Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2018 г. N 11АП-4716/18

г. Самара

29 мая 2018 г.

А55-32149/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поповой Е.Г., судей Драгоценновой И.С., Юдкина А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожуховой С.В.,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - до перерыва представителя Фроловой О.В. (доверенность от 28.12.2017 N 12-5911), после перерыва Старковой Ю.К. (доверенность от 28.12.2017 N 12-5912),

от администрации городского округа Жигулевск Самарской области - до и после перерыва представитель не явился, извещен,

от третьего лица - до и после перерыва представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 16 февраля 2018 года по делу N А55-32149/2017 (судья Агеенко С.В.),

по заявлению администрации городского округа Жигулевск Самарской области, Самарская область, г. Жигулевск,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Самарская область, г. Самара,

третье лицо: Малафеев Вячеслав Николаевич, Самарская область, г. Жигулевск,

о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Жигулевск Самарской области (далее - заявитель) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - заинтересованное лицо), с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным решения Управления Росреестра по Самарской области об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации соглашения о перемене лиц по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:02:0206001:17 по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, ГСК-12, ряд 7, место 61, изложенное в уведомлении от 30.11.2017 года N 63/002/300/2017-6861 и обязании Управления Росреестра по Самарской области осуществить действия по государственной регистрации соглашения N 290 от 15.06.2017 года о перемене лица в договоре аренды земельного участка N 27-Г от 02.11.2001 года на основании заявления от 22.08.2017 года.

К участию в деле в качестве третьего лица судом первой инстанции привлечен Малафеев Вячеслав Николаевич, Самарская область, г. Жигулевск (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16 февраля 2018 года признано незаконным решение Управления Росреестра по Самарской области об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации соглашения о перемене лиц по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:02:0206001:17 по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, ГСК-12, ряд 7, место 61, изложенное в уведомлении от 30.11.2017 года N 63/002/300/2017-6861. Управлению Росреестра по Самарской области вменено в обязанность осуществить действия по государственной регистрации соглашения N 290 от 15.06.2017 года о перемене лица в договоре аренды земельного участка N 27-Г от 02.11.2001 года на основании заявления от 22.08.2017 года.

В апелляционной жалобе Управление просит суд апелляционной инстанции отменить решение Арбитражного суда Самарской области от 16 февраля 2018 года по делу N А55-32149/2017 и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

В материалы дела поступил отзыв заявителя на апелляционную жалобу Управления, в котором заявитель просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Самарской области от 16 февраля 2018 года по делу N А55-32149/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения как необоснованную.

В материалы дела поступило ходатайство заявителя о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего уполномоченного представителя.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления апелляционную жалобу поддержал, просил ее удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 02.11.2001 года между заявителем и Золотенковой Евдокией Михайловной заключен договор аренды N 27-Г земельного участка с кадастровым номером 63:02:040301:0003, площадью 23,5 кв.м. сроком на 49 лет для размещения гаража, расположенного по адресу: Самарская область, г. Жигулевск, ГСК-12, ряд 7, место N 61 (л.д. 14-18).

Указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

В соответствии с Выпиской из ЕГРН N 99/2018/78184941 от 08.02.2018 года гараж, расположенный по адресу: Самарская область, г. Жигулевск, ГСК-12, ряд 7, место N 61 находится в настоящее время в собственности третьего лица - Малафеева Вячеслава Николаевича на основании договора купли-продажи от 20.08.2003 года, заключенного с Золотенковой Евдокией Михайловной (л.д. 60).

В соответствии со свидетельством о смерти от 15.11.2004 года Золотенкова Евдокия Михайловна умерла 15.11.2004 года (л.д. 61).

15.06.2017 года между заявителем и третьим лицом заключено соглашение N 290 о перемене лица в договоре аренды земельного участка от 02.11.2001 года N 27-Г, согласно которому в связи с переходом права собственности на нежилое здание - гараж, площадью 20,9 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Жигулевск, ГСК-12, ряд 7, место N 61, в договор аренды земельного участка внесены изменения в части наименования и реквизитов арендатора (в качестве нового арендатора указано третье лицо) (л.д. 29).

22.08.2017 года заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации соглашения N 290 о перемене лица в договоре аренды земельного участка от 02.11.2001 года N 27-Г.

Уведомлением заинтересованного лица от 30.08.2017 года N 63/002/300/2017-6861 заявитель уведомлен о приостановлении государственной регистрации указанного соглашения (л.д.12-13).

Уведомлением заинтересованного лица от 30.11.2017 года N 63/002/300/2017-6861 заявителю отказано в государственной регистрации указанного соглашения (л.д. 51-53).

По мнению заинтересованного лица, замена арендатора по инициативе арендодателя путем заключения соглашения о перемене лица в договоре аренды законодательством не предусмотрено. Кроме того, заинтересованное лицо полагает, что для проведения государственной регистрации необходимо было либо представить соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенное между Золотенковой Евдокией Михайловной и третьим лицом, а также согласие Муниципального образования городской округ Жигулевск Самарской области (в лице администрации городского округа Жигулевск Самарской области) на заключение данного соглашения, для чего указанным лицам необходимо было обратиться с соответствующим заявлением о государственной регистрации, либо заявителю необходимо было расторгнуть договор аренды с Золотенковой Евдокией Михайловной и предоставить третьему лицу данный земельный участок в аренду в соответствии с Земельным кодексом РФ, нормами действующего законодательства.

Данные доводы заинтересованного лица суд первой инстанции обоснованно отклонил.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 1 ст. 35 ГК РФ и п. 1 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом участке, к другому лицу оно приобретает право на использование земельного участка на тех же условиях, что и прежний собственник.

В силу положений п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Положениями п. 25 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание к третьему лицу, оно приобрело право на использование земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, на условиях договора аренды от 02.11.2001 года N 27-Г земельного участка, приняв тем самым права и обязанности арендатора, а договор аренды продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и собственником объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора и о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу положений п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Принимая во внимание, что к третьему лицу в силу закона перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 02.11.2001 года N 27-Г, а также учитывая, что возможность урегулировать спорные правоотношения путем заключения соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка или расторжения договорных правоотношений с прежним арендатором по объективным причинам у лиц, участвующих в деле, отсутствует, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что у заинтересованного лица не имелось правовых оснований для отказа в государственной регистрации соглашения N 290 о перемене лица в договоре аренды земельного участка от 02.11.2001 года N 27-Г.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.

Доводы апелляционной жалобы Управления подлежат отклонению.

В силу вышеприведенных норм права, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание к Малафееву В.Н., он приобрел право на использование земельного участка, на котором расположен объект недвижимости и вправе оформить соответствующие права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Право собственности третьего лица на недвижимое имущество - гараж было зарегистрировано ответчиком 20.08.2013 г.

В апелляционной жалобе Управление также указывает на невозможность однозначно определить на каком именно земельном участке расположен гараж с кадастровым номером 63:02:0206001:2002, поскольку в рассматриваемом случае кадастр недвижимости не содержит сведений о расположении в границах земельного участка, являющего предметом договора аренды, гаража с кадастровым номером 63:02:0206001:2002.

Данные доводы Управления подлежат отклонению.

Указанное основание не являлось основанием для отказа в государственной регистрации согласно уведомления от 30.11.2017 года N 63/002/300/2017-6861.

Также апелляционный суд отмечает наличие в материалах дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах в отношении строения - гаража с кадастровым номером 63:02:0206001:2002, принадлежащего Малафееву В.Н. (л.д.24) и в отношении спорного земельного участка кадастровым номером 63:02:0206001:17 (л.д.36-37), в которых адреса указанных объектов недвижимости описаны как: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, ГСК-12, ряд 7, место 6. При этом, согласно тем же сведениям из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 63:02:0206001:17 земельный участок с кадастровым номером 63:02:0206001:17 имел ранее присвоенный учетный номер 63:02:040301:0003 (л.д.36), данный номер и вышеназванный адрес указаны в договоре аренды земельного участка N 27-Г от 02.11.2001 года.

Обратного заинтересованным лицом не доказано.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено.

Оснований для отмены решения суда не имеется.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 16 февраля 2018 года по делу N А55-32149/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г. Попова

Судьи

А.А. Юдкин И.С. Драгоценнова