Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2018 г. N 15АП-11302/18

город Ростов-на-Дону

21 августа 2018 г.

дело N А32-51046/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.В.,

при участии:

от истца: прокурор Гаринин Э.П. (удостоверение),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Наше дело", открытого акционерного общества "Центральный совет по туризму и отдыху" (холдинг)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2018 по делу N А32-51046/2017

по иску первого заместителя прокурора Краснодарского края - прокурора города Сочи, Администрации города Сочи

к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, обществу с ограниченной ответственностью "Наше дело", акционерному обществу "Санаторий Светлана",

при участии третьего лица ПЖСК "Галактика-2"

о признании недействительным договоров аренды и применении последствий недействительности сделок,

принятое в составе судьи Семушина А.В.,

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Краснодарского края - прокурор г. Сочи в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования город-курорт Сочи, в лице администрации г. Сочи (далее - истец, прокурор) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи (далее - департамент), акционерному обществу "Санаторий Светлана" (далее - ЗАО "Санаторий "Светлана"), обществу с ограниченной ответственностью "Наше дело" (далее - ООО "Наше дело") о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией г. Сочи и ЗАО "Санаторий "Светлана" договора от 21.04.2015 N 4900009852 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, недействительным (ничтожным) заключенного между ЗАО "Санаторий "Светлана" и ООО "Наше Дело" договор от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору от 21.04.2015 N 4900009852 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, применении последствий недействительности (ничтожности) указанных сделок путем обязания ООО "Наше Дело" возвратить администрации г. Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект. Требования мотивированы ничтожностью заключенных сделок, как основанных на договоре заключенном администрацией в отсутствии полномочий, а также незаконностью изменении вида разрешенного использования земельного участка в обход публичных процедур предоставления для строительства (с учетом уточнения первоначально заявленных требований, произведенных на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Наше Дело" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ООО "Наше Дело" просит решение арбитражного суда первой инстанции от 23.05.2018 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной. Ссылается на неприменение судом первой инстанции положений пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей процедуру предоставления земельного участка без проведения торгов.

Не согласившись с указанным судебным актом, открытое акционерное общество "Центральный совет по туризму и отдыху" (холдинг) (правопреемник акционерного общества "Санаторий Светлана") также обжаловало решение суда первой инстанции от 23.05.2018 в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе открытое акционерное общество "Центральный совет по туризму и отдыху" (холдинг) (правопреемник акционерного общества "Санаторий Светлана") указывает, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной. Ссылается на неприменение судом первой инстанции положений пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей процедуру предоставления земельного участка без проведения торгов.

В представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ответчиков и третьего лица в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционных жалоб.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с договором аренды от 23.04.1999 N 1365, заключенным между администрацией г. Сочи и ЗАО "Санаторий "Светлана", последнему предоставлен в аренду земельный участок площадью 58 249 кв.м, занимаемый зданиями и сооружениями санатория на 1 632 места, по Курортному проспекту, 75 в Хостинском районе г. Сочи, из них под застройками - 29 125 кв.м, под территорией лесопарковых насаждений - 29 124 кв.м.

Пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 01.04.1999 по 01.04.2048.

В связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на вышеуказанном земельном участке, дополнительными соглашениями от 21.12.2011 N 1, от 16.01.2013 N 2, от 25.10.2013 N 3, от 21.01.2014 N 4 в вышеуказанный договор аренды внесены изменения в части включения в него в качестве арендаторов ЗАО "Профкурорт Санаторий "Светлана", Бардахчиев Р.Х., Мельникова Ю.К., Чакветадзе М.В., Рогова Л.И., ООО "Лакокраска", ООО "Уют".

Согласно условиям договора аренды от 23.04.1999 N 1365 земельный участок предоставлялся для размещения зданий и сооружений санатория. Дополнительными соглашениями к договорам аренды вид разрешенного использования земельного участка - "занимаемый зданиями и сооружениями санатория на 1 632 места" - не изменялся.

На основании заявления арендаторов земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:113 постановлением администрации г. Сочи от 27.02.2015 N 657 произведен раздел данного земельного участка, образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0302010:1283, 23:49:0302010:1284, 23:49:0302010:1285,23:49:0302010:1286, 23:49:0302010:1287, 23:49:0302010:1288 23:49:0302010:1289, 23:49:0302010:1290, 23:49:0302011:1458, 23:49:0302011:1459, 23:49:0302011:1460, 23:49:0302011:1461, 23:49:0302011:1462.

Уточнен вид разрешенного использования вновь образованных земельных участков.

Так, вновь образованному земельному участку с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 площадью 3 521 кв.м установлен вид разрешенного использования - "апартотель".

Между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации г. Сочи Пермякова В.А. и ЗАО "Санаторий Светлана" 21.04.2015 заключен договор N 4900009852 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), согласно которому обществу предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 площадью 3 521 кв.м, расположенный по Курортному проспекту Хостинского района г. Сочи, с видом разрешенного использования - "апартотель".

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенным 27.04.2015 между ЗАО "Санаторий "Светлана" и ООО "Наше Дело", последнему в полном объеме переданы права и обязанности по договору аренды от 21.04.2015, заключенному между департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи и ЗАО "Санаторий Светлана".

Прокурор полагает, что договор аренды от 21.04.2015 N 4900009852, заключенный между департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи и ЗАО "Санаторий Светлана", является недействительным (ничтожным).

Согласно части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения аукционов. К числу таких исключений предоставление в аренду земельного участка в целях строительства апартотеля не относится.

Таким образом, по общему правилу земельный участок в целях строительства объектов недвижимости подлежит передаче в аренду заинтересованному лицу по результатам аукциона.

Предоставление земельного участка для строительства апартотеля без соблюдения публичных процедур не было предусмотрено и положениями статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшими на момент принятия администрацией г. Сочи постановления от 27.02.2015 N 657, которым изменен вид разрешенного использования вновь образованных земельных участков.

Постановлением администрации г. Сочи от 27.02.2015 N 657 вновь образованному земельному участку с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 площадью 3 521 кв.м установлен вид разрешенного использования - "апартотель".

В действовавшей на момент принятия указанного постановления редакции Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 (далее - Правила N 202), данный вид разрешенного использования был предусмотрен для территориальной зоны РК, к которой относился указанный земельный участок.

Вместе с тем, назначение арендованного земельного участка определяется не только нормами о градостроительном зонировании, но и целью предоставления земельного участка, определенной в договоре аренды.

Определенное договором от 1999 года целевое назначение исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:113 заключалось в эксплуатации зданий и сооружений санатория.

По мнению истца, что изменив вид разрешенного использования земельного участка, и заключив в дальнейшем договор аренды земельного участка от 21.04.2015 N 4900009852 с видом разрешенного использования "апартотель", администрация г. Сочи фактически предоставила ЗАО "Санаторий "Светлана" вновь образованный земельный участок, свободный от застройки, для осуществления строительства объекта недвижимости - апартотеля в обход установленной земельным законодательством процедуры торгов.

Доказательством того, что органом местного самоуправления вид разрешенного использования спорного участка изменен в целях строительства, является тот факт, что после заключения указанного договора, а также переуступки прав по нему ООО "Наше Дело" 16.06.2017 выдано разрешение на строительство объекта - апартотель со следующими параметрами: общая площадь - 14 634, 28 кв.м, площадь застройки - 1 090 кв.м, количество этажей - 12.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 находится в режиме муниципальной (публичной) собственности, поэтому изменение органом местного самоуправления вида разрешенного использования спорного земельного участка влечет нарушение установленного земельным законодательства порядка распоряжения публичной собственностью (аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, от 03.04.2012 N 14760/11, Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2013 дело N А32-35965/2010).

Суд первой инстанции правомерно указал, что договор аренды земельного участка от 21.04.2015 N 4900009852 не соответствует требованиям земельного законодательства, поэтому является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с ничтожностью договора аренды права обязанности по нему не могли быть переданы другим лицам. Данное обстоятельство влечет недействительность (ничтожность) договора о переуступке, заключенного 27.04.2015 между ЗАО "Санаторий "Светлана" и ООО "Наше Дело".

Кроме того, согласно акту обследования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, составленному 21.06.2017 представителями Общественного экологического совета при главе города Сочи, на земельном участке произрастают многолетние зеленые насаждения общего пользования, такие как: гималайские кедры, кипарисы, ликвидамбры, магнолии и т.д., которые находятся в хорошем, удовлетворительном состоянии. Обследуемая территория фактически является частью парка профсоюзного пансионата "Светлана".

ООО "Наше Дело" обращалось с заявлением от 12.07.2017 в управление по охране окружающей среды и лесопарковому хозяйству администрации г. Сочи о выдаче порубочных билетов на выполнение работ по вырубке зеленых насаждений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302011:1461.

Согласно информации управления по охране окружающей среды и лесопарковому хозяйству администрации г. Сочи от 09.08.2017 в выдаче порубочных билетов ООО "Наше Дело" отказано. Из информации следует, что на данной территории произрастает большое количество ценных декоративных экзотических растений, которые представлены следующими видами: трахикарпус Форчуна, кедр гималайский, кипарис вечнозеленый, юкка славная, магнолия крупноцветковая, амбровое дерево, криптомерия японская, пекан обыкновенный, дуб вечнозеленый, сосна, катальпа. Зеленые насаждения находятся в хорошем санитарном состоянии.

Прокурор считает что, изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 и заключение в отношении него договора аренды для целей строительства апартотеля создает предпосылки к нарушению закрепленного статьей 42 Конституции Российской Федерации права граждан на благоприятную окружающую среду.

Оспариваемой сделкой нарушены права муниципального образования город-курорт Сочи, поскольку орган местного самоуправления ненадлежащим образом реализовал полномочия в сфере земельных отношений.

Кроме того, нарушены права неопределенного круга лиц, поскольку публичным органом ЗАО "Санаторий "Светлана" предоставлено преимущество путем изменения вида разрешенного использования участка без проведения публичных процедуры. Это обстоятельство является препятствиям для развития справедливой конкуренции.

Истец считает, что договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим и исковым заявлением.

В соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной муниципальными органами, а также об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Суд считает, что договор от 21.04.2015 N 4900009852 и первичный договор от 23.04.1999 N 1365 аренды земельного участка, заключенный между администрацией г. Сочи и ЗАО "Санаторий "Светлана", площадью 58 249 кв.м, занимаемый зданиями и сооружениями санатория на 1 632 места, по Курортному проспекту, 75 в Хостинском районе г. Сочи, из них под застройками - 29 125 кв. м, под территорией лесопарковых насаждений - 29 124 кв.м, заключенный на основании Постановления администрации г. Сочи от 27.01.1999 N 57/5, является ничтожной сделкой, поскольку заключен в отсутствие полномочий.

Так, при рассмотрении заявленных требований суд исследовал вопрос легитимности заключенного между администрацией г. Сочи и ЗАО "Санаторий "Светлана" договора от 23.04.1999 N 1365 и установил его ничтожность на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ) и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу пункта 4 статьи 32 Закона N 33-ФЗ и пункта 2 статьи 16 Закона N 26-ФЗ границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Законом N 33-ФЗ и Законом N 26-ФЗ, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно Постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории).

В силу пункта 6 статьи 2 Закона N 33-ФЗ особо охраняемые природные территории федерального значения являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов власти.

В связи с изложенным, судом правомерно установлено, что на момент подписания администрацией г. Сочи договора аренды от 23.04.1999 N 1365, спорный земельный участок в силу закона являлся федеральной собственностью.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации органы государственной власти осуществляют от имени Российской Федерации права собственника имущества в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно статье 114 Конституции Российской Федерации, статья 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации.

Согласно статьей 12 Федерального конституционного закона "О Правительстве Российской Федерации" функции между федеральными органами исполнительной власти распределяет Правительство Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что на момент подписания договора аренды действовало Постановление Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (признано утратившим силу Постановлением Правительства Российской Федерации от 14.04.2003 N 217).

Согласно пункту 5 этого Постановления к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наряду с иными полномочиями, предоставленными ему законодательством Российской Федерацией, в частности, отнесена передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основании заключаемых с ними договоров.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, Положением о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190, Госкомимуществу России предоставлено полномочие наделять комитеты по управлению имуществом субъектов Российской Федерации правами и полномочиями территориальных агентств Госкомимущества России.

Пунктом 5 Постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Комитету по управлению имуществом города Сочи предоставлены права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом. Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 комитет наделен правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Между тем, судом первой инстанции верно установлено, что договор аренды подписан от имени арендодателя главой администрации г. Сочи.

В договоре отсутствует указание на то, что арендодателем спорного земельного участка федеральной собственности выступил Комитет по управлению имуществом города Сочи как территориальный орган Госимущества России.

При таких обстоятельствах, по договору спорный земельный участок был предоставлен в аренду органом местного самоуправления г. Сочи, который не был уполномочен на распоряжение федеральным имуществом.

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В последующем в соответствии с положениями Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", к собственности муниципальных районов или городских округов отнесены земельные участки, находящиеся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в ЕГРП до дня вступления в силу этого Закона, то есть до 19.12.2008.

Согласно условиям ничтожного договора аренды от 23.04.1999 N 1365 земельный участок предоставлялся для размещения зданий и сооружений санатория.

Дополнительными соглашениями к договорам аренды вид разрешенного использования земельного участка - "занимаемый зданиями и сооружениями санатория на 1 632 места" - не изменялся.

На основании заявления арендаторов земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:113 постановлением администрации г. Сочи от 27.02.2015 N 657 произведен раздел данного земельного участка, образованы земельные участки с кадастровыми номерами N N 23:49:0302010:1283, 23:49:0302010:1284, 23:49:0302010:1285 23:49:0302010:1286, 23:49:0302010:1287, 23:49:0302010:1288, 23:49:0302010:1289, 23:49:0302010:1290, 23:49:0302011:1458, 23:49:0302011:1459, 23:49:0302011:1460, 23:49:0302011:1461, 23:49:0302011:1462. Уточнен вид разрешенного использования вновь образованных земельных участков.

Так, вновь образованному земельному участку с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 площадью 3 521 кв.м установлен вид разрешенного использования - "апартотель".

Между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации г. Сочи Пермякова В.А. и ЗАО "Санаторий Светлана" 21.04.2015 заключен договор N 4900009852 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), согласно которому ЗАО "Санаторий Светлана" предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 площадью 3 521 кв.м, расположенный по Курортному проспекту Хостинского района г. Сочи, с видом разрешенного использования -"апартотель".

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенным 27.04.2015 между ЗАО "Санаторий "Светлана" и ООО "Наше Дело", последнему в полном объеме переданы права и обязанности по договору аренды от 21.04.2015, заключенному между департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи и ЗАО "Санаторий Светлана".

Судом первой инстанции установлено, что договор аренды от 21.04.2015 N 4900009852, является недействительным (ничтожным), так как по своей природе заключен на основании ранее возникшего ничтожного договора аренды.

Указанные действия по разделу земельного участка, заключению нового договора аренды земельного участка не реанимируют ничтожный договор аренды 23.04.1999 и не создают презумпцию действительности новому договору аренды 2015 года.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2013 по делу N А32-35965/2010, изменение целевого назначения земельного участка производится с учетом особенностей, предусмотренных статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах (часть 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 14760/11.

Судом первой инстанции верно учтено, что в данном случае идет речь не о реконструкции действующих объектов недвижимости санатория, а о новом строительстве иным лицом.

Таким образом, уполномоченный орган на распоряжение земельным участком неправомерно изменил вид разрешенного использования земельного участка по ничтожному договору аренды.

Договор аренды земельного участка, заключенный между департаментом и ЗАО "Санаторий Светлана" признан судом недействительным, следовательно, не порождает у его сторон каких-либо прав.

Ничтожность договора аренды от 21.04.2015 N 4900009852 влечет недействительность (ничтожность) соглашения от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по названному договору аренды.

Судом также установлено наличие умысла на отчуждение части земель санатория, так как сроки заключения договора аренды от 21.04.2015 и соглашения от 27.04.2015 минимальны.

При таких обстоятельствах суд признал недействительным (ничтожным) заключенный между ЗАО "Санаторий "Светлана" и ООО "Наше Дело" договор от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору от 21.04.2015 N 4900009852 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, как самостоятельного требования.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Требования прокурора о возврате земельного участка администрации муниципального образования г. Сочи правомерно удовлетворено судом первой инстанции, поскольку правообладатель по первоначальной сделки - ЗАО "Санаторий Светлана" распорядившись земельным участком, фактически отказался от права аренды, возникшего по ничтожной сделки.

Таким образом, поскольку стороны недействительного в силу ничтожности договора аренды приступили к его исполнению (передача земельного участка в пользование), удовлетворение судом требования о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО "Наше Дело" возвратить администрации г. Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Довод ООО "Наше Дело" о пропуске срока исковой давности правомерно отклонен судом первой инстанции, как основанный на неверном понимании норм материального права.

В пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчик владел спорным земельным участком от имени соответствующего публично-правового образования, право муниципального образования будет нарушено только тогда, когда арендатор по недействительному договору аренды отказался возвратить имущество по требованию соответствующего лица. В связи с изложенным, довод открытого акционерного общества "Центральный совет по туризму и отдыху" (холдинг) (правопреемник акционерного общества "Санаторий Светлана") о пропуске истцом срока исковой давности также подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.

Доводы ООО "Наше Дело" о применении сроков исковой давности с учетом того, что первоначальная сделка заключена в 1999 году, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку новые договоры по ничтожной сделке заключены в пределах срока исковой давности. Следовательно, срок исковой давности в данном случае не подлежит применению

Представленные в материалы дела архивные постановления администрации г. Сочи от 29.12.1992 N 865, от 24.05.1993 N 376/3, правомерно не приняты судом первой инстанции в качестве доказательства, поскольку не реанимируют совершенную в 1999 году сделку и не свидетельствуют о полномочиях администрации на распоряжения земельным участком, равно как и не подтверждают правомерность действий администрации на изменение видов разрешенного использования земельного участка, прикрывая фактически новое строительство иными лицами в обход публичных процедур.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционным жалобам в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителей жалоб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2018 по делу N А32-51046/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова