Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2018 г. N 15АП-6864/18

город Ростов-на-Дону

29 мая 2018 г.

дело N А32-8902/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шапкина П.В.

судей Ю.И. Барановой, В.Л. Новик

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Невретдиновым А.А.,

при участии:

от истца: представитель не явился, уведомлен надлежащим образом;

от ответчика: представитель не явился, уведомлен надлежащим образом;

от третьего лица: представитель не явился, уведомлен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы апелляционной жалобы администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2018 по делу N А32-8902/2017

по иску администрации города Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ДРС-Сочи"

при участии третьего лица Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

о взыскании задолженности, неустойки, о признании отсутствующим обременения права, о признании договора ничтожной сделкой,

принятое в составе судьи Семушина А.В.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "ДСР-Сочи" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 23.09.2003 N 4900002905 за период с 01.01.2014 по 30.09.2016 задолженность по арендной плате в размере 2 755 765 руб. 27 коп., задолженность по пене - 605 063 руб. 26 коп., признании отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:4 общей площадью 2 903 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Транспортная, д. 68, в виде договора от 23.09.2003 г. N 4900002905; признании договора аренды от 23.09.2003 г. N 4900002905 ничтожной (недействительной) сделкой.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано, в связи с тем, что за спорный период на стороне ответчика имеется переплата. В удовлетворении требования о взыскании штрафных санкций отказано поскольку муниципальное образование город-курорт Сочи не являлось собственником спорного земельного участка, сделка является ничтожной. Кроме того, суд отказал в удовлетворении требования о применении последствий недействительности договора в виде аннулирования записи в ЕГРН в связи с пропуском исковой давности, а также в связи с тем, что данный способ защиты нарушенного права не приведет к восстановлению такого права муниципального образования.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять новый судебный акт.

В обоснование своей позиции податель жалобы указывает на то, что администрация г. Сочи не имела права на предоставление земельного участка в аренду, договор аренды земельного участка N 4900002905 от 23.09.2003 противоречил нормам действующего законодательства; единственным возможным способом защиты права для органа местного самоуправления является признание обременения отсутствующим; расчет арендной платы и размер неосновательного обогащения необходимо производить на основании муниципальных нормативных правовых актах г. Сочи.

От ответчика поступил отзыв, в соответствии с которым с вынесенным решением суда согласен, в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.

Участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Между ООО "Строймонтаж-14" (Арендатор) и Администрацией г. Сочи (Арендодатель) был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900002905 от 23.09.2003.

Пунктом 1.1. указанного договора установлено, что Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2 903 кв. м, занимаемый производственной базой по ул. Транспортной, д. 68 в Хостинском районе г. Сочи.

Срок действия договора был установлен с момента его государственной регистрации по 1 января 2023 года. Государственная регистрация указанного договора была сделана 20.10.2003, о чем сделана запись регистрации 23-01.19-15.2003-226.

15 июля 2008 года между Арендатором и Арендодателем было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 4900002905 от 23.09.2003 г. В соответствии с п. 1.1. указанного дополнительного соглашения, "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок площадью 2 903 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0301001:4, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Транспортная, д. 68 в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, для размещения многофункционального торгового комплекса. Земельный участок расположен в городских землях (лесной фонд по генплану г. Сочи) в сложившейся производственной зоне, во второй зоне горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-2. Категория земель - земли поселений. Указанным дополнительным соглашением установлено (п. 1.3.), что земельный участок предоставляется для размещения многофункционального торгового комплекса.

Судом установлено, что между ООО "Строймонтаж-14" (Сторона-1) и ООО "ДСР-Сочи" (Сторона-2) заключен договор уступки права аренды земельного участка N б/н от 17 марта 2014 года.

В соответствии с пунктом 1.1. указанного соглашения, Сторона-1 уступает, а Сторона-2 принимает права и обязанности земельного участка по договору аренды N 4900002905 от 23 сентября 2003 года, заключенному между Администрацией г. Сочи и ООО "Строймонтаж-14" с момента его государственной регистрации.

На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301001:4 расположен многофункциональный торговый комплекс, что подтверждается Актом осмотра земельного участка от 08.07.2016.

Право собственности на многофункциональный торговый комплекс, расположенный на указанном земельном участке, зарегистрировано за ООО "ДСР-Сочи" 07 апреля 2014 года (Свидетельство о государственной регистрации права: серия 23-АМ N 663191 от 07.04.2014).

Администрацией города Сочи в адрес ООО "ДСР-Сочи" направлялась досудебная претензия N 13611/02-06-16 от 30.06.2016 о погашении задолженности, а также претензия N 19456/02-06-16 от 02.08.2016 о расторжении договора аренды земельного участка.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с вышеуказанными исковыми требованиями в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшим в спорный период) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Учитывая, что в силу вышеприведенных норм статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата за использование публичных земель является регулируемой, то сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежит определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 N 306-ЭС15-3428 по делу N А12-11992/2013).

Поскольку порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в собственности города-курорта Сочи установлен соответствующими муниципальными нормативно-правовыми актами, расчет арендной платы, а соответственно и размера неосновательного обогащения на стороне ответчика надлежит осуществлять в соответствии с данными актами.

Из материалов дела следует, исковые требования Администрацией города Сочи заявлены за период с 01.01.2014 по 30.09.2016.

В указанный период к спорным правоотношениям подлежали применению следующие нормативно-правовые акты:

- Постановление Главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (с 01.01.2014 г. по 01.08.2016 г.);

- Постановление администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (с 01.08.2016 г. по 30.09.2016 г.).

Арендная плата земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендная плата земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора аренды либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

Постановление N 210 утратило силу в связи с изданием Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699, вступающего в силу со дня официального опубликования (02.08.2016).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы согласно постановлению N 791 (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Земельный участок площадью 2 903 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301001:4 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г Сочи, ул. Транспортная, д. 68, предоставлен для размещения многофункционального торгового комплекса. Участок расположен во второй зоне горно-санитарной охраны курорта, что соответствует разрешенному использованию земельного участка.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301001:4 к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).

Размер рыночной стоимости земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы) определен судом по результатам проведенной судебной экспертизы (заключение от 17.01.2018 N 045/17).

Поскольку для спорного случая в постановлении N 210 отсутствовало соответствующее регулирование, при определении размера ставки арендной платы суд первой инстанции правомерно применил для расчета размера платы за пользование участком за период с 01.01.2014 по 01.08.2016 ставку арендной платы, установленную постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", действовавшего до 31.03.2016 (далее - постановление N 50).

Расчет, произведенный судом первой инстанции, за период с 01.01.2014 по 01.08.2016 в общей сумме 404 242,50 руб. проверен коллегией судей и признан методологически верным.

Вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно указал, что в связи с изданием Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Постановление N 121), постановление N 50 утратило силу.

Так, в отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу постановления N 121 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости.

Согласно пункту 2 Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", действующему с 02.08.2016 (далее - Постановление N 1699), размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 7 Постановления N 1699 судом первой инстанции самостоятельно произведен расчет арендной платы за период с 02.08.2016 по 30.09.2016, что составило 27 713,35 руб. Данный расчет признается апелляционной инстанцией выполненным верном и с учетом положений действующего на тот период законодательства.

Истцом расчет размера арендной платы с учетом выводов судебной экспертизы в материалы дела представлен не был, равно как и не представлен контррасчет в рамках рассмотрения апелляционной жалобы.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям (т.1 л.д.112-124), а также как верно установлено судом, у ответчика имелась переплата по арендным платежам за взыскиваемый период.

При наличии установленной переплаты по арендным платежам по спорному периоду арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении иска в части взыскания неосновательного обогащения в сумме 2 755 765,27 руб.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами от 14.03.1995 N33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и от 23.02.1995 N26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью.

Следовательно, спорный земельный участок, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договора аренды являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 ГК РФ от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судом первой инстанции верно установлено, муниципальное образование город-курорт Сочи не являлось собственником спорного земельного участка ни на момент подписания договора аренды, ни на момент фактической передачи ответчику земельного участка.

Статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей в момент подписания договора аренды) предусматривалось, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Так как сделка является ничтожной, суд обоснованно отказал в удовлетворении требований истца о взыскании пени в размере 605 063,26 руб.

В абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено следующее. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе в случае, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с действовавшей на день заключения спорного договора аренды редакцией статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, течение такого срока начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно пункту 101 Постановления Пленума Верховного Суда 12 Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) таким днем является день, когда одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения. Возможность предъявления иска о признании недействительности ничтожной сделки предусматривалась как прежней редакцией статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом содержавшегося в пункте 32 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 разъяснения, так и ее новой редакцией с учетом разъяснения, содержащегося в пункте 101 Постановления N 25.

Договор N 4900002905 заключен 23.09.2003, прошел государственную регистрацию 20.10.2003. Администрация является стороной по сделке с 2003 года; получала арендные платежи по договору аренды, таким образом, договор исполняется обеими сторонами с 2003 года, в то время как иск был подан 07.03.2017, то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности.

В данном случае требование о признании обременения отсутствующим заявлено стороной договора аренды и фактически представляет собой иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. При производстве по делу в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по этому требованию.

Как установлено выше, исчисляемый с момента начала исполнения договора срок исковой давности по этому требованию истек, что является основанием для отказа в удовлетворении данного требования (пункт 1 статьи 181 и статьи 199 Гражданского кодекса) и данные нормы правомерно применены судом.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 1 и 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" следует, иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП.

Материалами дела подтверждается, на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества - многофункциональный торговый комплекс, принадлежащий ответчику на праве собственности.

Требование о возврате земельного участка с одновременным решением вопроса о судьбе расположенных на нем объектов иных лиц, обеспечивающее не только устранение недостоверной записи из реестра, но и восстановление владения переданным по сделке имуществом (пункты 81 и 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") в рамках настоящего дела истец не предъявлял.

С учетом изложенного, судом первой инстанции обоснованно отказано в иске в части требования о признании отсутствующим обременения земельного участка.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.02.2018 N Ф08-10498/2017 по делу N А32-41772/2016, с учетом наличия на спорном земельном участке объекта недвижимости, право на который принадлежит иным лицам, истец не может быть признан лицом, интересы которого будут каким-либо образом восстановлены корректировкой реестра. Избранный администрацией способ защиты в виде погашения регистрационных записей не способен привести к восстановлению прав муниципального образования в отношении спорного земельного участка, в силу чего в удовлетворении исковых требований было обоснованно отказано.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2018 по делу N А32-8902/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

П.В. Шапкин

Судьи

Ю.И. Баранова В.Л. Новик