Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2018 г. N 13АП-9690/18

г. Санкт-Петербург

29 мая 2018 г.

Дело N А56-111260/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Барминой И.Н., Желтянникова В.И.

при ведении протокола судебного заседания: Казначеевым В.О.

при участии:

от истца: Кудрявцева О.И. (доверенность от 17.05.2018)

от ответчика: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9690/2018) ООО "СтройАктив СПб" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.03.2018 по делу N А56-111260/2017 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску ООО "СтройАктив СПб"

к ООО "Агроторг"

о взыскании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройактив СПб" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (далее- ответчик) о взыскании 1 406 752 руб. задолженности по постоянной арендной плате по долгосрочному договору аренды нежилого помещения от 30.05.2017 N 435 за период с 01.08.2017 по 28.09.2017, 136 832 руб.61 коп. пеней за просрочку уплаты арендной платы за период с 11.08.2017 по 14.12.2017.

Решением от 02.03.2018 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, иск удовлетворить, полагая, что передача объекта аренды новому собственнику по акту приема-передачи от 19.07.2017 не свидетельствует о прекращении между сторонами арендных правоотношений, до государственной регистрации права собственности нового собственника на объект аренды отсутствовали основания для изменения отношений сторон по аренде. Кроме того, судом не дана оценка представленному истцом доказательству - акту сверки взаимных расчетов сторон по договору аренды с 01.01.2016 по 25.10.2017, в котором ответчиком подтверждено наличие задолженности по договору аренды за спорный период.

Ответчик возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО "СтройАктив СПб" (арендодатель) и ООО "АГРОТОРГ" (арендатор) заключен долгосрочный договор от 30.05.2012 N 435 аренды части нежилого здания, представляющей собой часть нежилого помещения 1-Н на первом этаже (комнаты 1-6,15-42) площадью 1296,8 кв.м., нежилое помещение 2-Н на первом этаже (комната N 1) площадью 11,3 кв.м., нежилое помещение 3-Н на первом этаже (комната N 1) площадью 5,1 кв.м., нежилое помещение 4-Н на первом этаже (комната N 1) площадью 9,2 кв.м., расположенные в двухэтажном объекте нежилого фонда - торгово-бытовом центре общей площадью 2 765, 9 кв.м., кадастровый номер 78:13:7434:3003:37, по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Ярослава Гашека д. 14 лит. А (далее - объект).

В соответствии с п. 4.1 договора срок его действия установлен до 31.05.2017 года включительно.

Согласно пункту 5.1 договора за владение и пользование арендуемой площадью арендатор ежемесячно обязан уплачивать арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной и переменной величин.

Постоянная величина арендной платы подлежит оплате ежемесячно не позднее 10-го (десятого) числа текущего месяца за данный текущий месяц (пункт 5.3 договора).

Пунктом 8.2 договора установлена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, наличие задолженности по арендной плате за период с 01.08.2017 по 28.09.2017, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив, что между ООО "СтройАктив СПб" (продавец) и ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" (покупатель) заключен договор купли- продажи от 06.07.2017 объекта торгово-бытового центра общей площадью 2 765,9 кв.м., с кадастровым номером 78:13:7434:3003:37, по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Ярослава Гашека д. 14 лит. А, в котором находится объект аренды, сделав вывод, что истец утратил возможность предоставления обусловленного договором аренды исполнения обязательства по передаче объекта аренды в пользование ответчику, передав здание покупателю по акту приема-передачи от 19.07.2017, в удовлетворении иска отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано неправомерно, обжалуемое решение подлежит отмене.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Пунктами 1 и 2 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

С учетом положений статей 551, 617 ГК РФ в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник как арендодатель перестает быть стороной по договору аренды имущества только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Следовательно, арендатор обязан перечислять арендную плату прежнему собственнику до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю.

Поскольку переход права собственности к ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" на объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке 29.09.2017, новый собственник имеет право на получение арендной платы за пользование помещением именно с указанного момента.

Положения пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым заключение договора купли-продажи продавцом, являющимся арендодателем, и покупателем-арендатором прекращает на будущее время обязательства по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации), к спорным правоотношениям не применимы, поскольку ответчик стороной договора купли-продажи не является, акт возврата объекта аренды истцу в связи с заключением договора купли-продажи в материалы дела не представлен, в связи чем у ответчика сохранилась обязанность по оплате арендной платы за период с 01.08.2017 по 28.09.2017 ООО "Стройактив СПб".

Подписание между ООО "СтройАктив СПб" и ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" акта приема- передачи здания торгово-бытового центра не свидетельствует о фактическом изъятии у арендатора объекта аренды и отсутствии предоставления объекта аренды арендатору.

Разъяснения, приведенные в абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ, применены судом без учета части второй названного абзаца, где указано, что покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Таким образом, до указанного момента покупатель не вправе сдавать имущество в аренду.

Ссылка ответчика на совершение регистрирующим органом действий по регистрации перехода права собственности с нарушением установленного срока принята судом внимание неправомерно. Указанные обстоятельства не освобождают ответчика от обязанности оплаты арендной платы по спорному договору до даты государственной регистрации перехода права. Кроме того, факт нарушения регистрирующим органом норм закона при совершении регистрирующих действий не доказан.

При этом, в акте сверки расчетов сторон (т. 1, л.д, 29-30) ответчиком признано наличие задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере.

Исходя из изложенного обжалуемое решение подлежит отмене, исковые требования ООО "Стройактив СПб" о взыскании 1 406 752 руб. задолженности по постоянной арендной плате по договору за период с 01.08.2017 по 28.09.2017, 136 832 руб.61 коп. пеней за просрочку уплаты указанной арендной платы за период с 1.08.2017 по 14.12.2017 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.03.2018 по делу N А56-111260/2017 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" (адрес: 191025, г. Санкт-Петербург, пр-кт Невский 90/92, ОГРН: 1027809237796) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройактив СПб" (адрес: 192283, г. Санкт-Петербург, ул. Ярослава Гашека 14/литер А, ОГРН: 1027808013210) 1 406 752 рублей задолженности, 136 832 пеней, 28 435 руб. 85 коп. расходов по оплате государственной пошлины по иску, 3000 рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

И.Н. Бармина В.И. Желтянников