по ул. Островского, 47, в Центральном районе г. Сочи, правом аренды.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Краснодарскому краю обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе управление просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что в представленных администрацией судебных актах отсутствует указание на погашение права аренды.

В судебное заседание не явились представители Администрации города Сочи и ООО "Центр подготовки кадров", извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие Администрации города Сочи и ООО "Центр подготовки кадров".

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и отказать в удовлетворении требований администрации.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 час. 40 мин. 24.05.2018. После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя управления, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, администрация города Сочи (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Центр подготовки кадров" (арендатор) заключили договор от 22.10.2003 N 4900002883 (далее - договор), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в совместное пользования с МУП "РЭО N1" на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204011:44, площадью 2989 кв.м. для эксплуатации жилого дома с нежилыми помещениями учебного центра на первом этаже здания по ул. Островского, 47 в Центральном районе г. Сочи.

Согласно акту осмотра от 24.05.2013 на спорном земельном участке расположен четырнадцатиэтажный многоквартирный жилой дом с одноэтажной пристройкой, используемой под кафе "Дубрава", нежилые помещения первого этажа используются обществом и управлением по городу Сочи Управления Федеральной миграционной службы России по Краснодарскому краю.

15.07.2013 в адрес общества сопроводительным письмом N 13564/02-05-16 администрацией направлено соглашение о расторжении договора. Указанное соглашение обществом не подписано.

В связи с изложенным администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о расторжении с обществом с ограниченной ответственностью "Центр подготовки кадров" договора аренды от 22.10.2003 N 4900002883.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2014 по делу А32-7885/2014 администрации отказано в расторжении договора аренды, так как согласно положениям статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.12.2014 по делу А32-7885/2014 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 по делу N А32-7885/2014 оставлены без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Администрация полагает, что судебным актом по делу N А32-7885/2014 установлено, что договор аренды от 22.10.2003 N 4900002883 прекратил свое действие.

На основании решения суда от 05.08.2014 по делу А32-7885/2014, Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в Управление Росреестра по Краснодарскому краю было направлено заявление о внесении в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды 22.10.2003 N 4900002883 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:44.

К заявлению были приложены следующие документы:

* заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество от 17.04.2017 N 23/264/001/801/2017-4852;

* доверенность нотариальная от 31.03.2016 N р/н: 3-839;

* кадастровый паспорт земельного участка от 18.04.2017 N 23/ИСХ/17-679327;

* решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2014 N А32-7885/2014;

* постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 20.10.2014 N А32-7885/2014;

* постановление арбитражного суда кассационной инстанции от 24.12.2014 N А32-7885/2014.

Сообщением от 27.07.2017 N 23/264/001/801/2017-4852 Управление Росреестра по Краснодарскому краю отказало в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка.

Считая незаконным отказ в погашении записи об обременении земельного участка, администрация города Сочи оспорила его в судебном порядке.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений ст. 198-201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта, действий органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

Отказ управления в государственной регистрации мотивирован ссылкой на статью 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее по тексту - Закон N 218-ФЗ).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 частью 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Как правильно указано судом первой инстанции, исходя из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, и администрация (как прежний собственник) соответственно утрачивает право на распоряжение им.

Регистратором не оспаривается регистрация права собственности лиц на помещения в доме, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность. При таких обстоятельствах расторжение договора аренды невозможно.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что в данном случае, арендодатель (администрация) обратился к регистратору с заявлением о погашении записи об аренде земельного участка не в связи с истечением срока действия договора и не в связи с односторонним отказом от договора.

В качестве основания прекращения договора аренды регистратору представлено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2014 по делу N А32-7885/2014, которым установлено, что договор аренды от 22.10.2003 N 4900002883 прекратил свое действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что в представленных администрацией судебных актах отсутствует указание на погашение права аренды.

В данном случае договор не признавался в судебном порядке расторгнутым либо прекратившим действие в связи с истечением срока его действия.

Договор аренды также не признавался недействительным.

Судебным актом был установлен факт прекращения действия договора с момента регистрации прав собственников помещений в доме, расположенном на земельном участке.

На дату обращения к регистратору администрация фактически также выявила волю на прекращение договора и отсутствие оснований для продления срока действия договора.

Таким образом, принимая во внимание судебные акты по делу А32-7885/2014 и учитывая, что администрация выразила свою волю на отказ (прекращение) от договора аренды в установленном порядке, договор считается недействующим, и у регистратора отсутствовали правовые основания для отказа в погашении записи об аренде земельного участка.

Отдельное указание в судебном акте на то, что он является основанием для регистратора к погашению записи об аренде, в данном случае не является обязательным.

Судебным актом подтверждено отсутствие аренды и, соответственно, наличие в реестре недостоверных сведений о наличии обременения земельного участка.

При таких обстоятельствах, основания для отказа в государственной регистрации погашения записи об аренде земельного участка отсутствовали.

Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 27.07.2017 N 23/264/001/801/2017-4852 об отказе в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:44, расположенного по ул. Островского, 47 в Центральном районе г. Сочи не соответствует закону и нарушает права заявителя по делу.

Как правильно указано судом первой инстанции, погашение записи об аренде необходимо для введения земельного участка в гражданский оборот.

Таким образом, требования администрации подлежат удовлетворению на основании ст.ст. 198-201 АПК РФ.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм гражданского законодательства и законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Решение суда от 12.03.2018 является законным и обоснованным, основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 марта 2018 года по делу А32-46677/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий

Т.Г. Гуденица

Судьи

О.Ю. Ефимова С.С. Филимонова