Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2018 г. N 08АП-3944/18

город Омск

31 мая 2018 г.

Дело N А46-15611/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Дерхо Д.С., Тетериной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Матвеевой Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3944/2018) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 28.02.2018 по делу N А46-15611/2017 (судья Чернышев В.И.) по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью "Сатурн 3000" (ИНН 5503113151, ОГРН 1075504004399) об обязании возвратить земельный участок, при участи в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Саиян Мины Григорьевны, МУП г.Омска "Муниципальные рынки "филиал "Левобережный", и по встречному заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сатурн 3000" к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о признании незаконной сделки по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка N ДГУ/11-2450-К-34 от 16.12.2011, выраженного в извещении от 20.06.2017 N Исх-ДИО/9361,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений администрации города Омска - Лукьяновой Н.М. (удостоверение N 493/17 выдано 25.07.2017, доверенность N Исх-ДИО/4846 от 28.03.2018 сроком действия один год),

от общества с ограниченной ответственностью "Сатурн 3000" - Стригова Я.А. (паспорт, доверенность от 25.09.2017 сроком действия один год),

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее -Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сатурн 3000" (далее - ООО "Сатурн 3000", ответчик) об обязании в течение 10 (десяти) дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу возвратить департаменту имущественных отношений Администрации города Омска земельный участок с кадастровым номером 55:36:110103:534, общей площадью 3500 кв.м, расположенный по адресу: в 23 м юго-восточнее относительно здания по ул. Комарова, 8 в Кировском административном округе города Омска, ранее предоставленный по договору аренды земельного участка N ДГУ/11- 2450-К-34, а также привести данный земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования путём демонтажа и вывоза, самостоятельно либо за счёт собственных средств, нестационарных торговых объектов.

ООО "Сатурн 3000" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о признании незаконной сделки по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка N ДГУ/11-2450-К-34 от 16.12.2011, выраженному в извещении от 20.06.2017 N Исх-ДИО/9361.

Определением суда от 29.11.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Саиян Мина Григорьевна, МУП г.Омска "Муниципальные рынки "филиал "Левобережный".

Решением Арбитражного суда Омской области от 28.02.2018 по делу N А46-15611/2017 в удовлетворении заявленных Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска исковых требований отказано. Требования ООО "Сатурн 3000" по встречному исковому заявлению удовлетворены. Суд признал недействительной сделку по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка N ДГУ/11-2450-К-34 от 16.12.2011, выраженному в извещении Департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 20.06.2017 N Исх-ДИО/9361. Взыскал с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу ООО "Сатурн 3000" 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, произведенных на основании чека-ордера от 26.10.2017.

Не соглашаясь с решением суда, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении первоначального иска. В удовлетворении встречного иска просит отказать.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указывает, что письмо Департамента от 20.06.2017 N Исх-ДИО/9361 не является отказом от договора аренды от 16.12.2011, а является уведомлением о необходимости освобождения земельного участка путём демонтажа и выноса нестационарных объектов. Отмечает, что договор аренды расторгнут на основании уведомления N18020 от 01.12.2016 о непродлении срока действия спорного договора, в то время как арендатор на момент подачи настоящего иска не осуществил возврат предоставленного по договору земельного участка. Обращает внимание на то, что спорный участок, предоставленный для строительства, не использовался арендатором по целевому назначению, а имущество третьих лиц, расположенное на данном участке, не могло повлиять на освоение арендатором земельного участка.

Третьи лица, надлежащим образом извещённые в порядке статьи 123 АПК РФ о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечили. На основании частей 2, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ООО "Сатурн 3000" просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителей истца и ответчика, оценив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, специалистами Главного управления по земельным ресурсам Омской области в августе 2011 года проведено обследование земельного участка площадью 280 кв.м, местоположение которого установлено в 25 метрах юго-восточнее здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Комарова, д. 8 (акт обследования земельного участка от 18.08.2011), в результате которого установлено его использование предпринимателем для размещения кафе.

Специалистами Департамента имущественных отношений администрации города Омска совместно с прокуратурой Кировского административного округа города Омска 26.08.2011 проведено обследование земельного участка в Кировском административном округе города Омска, по результатам которого составлен акт проверки целевого использования земельного участка N 275-с.

Указанным актом установлено, что ИП Саиян М.Г. использует земельный участок площадью 230 кв. м, местоположение которого установлено в 23 метрах юго-восточнее, относительного 2-этажного административного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, просп. Комарова, д. 8/1 для размещения кафе. Обследованный земельный участок является частью земельного участка, сформированного и учтённого в государственном кадастре недвижимости с кадастровым номером 55:36:110103:526, предназначенного для строительства, и земельного участка с кадастровым номером 55:36:110103:525, также предназначенного для строительства. Сведения об указанных земельных участках носят временный характер.

При проверке установлено, что на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110103:526 Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска обеспечивается выбор земельного участка для строительства торгово-офисного центра с предварительным согласованием места размещения объекта по заявлению ООО "Сатурн-3000".

В 7 м юго-западнее от обследуемого земельного участка расположен земельный участок, сформированный и учтённый в государственном кадастре недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000815, предназначенный для строительства станции метро "Соборная" и притоннельных сооружений первого пускового участка первой линии Омского метрополитена. На обследованном земельном участке ИП Саиян М.Г. осуществляет строительство одноэтажного здания кафе. К указанному зданию подведено электричество, на момент обследования в здании осуществлялись строительно-монтажные работы. Исходно-разрешительная документация и правоустанавливающие документы на обследованный земельный участок у ИП Саиян М.Г. отсутствуют. Документов о том, что предпринимателю предоставлен земельный участок, не имеется. Актом обследования земельного участка ООО "Земельное право" от 06.09.2011 установлены координаты характерных точек границ земельного участка на местности. Земельный участок располагается на территории города Омска и относится к землям, находящимся в государственной собственности, собственность на которые не разграничена.

Главное управление по земельным ресурсам Омской области, ссылаясь на то, что земельный участок занят ИП Саиян М.Г. самовольно, без установленных законом или договором оснований, обратилось в арбитражный суд с иском об обязании освободить земельный участок.

Решением арбитражного суда от 02.03.2012 по делу N А46-16457/2011 исковые требования удовлетворены.

07.09.2012 судом выдан исполнительный лист серии АС N 003193083, который 28.09.2012 направлен Главным управлением по земельным ресурсам Омской области в отдел судебных приставов по Кировскому административному округу города Омска.

Впоследствии указанный исполнительный лист судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по Кировскому административному округу города Омска Аношкиным Д.А. утерян.

Определением Арбитражного суда Омской области от 24.09.2013 в порядке процессуального правопреемства по делу N А46-16457/2011 Главное управление по земельным ресурсам Омской области заменено на процессуального правопреемника - Департамента имущественных отношений Администрации города Омска.

В связи с утерей исполнительного листа серии АС N 003193083 Департамент как процессуальный правопреемник по отмеченному делу обратился в суд с заявлением о выдаче дубликата.

Определением суда от 07.03.2014 предписано выдать дубликат исполнительного документа о принудительном обязании ИП Саиян М.Г. освободить земельный участок.

Исполнительный лист серии АС N 003630971 об обязании ИП Саиян М.Г. освободить земельный участок получен Департаментом 18.07.2014.

22.07.2014 исполнительный лист судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по Кировскому административному округу города Омска Кондулом А.С. приобщен к материалам исполнительного производства N 105436/12/01/55.

Главным управлением по земельным ресурсам Омской области участок предоставлен в аренду сроком на три года ООО "Сатурн 3000" по договору аренды земельного участка от 29.11.2011 N ДГУ/11-2450-К-34 для строительства торгово-офисного центра, с кадастровым номером 55:36:110103:534, общей площадью 3500 кв.м., расположенный по адресу: в 23 м юго-восточнее относительно здания по ул. Комарова, 8 в Кировском административном округе города Омска.

Государственная регистрация договора осуществлена 16.12.2011.

Также между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (Арендодатель) и ООО "Сатурн 3000" 03.08.2012 заключён договор аренды N ДГУ/12-2808-К-34, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска и относящийся к категории земель населённых пунктов, площадью 615 кв.м., с кадастровым номером 55:36:110103:1064. Цель использования Участка - строительство торгового центра, офисов коммерческих и некоммерческих организаций.

При этом на предоставленных в аренду земельных участках ИП Саиян М.Г. осуществлено строительство кафе.

При подписании актов приема-передачи земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110103:534 и 55:36:110103:1064 здание кафе находилось на названных земельных участках.

В соответствии с Законом Омской области "О внесении изменений в закон Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" от 06.12.2012 N 1496-ОЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев предусмотренных федеральным законодательством, осуществляют органы местного самоуправления, Главное управление по земельным ресурсам Омской области утратило данные полномочия.

Указом Губернатора Омской области от 7 февраля 2013 года N 17 принято решение о ликвидации Главного управление по земельным ресурсам Омской области.

В соответствии с Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 N 452 в редакции Решения Омского городского Совета от 27.02.2013 N 110 Департамент распоряжается земельными участками, расположенными на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков, предоставляемых, в частности, для строительства.

В этой связи права арендодателя по договору с 11.02.2013 перешли к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска. Департаментом в соответствии с соглашением, государственная регистрация которого осуществлена 26.02.2015, срок действия договора продлён до 16.12.2016. После этой даты договор продлен на неопределённый срок.

16.06.2016 департаментом проведено обследование спорного земельного участка с кадастровым номером 55:36:1 10103:534, в результате которого установлено, что участок сформирован и учтён в государственном кадастре недвижимости с кадастровым номером 55:36:110103:534, площадь: 3500 кв. м; ориентир местонахождения: Кировский административный округ города Омска, в 23 м юго-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, пр. Комарова, д. 8; вид разрешённого использования - для строительства торгово-офисного центра; дополнительная информация: участок представляет территорию, имеющую асфальтовое покрытие. На момент проверки на Участке строительные или иные работы не осуществляются. Границы участка на местности видимым ориентиром не обозначены. Доступ на участок свободный. В северо-восточной части участка расположены пять нестационарных торговых объектов (далее - НТО) с вывесками: "Мясо на углях", "Кафе Руслан", "Табак. Горячее питание", "Шаурма", "Табак". На момент проверки в НТО осуществлялась торговая деятельность. Участок является землями, государственная собственность на которые не разграничена. Доказательств установки и использования нестационарных торговых объектов на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110103:534 именно ООО "Сатурн 3000" не имеется.

23.06.2017 департаментом также осуществлён осмотр спорного земельного участка, в результате которого установлено, что на момент осмотра земельный участок имеет асфальтовое покрытие, не огорожен, доступ на него свободный. Основная часть участка используется в качестве автомобильной парковки. В северо-восточной части участка вдоль северо-западной и северо-восточной его границ располагаются нестационарные торговые объекты. В юго-западной части участка расположен нестационарный торговый объект площадью около 2,5 кв. м. На смежном земельном участке с кадастровым номером 55:36:110103:1064 расположено здание (вывеска на здании - кафе "Арцах") общей площадью около 250 кв. м, часть которого, площадью около 50 кв. м находится в пределах земельного участка 55:36:110103:534. Строительная деятельность на участке не осуществляется.

01.12.2016 Департамент направил ответчику уведомление о непродлении срока действия договора аренды земельного участка N ДГУ/11-2450-К-34.

01.03.2017 Департамент направил Обществу уведомление об изменении арендной платы по договору.

15.03.2017 распоряжением Департамента N 506 прекращены начисления арендной платы по указанному договору, а также он исключен из реестра договоров пользования муниципальным имуществом.

22.06.2017 Департамент в адрес ответчика направил претензию N 9361 от 20.06.2017 о необходимости освободить земельный участок с кадастровым номером 55:36:110103:534, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования и передать по акту приёма-передачи департаменту.

22.01.2018 Департаментом проведено обследование спорного земельного участка и установлено, что НТО на земельном участке в настоящий момент не располагается, а только частично ориентировочно площадью 62,5 кв.м расположено в границах отмеченного земельного участка здание кафе, построенное ИП Саиян М.Г.

Поскольку ответчиком не осуществлён возврат земельного участка, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Со своей стороны общество обратилось в суд со встречным иском о признании незаконным отказ Департамента от договора аренды земельного участка N ДГУ/11-2450-К-34 от 16.12.2011.

Поддерживая выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, коллегия суда исходит из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Учитывая, что предметом аренды является земельный участок предоставленный обществу для целей строительства, то при рассмотрении вопроса о правомерности одностороннего отказа арендодателя от договора аренды подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8959/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьёй 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В пункте 1 статьи 46 ЗК РФ указано, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 N 8985/08).

Таким образом, обоснованность отказа в договоре аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, действительно устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Учитывая нормы действующего законодательства, коллегия суда поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае с учетом фактических обстоятельств спора отказ от договора аренды земельного участка N ДГУ/11-2450-К-34 является незаконным.

Так, Арбитражным судом Омской области рассмотрено дело А46-16457/2011 по иску Главного управления по земельным ресурсам Омской области к индивидуальному предпринимателю Саиян Мине Григорьевне об обязании освободить земельный участок площадью 280 кв.м., местоположение которого установлено относительно 2-этажного административного здания, имеющего почтовый адрес: г.Омск, ул. Комарова, д. 8, путем освобождения от 1-этажного кирпичного здания.

Вступившим в законную силу решением суда исковые требования удовлетворены. Суд обязал ИП Саиян М.Г. освободить земельный участок площадью 280 кв.м., местоположение которого установлено в 25 метрах юго-восточнее здания, имеющего почтовый адрес: г.Омск, ул.Комарова, д.8, путём освобождения от 1 этажного кирпичного здания, самостоятельно либо за счёт собственных средств.

Определением Арбитражного суда Омской области от 24.09.2013 в порядке процессуального правопреемства по делу N А46-16457/2011 Главное управление по земельным ресурсам Омской области заменено на процессуального правопреемника -Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.

Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска выдан исполнительный лист, который признан утерянным.

В связи с этим 16.07.2014 судом выдан дубликат исполнительного листа (серия АС 003630971) на обязание ИП Саиян М.Г. освободить спорный земельный участок от 1-этажного кирпичного здания.

08.02.2017 от судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Кировскому административному округу города Омска Гудошникова М.В. поступило заявление о выдаче дубликата исполнительного листа от 02.08.2012, выданного по делу N А46-16457/2011 в отношении Саиян М.Г. в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска.

В обоснование выдачи дубликата указано, что исполнительный лист утерян при передаче исполнительного документа другому приставу-исполнителю.

Определением Арбитражного суда Омской области от 17.03.2017 выдан дубликат исполнительного листа.

Между тем, ИП Саиян М.Г. решение суда по делу N А46-16457/2011 в добровольном порядке не исполнил, земельный участок от принадлежащего предпринимателю объекта, не освободил.

Вследствие неоднократной утери исполнительного листа судебным приставом также не совершены принудительные действия в целях исполнения решения суда, принятого в рамках указанного дела.

Таким образом, в период нахождения спорного земельного участка на правах аренды у ответчика, на данном участке по независящим от ответчика обстоятельствам, находились объекты третьего лица, объективно препятствующие освоению ООО "Сатурн 3000" арендуемого им земельного участка.

При этом, как верно указано судом, ООО "Сатурн 3000", проявляя добросовестное поведение, в течение действия спорного договора аренды, принимало меры к освоению арендуемого земельного участка, в том числе, действия направленные на получение разрешения на строительство и другие с целью его использования в соответствии с назначением, определённым договором аренды.

Соответственно, ответчиком выполнялись все зависящие от него и возможные с учетом упомянутых выше препятствий действия по обеспечению целевого использования предоставленного участка.

По убеждению суда апелляционной инстанции, общество не имело объективной возможности приступить к строительству объекта, указанного в договоре аренды земельного участка, в связи с нахождением на участке принадлежащего предпринимателю объекта, снос которого не произведён ИП Саиян М.Г., и в связи с бездействием Департамента, не предпринимавшего на протяжении длительного времени мер к исполнению указанного судебного акта и освобождению представленного ответчику в аренду земельного участка от имущества третьего лица.

При указанных обстоятельствах, у Департамента отсутствовали основания для одностороннего отказа от договора аренды земельного участка по указанным выше мотивам.

Таким образом, заявленные ООО "Сатурн 3000" встречные исковые требования о признании незаконным отказа от спорного договора аренды подлежат удовлетворению.

В свою очередь удовлетворение встречного иска исключает обоснованность заявленных Департаментом в первоначальном иске требований. В связи с этим суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска об обязании Общества осуществить возврат спорного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 28.02.2018 по делу N А46-15611/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

Д.С. Дерхо Н.В. Тетерина