Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2018 г. N 09АП-19471/18

город Москва

29 мая 2018 г.

Дело N А40-184345/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей: Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12 марта 2018 года по делу N А40-184345/2017, принятое судьей О.П. Буниной

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674)

к ООО "СТРОЙЖИЛСТАНДАРТ" (ОГРН 1047796343902, ИНН 7743528001)

о взыскании 5 006 449 руб. 23 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: Борисова О.С. по доверенности от 28.12.2017 г.;

от ответчика: Демьянов П.О. по доверенности от 03.11.2015 г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙЖИЛСТАНДАРТ" о взыскании 5.006.449 руб. 23 коп., в том числе 4.589.529 руб. 89 коп., задолженности по арендой плате за период с 01.07.2015 г. по 06.12.2016 г., 416.919 руб. 34 коп. - пени по договору за период с 06.07.2015 г. по 06.12.2016 г., на основании договора аренды от 18.10.2007 г. No02-00391/07, в соответствии со ст.ст.307, 309, 310, 314, 330, 450, 452, 606, 614 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 марта 2018 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли - продажи, поэтому именно с этой даты и прекращается обязательство по внесению арендной платы.

Истец в судебном заседании доводы жалобы поддержал, просил отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил суд апелляционной инстанции оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, отзыв на жалобу не представил.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 12 марта 2018 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, Между Департаментом городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента имущества города Москвы, арендодатель) и ООО "Стройжилстандарт" (арендатор) заключен договор аренды от 18.10.2007 г. No02-00391/07 на нежилое помещение площадью 316,1кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д. 34, стр.6 на срок действия с 11.09.2007 г. по 10.04.2018 г.

11.12.2007 договор аренды зарегистрирован, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сделана запись регистрации No77-77-09/64/2007-111.

На основании договора купли-продажи от 06.12.2016 No59-4029 Департамент передал в собственность ООО "СТРОИЖИЛСТАНДАРТ" указанное нежилое помещение.

Данное нежилое помещение находилось в собственности г. Москвы (запись в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.11.2016 No77-77/019-77/999/001/2016-10136/1).

Согласно условий п.6.4 указанного договора ответчик обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

Претензией от 19.05.2017 No33-6-122603/17-(0)-1, ответчику предложено погасить имеющуюся задолженность.

Данная претензия была оставлена без ответа и удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец указал, что имеет место неисполнение ответчиком в нарушение ст.ст. 307, 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязанности по внесению арендной платы за период с 01.07.2015 г. по 06.12.2016 г., в результате чего, по мнению истца у него образовалась задолженность в размере 4.589.529 руб. 89 коп.

В рамках дела NoА40-194662/15-176-1623 рассмотрены требования ООО "Стройжилстандарт") к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 316,1 кв.м, расположенного в здании по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д.34, стр.6, по цене 18 401 000 рублей 00 копеек, без НДС, с рассрочкой платежа на 5 лет на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2016 года, заявленные требования удовлетворены, суд обязал заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 316,1кв.м, расположенного в здании по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д.34, стр.6 по цене 17 544 000 рублей 00 копеек, без НДС, с рассрочкой платежа на 5 лет на условиях прилагаемого проекта договора купли- продажи.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.12.2016 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2016 года по делу NoА40- 194662/15 оставлены без изменения.

Удовлетворяя требования общества, суды исходили из положений пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации которым установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В ходе рассмотрения указанного дела судом установлено, что "истец, начиная с 29.06.2015 неоднократно обращался в Департамент с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений.

Однако ответчик уклонился от подписания договора.

Вместе с тем суд первой инстанции обоснованно отметил, что согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 No178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 No159- ФЗ. Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч.ч.2, 3, 4 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 No 159-ФЗ".

Суд первой инстанции также верно ссылается на то, что с учетом заявления о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность, которое было подано истцом 29.06.2015 года, договор Ответчиком с оценщиком должен быть заключен в срок до 29.08.2015 (2 месяца), решение об условиях приватизации до 13.09.2015 (2 недели), проект договора купли-продажи должен был быть направлен арендатору не позднее 23.09.2015 (10 днеи).

Учитывая положения ч.3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. No159-ФЗ Департамент городского имущества должен был обеспечить заключение договора купли-продажи арендуемого имущества, с учетом разумного срока на подписание договора купли-продажи, не позднее 23.10.2015 г.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что действия Департамента городского имущества города Москвы по заключению договора совершены за пределами сроков, установленных действующим законодательством.

По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованным имуществом. Ввиду изложенного, суд верно указал, что в соответствии с вышеприведенными нормами Закона No159-ФЗ, предельным сроком для заключения договора купли- продажи, и как следствие сроком прекращения оплаты по договору аренды является 23 октября 2015 года.

Согласно пункту 6.2 договора величина арендной платы определяется согласно расчету годовой арендной платы за нежилые помещения, являющимся неотъемлемой частью договора.

Санкции согласованы в п.4.1 договора, согласно которого при неуплате Арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительными соглашениями от 04.10.2007, от 07.03.2008 стороны изменили размер арендной платы. Кроме того, порядок оплаты арендной платы изменен на ежемесячный.

Между Истцом и Ответчиком в течение нескольких лет заключались дополнительные соглашения, оформленные в виде Расчета об изменении условий договора аренды, а именно:

1) от 04.10.2007 - на установление ставки в размере 2 613,52 р. за 1 кв.м. в год

2) от 07.03.2008 - на установление ставки в размере 7 783,20 р. за 1 кв.м. в год

При таких обстоятельствах ответчик считает, что одностороннее изменение размера арендной ставки договором не предусмотрено.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменения цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, можно сделать вывод о том, что договором аренды установлен "определяемый" размер

Кроме того, в п.6.6 пришли к соглашению, что в случае изменений условий

оплаты аренды спорного помещения к договору оформляется дополнительное соглашение, которое становится неотъемлемой частью договора, подписываемых арендодателем и арендатором.

Арбитражный суд обоснованно отметил, что департамент не представил ни ответчику, ни в материалы дела согласованные сторонами протокол согласования или дополнительное соглашение об изменении условий договора в части арендной платы.

В соответствии со ст.450 ГК РФ Департамент имел право внести соответствующие изменения в указанный договор аренды, где был бы предусмотрен односторонний порядок изменения ставки арендной платы посредством обращения в суд с соответствующим иском.

Однако, Департаментом данное право не было реализовано.

Истец, направляя уведомления арендатору о необходимости оплаты арендной платы по рыночной ставке, не надлежащим образом исполнял возложенную на него договором обязанность. Таким образом, правомерность применения ставки арендной платы на 2015 г. истцом не обоснована.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что исковые требования подлежат удовлетворению частичному удовлетворению в неоспариваемои ответчиком задолженности, задолженность по оплате арендных платежей составляет 70 397.58 руб., поскольку ставка арендной платы, по которой Истец производит начисление платежей в спорный период, сторонами не согласована, протокол соглашения об изменении условий оплаты аренды помещения не подписан.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В свою очередь, часть 1 статья 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Также, на основании ст. 330 Гражданского кодекса РФ и п.7.1 договора истцом заявлена неустойка в размере 416 919 рублей 34 копейки за несвоевременное внесение арендной платы по договору за период с 06.07.2015 по 06.12.2016.

По требованию об уплате неустоики кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п.7.1 договора аренды при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке, равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Суд первой инстанции обоснованно сослался на Определение Конституционного суда РФ от 21.12.2000 г. No263-О в котором указано на то, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Взыскание неустойки возможно только при доказанном факте неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства. При этом важно, чтобы вина в неисполнении должным образом обязательства лежала на должнике: в соответствии с п.2 ст.330 ГК РФ кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. Также при наличии вины кредитора в просрочке обязательства суд может значительно снизить размер ответственности должника или вовсе освободить его от уплаты неустойки и иных мер ответственности.

Исходя из смысла и содержания приведенных норм права, носит компенсационно-стимулирующий характер: с одной стороны, она должна стимулировать обязанную сторону (должника) к своевременному надлежащему исполнению обязательства, с другой стороны - в случае просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения компенсировать возникшие у кредитора убытки, т.е. минимизировать негативные последствия от нарушения исполнения обязательства.

Применительно к настоящему делу, истцом заявляется договорная неустойка, цель которой компенсация убытков одной стороны и стимулирование дальнейшего надлежащего исполнения своих обязательств другой стороной.

Судебная коллегия соглашается, что в данном случае, учитывая, конкретные обстоятельства дела, принимая во внимание, что арендные отношения между сторонами прекращены заключением договора выкупа арендуемых помещений, при этом Департамент был обязан заключить указанный договор в судебном порядке, суд верно установил, что Департаментом были нарушены сроки принятия соответствующих решений о выкупе имущества, предусмотренных ФЗ No159-ФЗ, а потому отсутствуют основания для взыскании с ответчика неустойки, в виду недобросовестных действий ответчика, который своим поведением не способствовал скорейшему выкупу арендованных помещений, продлевая тем самым арендные отношения к своей выгоде, и с учетом изложенного пришел к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению.

Довод апелляционной жалобы о том, что право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли - продажи, поэтому именно с этой даты и прекращается обязательство по внесению арендной платы, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии с п. п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества, обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Действительно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя - арендатора по внесению арендной платы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2016 г. по делу NoА40-194662/15-176-1623 исковые требования удовлетворены, суд обязал истца заключить с ответчиком договор купли-продажи нежилого помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) внесения зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Согласно позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 г. N 4408/2011, при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества прекращаются обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи спорного имущества считается заключенным с 23.10.2015 г., а договор аренды прекращает свое действие с этого момента, и, как следствие, у ответчика отсутствуют обязательства по оплате арендных платежей с указанной даты.

Таким образом, довод апелляционной жалобы о том, что обязанность ответчика по внесению арендных платежей прекратилась лишь с момента фактического подписания договора купли-продажи, то есть с 06.12.2016 г. не может быть принят во внимание апелляционным судом, как несостоятельный.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 марта 2018 года по делу N А40-184345/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Н.И. Панкратова А.В. Бондарев