Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2018 г. N 02АП-1792/18

г. Киров

29 мая 2018 г.

Дело N А28-12385/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2018 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судей Малых Е.Г., Тетервака А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой М.М.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца (ИП Миронова Е.Н.) - Грей В.З., действующей на основании доверенности от 09.08.2016,

представителя истца (ИП Миронова А.П.) - Грей В.З., действующей на основании доверенности от 09.08.2016,

представителя третьего лица (ООО "Кировспецмонтаж") - Котовой С.А., действующей на основании доверенности от 01.03.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Агентство ипотечного жилищного кредитования"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 29.01.2018 по делу N А28-12385/2017, принятое судом в составе судьи Агалаковой Н.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Миронова Евгения Никитовича (ИНН: 434590263960, ОГРНИП: 312434534000118), индивидуального предпринимателя Миронова Алексея Павловича (ИНН: 434566363547, ОГРНИП: 312434534000107)

к акционерному обществу "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (ИНН: 7729355614, ОГРН: 1027700262270)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Кировспецмонтаж" (ИНН: 4345077227, ОГРН: 1044316516606), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области (ИНН: 1841004975, ОГРН: 1091841004617),

об обязании заключить договор,

установил:

индивидуальный предприниматель Миронов Евгений Никитович, индивидуальный предприниматель Миронов Алексей Павлович (далее - истцы, Предприниматели) обратились с иском в Арбитражный суд Кировской области к акционерному обществу "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (далее - ответчик, заявитель) о понуждении к заключению договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 43:40:000468:54, 43:40:000468:55 и 43:40:000468:915 в соответствии с условиями договоров аренды вышеуказанных земельных участков от 23.04.2010 N N ДЗ-24, ДЗ-23, ДЗ-15 соответственно.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Кировспецмонтаж" (далее - ООО "Кировспецмонтаж"), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области (далее - Росимущество в Удмуртской Республике и Кировской области).

Решением Арбитражного суда Кировской области от 29.01.2018 исковые требования удовлетворены.

Ответчик с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции не применены нормы процессуального права - статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и необоснованно отказано в выделении требований в отдельное производство. Вместе с тем, заявлены требования о понуждении заключения 3 договоров купли-продажи, основанных на 3 различных договорах аренды, разрешенное использование земельных участков отличается. В договорах купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 43:40:000468:54, 43:40:000468:55 не прописан срок, в течение которого арендатору необходимо осуществить строительство объектов. Заявитель указывает, что продажа земельного участка с кадастровым номером 43:40:000468:915 возможна только по его кадастровой стоимости. Статья 3 договора не предусматривает условия выкупа земельного участка, комплексное освоение которого завершено. Ответчик считает также, что в силу положений статей 39.20, 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации цены участков должны быть определены в размере его кадастровой стоимости. Кроме того, поскольку арендаторы являются собственниками части помещений Объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000468:915, а собственник оставшихся 21,2 кв.м. не установлен, заключение договора купли-продажи без согласия всех собственников невозможно.

Ответчиком представлены сведения, согласно которых произведена смена фирменного наименования АО "АИЖК" на АО "ДОМ.РФ".

Истцы в отзыве на апелляционную жалобу просят оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо, Росимущество в Удмуртской Республике и Кировской области, в отзыве на апелляционную жалобу оставило принятие решение на усмотрение суда, поскольку его права и интересы принятым по делу судебным актом не нарушены, также просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание судом апелляционной инстанции 03.05.2018 было отложено на 24.05.2018 на 13 часов 20 минут.

От истцов поступило дополнение к отзыву на апелляционную жалобу, согласно которому оснований для выделения требований в отдельное производство не имеется. Кроме того, от ответчика возражений по тексту договоров купли-продажи спорных земельных участков не поступало, результаты рассмотрения обращений истца с заявлениями о выкупе земельных участков в материалы дела заявителем не представлены. Истцами обязательства по оплате арендных платежей за весь срок аренды по 30.09.2017 исполнены. Наличие каких-либо иных собственников в здании по адресу: г.Киров, Ленина ул., д. 198а ответчиком не доказано, иных собственников в здании нет.

Третье лицо, ООО "Кировспецмонтаж", в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Подробная позиция изложена письменно.

Ответчик, Росимущество в Удмуртской Республике и Кировской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между ООО "Кировспецмонтаж" (арендатором) и Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (правопредшественником ответчика, арендодателем) подписан договор от 01.10.2009 N ДЗ-05 (т.1 л.д.52-71) аренды земельного участка для их комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с протоколом об итогах аукциона по продаже права на заключение данного договора от 25.09.2009; предмет аренды - земельный участок общей площадью 162972 кв.м. с кадастровым номером 43:40:000468:9, принадлежащий арендодателю на праве собственности (пункт 1.1 договора аренды от 01.10.2009 N ДЗ-05).

Статьей 5 договора аренды от 01.10.2009 N ДЗ-05 предусмотрена возможность выкупа земельных участков, которые образуются в результате проведения планировки территории арендованного земельного участка и его последующего разделения (пункты 5.1, 5.3, 5.4 договора аренды от 01.10.2009 N ДЗ-05).

Цена выкупа согласно пункту 5.3.1 договора аренды от 01.10.2009 N ДЗ-05 устанавливается в соответствии с протоколом об итогах аукциона.

В соответствии с условиями пункта 3.1.1 договора аренды от 01.10.2009 N ДЗ-05 ООО "Кировспецмонтаж" в установленный срок разработана документация по планировке территории в границах земельного участка с кадастровым номером 43:40:000468:9, после проведения кадастровых работ сформированы и поставлены на кадастровый учет земельные участки, в том числе:

- земельный участок с кадастровым номером 43:40:000468:54 площадью 7153 кв.м., для строительства здания общественного питания (кафе), обустройства объектов коммунальной инфраструктуры, строительство осуществляется в срок до 30.09.2017, земельный участок передан ООО "Кировспецмонтаж" тем же арендодателем в аренду по договору от 23.04.2010 N ДЗ-24 (т.1 л.д.72-87);

- земельный участок с кадастровым номером 43:40:000468:55 площадью 3781 кв.м. для строительства здания спортивно-досугового комплекса, обустройства объектов коммунальной инфраструктуры, строительство осуществляется в срок до 30.09.2017, земельный участок передан ООО "Кировспецмонтаж" тем же арендодателем в аренду по договору от 23.04.2010 N ДЗ-23 (т.1 л.д.88-103);

- земельный участок с кадастровым номером 43:40:000468:46 площадью 24832 кв.м. для строительства группы многоквартирных домов, зданий подземных автостоянок, обустройства участка посредством строительства объектов коммунальной инфраструктуры, строительство осуществляется в срок до 30.09.2017, земельный участок передан ООО "Кировспецмонтаж" тем же арендодателем в аренду по договору от 23.04.2010 N ДЗ-15 (т.1 л.д.104-119).

Земельный участок с кадастровым номером 43:40:000468:46 по итогам проведенных кадастровых работ разделен на 4 земельных участка, 30.07.2013 проведен кадастровый учет земельных участков: с кадастровым номером 43:40:000468:913 площадью 7932 кв.м., с кадастровым номером 43:40:000468:914 площадью 10984 кв.м., с кадастровым номером 43:40:000468:915 площадью 3549 кв.м., с кадастровым номером 43:40:000468:916 площадью 2367 кв.м.

ООО "Кировспецмонтаж" и арендодатель 04.09.2013 подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 23.04.2010 N ДЗ-15, изменив предмет договора - пункт 1.1, а также назначение земельных участков - пункт 1.2, в том числе земельного участка с кадастровым номером 43:40:000468:915 - для строительства предприятия розничной торговли (т.1 л.д.120).

Статьей 3 договоров аренды от 23.04.2010 N N ДЗ-23, ДЗ-24, ДЗ-15 определены существенные условия договора купли-продажи в случае реализации арендатором права на выкуп земельного участка в течение срока действия договора, в части цены выкупа - пунктом 3.1.1 в соответствии с протоколом N А4-04/2009 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.09.2009, что составляет 81,84 рубля за 1 кв.м.

Право собственности Российской Федерации на земельные участки зарегистрировано 10-11 декабря 2015 года.

Права арендатора по договорам аренды от 23.04.2010 N N ДЗ-23, ДЗ-24, ДЗ-15 переданы ООО "Кировспецмонтаж" в установленном законом порядке истцам на основании договора от 20.04.2017 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 43:40:000468:915), договоров от 07.06.2017 (в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 43:40:000468:54 и 43:40:000468:55) (т.1 л.д.т.1 л.д.128-138). Факт передачи истцам указанных земельных участков подтверждается актами приема-передачи от 20.04.2017 и 07.06.2017.

Истцы направили заявления от 09.06.2017 и от 11.08.2017 о выкупе земельного участка с кадастровым номером 43:40:000468:915 в адрес ответчика (т.2 л.д. 4,5,7).

Письмом от 10.07.2017 ответчик предложил истцам выкупить спорные земельные участки по цене, равной их кадастровой стоимости (т.2 л.д.6).

11.09.2017 истцы вручили ответчику заявления от 07.09.2017 о выкупе земельных участков с кадастровыми номерами: 43:40:000468:54, 43:40:000468:55, 43:40:000468:915 (т.2 л.д.1-3).

В соответствии с актами сверки расчетов по состоянию на 07.09.2017 задолженность по арендным платежам по договорам аренды от 23.04.2010 N N ДЗ-23, ДЗ-24, ДЗ-15 у истцов отсутствует (т.1 л.д.139-147).

Также истцами перечислена ответчику выкупная стоимость земельных участков, определенная в соответствии с протоколом N А4-04/2009 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.09.2009, в подтверждение чего предоставлены платежные поручения от 07.09.2017 (т.1 л.д.148-153).

Ссылаясь на неправомерное уклонение ответчика от подписания договоров купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со сведениями из ЕГРЮЛ 14.03.2018 акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" переименовано в акционерное общество "ДОМ.РФ".

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей истцов и третьего лица, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Обязательства сторон основаны на договоре аренды.

Положениями статей 382, 385, 386, 388, 389, 389.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования), для чего не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Уступка требования допускается, если не противоречит закону, совершается в той же форме, что и первоначальная сделка, а в момент ее заключения уступаемое требование переходит к новому кредитору.

Согласно пункту 9 статьи 22, пункту 4 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент подписания договоров аренды, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, независимо от срока договора аренды такого земельного участка.

Следовательно, права арендатора по договорам аренды правомерно переданы третьим лицом истцам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

В рассматриваемом случае право выкупа арендуемых земельных участков прямо обусловлено условиями заключенных между сторонами договоров аренды. В договоре аренды указаны условия и порядок осуществления выкупа земельных участков (статья 5 договора аренды от 01.10.2009 N ДЗ-05), определены существенные условия договоров купли-продажи: предмет сделки, цена, порядок и формы оплаты (статья 3 договоров аренды от 23.04.2010 N N ДЗ-23, ДЗ-24, ДЗ-15).

Более того, протоколом об итогах аукциона на право заключения договора аренды, являющемся неотъемлемой частью договора аренды от 01.10.2009 N ДЗ-05, также установлено право арендатора приобрести (выкупить) земельные участки, образованные из участков, переданных арендатору для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Данные договоры аренды заключались сторонами в соответствии с требованиями ранее действующего законодательства - статьями 30.2, 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, регулировавшими особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды таких земельных участков.

В силу статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату проведения аукциона) предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществлялось на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

Пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату проведения аукциона) прямо предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

При этом, в силу статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в частности, предмет аукциона (сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка), цена выкупа земельных участков, указанных в пункте 5 статьи 30.2 настоящего Кодекса и предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади; начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.

Таким образом, условия подписанных сторонами договоров аренды соответствовали требованиям действующего на момент их подписания законодательства.

Указанные нормы утратили силу с 1 марта 2015 года в связи с внесением Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Земельный кодекс Российской Федерации множества изменений и дополнений.

При этом ни в Федеральном законе от 23.06.2014 N 171-ФЗ, ни в иных нормативных правовых актах не указано, что ранее заключенные в соответствии с требованиями действующего на момент их заключения законодательства договоры утрачивают силу или подлежат изменению.

Конституционный суд Российской Федерации в определении от 12.11.2013 N 1840-О указал, что в силу общего принципа действия закона во времени, имеющего целью обеспечение правовой определенности и стабильности закона, его нормы распространяются на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие.

Аналогичным образом, гражданское законодательство устанавливает, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса (статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В Земельном кодексе Российской Федерации подобные положения отсутствуют, однако имеется указание на то, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (пункт 3 статьи 3).

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Таким образом, ответчик обязан исполнять условия заключенных между сторонами договоров аренды.

Доводы апелляционной жалобы о том, что цена выкупа должна определяться по кадастровой стоимости земельных участков, мотивированные ссылками на статью 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации и постановление Правительства РФ от 26.03.2015 N 279 "Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов", не принимаются судебной коллегией в силу следующего.

Указанная норма Земельного кодекса Российской Федерации и принятое в ее исполнение постановление Правительства РФ от 26.03.2015 N 279 вступили в силу после заключения сторонами договоров аренды и формирования цены выкупа по результатам торгов на заключение аренды земельных участков, а потому в силу изложенного выше не могут применяться к спорным отношениям сторон.

Утверждение ответчика о несоответствии пунктов 4.1 проектов договора купли-продажи нормам законодательства подлежит отклонению, поскольку противоречит фактическим обстоятельствам выплаты арендной платы и не учитывают уклонение ответчика от заключения договоров.

Ссылки заявителя на необоснованный отказ в удовлетворении ходатайства о выделении требований по каждому договору аренды в отдельное производство подлежат отклонению.

Согласно части 3 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции вправе выделить одно или несколько соединенных требований в отдельное производство, если признает раздельное рассмотрение требований соответствующим целям эффективного правосудия.

В соответствии с частью 4 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объединение дел в одно производство и выделение требований в отдельное производство допускаются до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции.

Названные процессуальные нормы предусматривают право, а не обязанность суда выделить требования в отдельное производство, поскольку при принятии решения о выделении суд руководствуется принципом целесообразности и эффективности рассмотрения дела, в том числе в целях исключения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов по разным делам, связанным между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам.

Кроме того, доказательства, свидетельствующие о целесообразности и необходимости выделения требования в отдельное производство, заявителем в материалы дела не представлены.

Ссылки на наличие иных собственников помещений объекта, находящегося по адресу: г. Киров, ул. Ленина, д.198, не нашли своего подтверждения в материалах дела. Истцы в дополнении к отзыву на апелляционную жалобу указывают, что являются долевыми собственниками указанного здания. Иного ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано.

Таким образом, дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены принятого решения по указанным в жалобе основаниям.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 29.01.2018 по делу N А28-12385/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества "Агентство ипотечного жилищного кредитования" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.Б. Савельев

Судьи

Е.Г. Малых А.В. Тетервак