Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2018 г. N 17АП-4076/18

г. Пермь

05 июня 2018 г.

Дело N А60-38691/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 июня 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Поляковой М.А., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой А.С.,

при участии:

от истца - не явились,

от ответчика - Саратов Г.В., представитель по доверенности, паспорт,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, индивидуального предпринимателя Саратовой Жанны Сергеевны,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 08 февраля 2018 года,

принятое судьей Коликовым В.В.

по делу N А60-38691/2017

по иску общества с ограниченной ответственностью "НПП Стройтэк" (ОГРН 1036603487139, ИНН 6660142370)

к индивидуальному предпринимателю Саратовой Жанне Сергеевне (ОГРН 304660313900120, ИНН 660309441005)

о взыскании задолженности по договору аренды,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Саратовой Жанны Сергеевны (ОГРН 304660313900120, ИНН 660309441005)

к обществу с ограниченной ответственностью "НПП Стройтэк" (ОГРН 1036603487139, ИНН 6660142370)

о взыскании обеспечительного платежа в рамках договора аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "НПП Стройтэк" (далее - общество "НПП Стройтэк", истец, ответчик по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Саратовой Жанне Сергеевне (далее - предприниматель Саратова Ж.С., ответчик, истец по встречному иску) о взыскании задолженности по предварительному договору аренды нежилого помещения N ТРЦ-А/2-А24/ПДА37 от 11.02.2016, в том числе 148 115 руб.54 коп. платы за пользование нежилым помещением, 114 426 руб. суммы снижения арендной платы (платы за пользование помещением) за период с 01.06.2016 по 30.11.2016, 228 000 руб. штрафа за нарушение общих правил работы ТРЦ (ТРК), 62 892 руб. 67 коп. неустойки за нарушение сроков оплаты постоянной составляющей арендной платы (платы за пользование помещением), а также 14 069 руб. государственной пошлины. Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 8, 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Индивидуальный предприниматель Саратова Жанна Сергеевна предъявила встречный иск о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "НПП Стройтэк" обеспечительного платежа в сумме 15 851 руб. 42 коп., штрафа в сумме 15 581 руб. 42 коп., документально подтвержденных расходов, связанных с демонтажем отделимых улучшений, и документально подтвержденную стоимость неотделимых улучшений в сумме 189 973 руб. 04 коп. (с учетом уточнения (уменьшения размера) встречных исковых требований, заявленного истцом по встречному иску и принятому судом первой инстанции на основании статьи 49 АПК РФ). Встречные исковые требования обоснованы ссылками на статьи 434.1, 309, 15, 394 ГК РФ.

Решением Арбитражный суд Свердловской области от 08 февраля 2018 года первоначальный и встречный иски удовлетворены частично. Суд решил:

1. Исковые требования по первоначальному иску удовлетворить частично.

Взыскать с предпринимателя Саратовой Ж.С. в пользу общества "НПП Стройтэк" долг в сумме 161 539 руб. 99 коп., в том числе 54 530 руб. основной долг, 5 009 руб. 99 коп. неустойка, 102 000 руб. штраф, а также в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 4106 руб.

В удовлетворении исковых требований по первоначальному иску в остальной части отказать.

2. Исковые требования по встречному иску удовлетворить частично.

Взыскать с общества "НПП Стройтэк" в пользу предпринимателя Саратовой Ж.С. долг в сумме 205 824 руб. 46 коп., в том числе 189 973 руб. 04 коп. - основной долг, 15 851 руб. 42 коп. - штраф, а также в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 6 902 руб.

В удовлетворении исковых требований по встречному иску в остальной части отказать.

3. Возвратить предпринимателю Саратовой Ж.С. из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 816 руб., уплаченную по платежному поручению N 204 от 25.09.2017 в составе суммы 10 250 руб.

4. Произвести по делу процессуальный зачет, в результате которого взыскать с общества "НПП Стройтэк" в пользу предпринимателя Саратовой Ж.С. долг в сумме 44 284 руб. 47 коп., а также 2 796 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением, истец обратился Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 февраля 2018 года по делу N А60-38691/2017 полностью и принять новый судебный акт, которым требования истца по первоначальному иску ООО "НПП Стройтэк" удовлетворить в полном объеме, в размере, заявленном в исковом заявлении, а в удовлетворении требований по встречному иску ИП Саратовой Ж.С. отказать в полном объеме.

В качестве доводов апелляционной жалобы истец указывает, что решение суда является незаконным и необоснованным и подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права; что также судом были допущены иные нарушения, влекущие отмену решения; что в материалы дела представлены доказательства надлежащего исполнения арендодателем обязанностей из предварительного договора аренды нежилого помещения N ТРЦ-А/2-А24/ПДА37; что вина арендодателя в незаключении основного договора аренды отсутствует; что арендатор уклонялся от заключения основного договора аренды; что подлежит взысканию арендная плата за период до 17.03.2018; что судом первой инстанции неверно произведен перерасчет неустойки; что судом необоснованно отказано во взыскании суммы снижения арендной платы.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу истца, в котором против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Также не согласившись с решением, ответчик обратился Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 февраля 2018 года по делу N А60-38691/2017 в части:

- отменить начисление арендной платы за 23 дня в период с 01.01.2017 по 03.02.2017 (включительно) в сумме 47 824 руб. 20 коп.;

- отменить начисление неустойки в сумме 5 009 руб. 99 коп.;

- отменить штраф за нарушение общих правил работы ТРЦ (ТРК) в размере 102 000 руб. за 34 дня закрытия точки;

- судебных расходов в размере по уплате государственной пошлины 6 902 руб.

В качестве доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что не согласен с решением суда ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; что ответчиком (арендатором) был совершены необходимые действия по возврату помещения ранее 03.02.2017; что самоуправство со стороны арендодателя, выразившегося в запрете демонтажа и вывоза товара, торгового оборудования и отделимых улучшений не позволило ответчику уложиться в 10-дневный срок передачи помещения арендодателю по акту возврата помещения; что основания для взыскания арендной платы более чем за 11 дней, штрафа, неустойки отсутствуют.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ранее и далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор, поименованный сторонами как предварительный договор аренды нежилого помещения N ТРЦ-А/2-А24/ПДА37 от 11.02.2016 (далее - договор, предварительный договор), предметом которого является обязательство сторон заключить не позднее 31 декабря 2016 года договор аренды помещения общей проектной площадью ориентировочно 23,4 кв.м, секция А24 на 2 этаже торгово-развлекательного центра, возведенного арендодателем на земельном участке, по адресу: г.Екатеринбург, ул.Краснолесья, 133. Существенные условия основного договора аренды, согласованы сторонами в приложении N 2 к предварительному договору.

Согласно материалам дела помещение, указанное как объект аренды, передано арендатору во владение и пользование 30.04.2017 до заключения договора аренды.

В течение периода пользования помещением арендатор уплачивает плату за пользование помещением в соответствии с разделом 6 приложения N 2 к предварительному договору.

Согласно пункту 6.3 приложения N 2 в редакции дополнительного соглашения N 4, размер арендной платы в месяц с 01.06.2016 по 30.11.2016 подлежит снижению и составляет 44 499 руб. 22 коп. Размер арендной платы в месяц с 01.12.2016 составляет 63570 руб. 32 коп.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что в связи с уклонением арендатора от заключения основного договора аренды, арендодателем в одностороннем порядке был расторгнут предварительный договор, между тем, на дату возврата помещения, задолженность арендатора за пользование помещением не была погашена в полном объеме.

Ответчик, возражая против иска, и выдвигая встречные требования, указывает, что основной договор не был заключен по вине арендодателя, и просит взыскать с истца по первоначальному иску остаток обеспечительного платежа, штраф, расходы, связанные с демонтажем отделимых улучшений и стоимость неотделимых улучшений арендуемого помещения.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к следующим выводам относительно первоначального иска.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 3 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Толкование предварительного договора аренды нежилого помещения N ТРЦ-А/2-А24/ПДА37 от 11.02.2016, а также поведение сторон по его исполнению, позволяет сделать вывод о том, что этот договор по своей правовой природе являлся смешанным договором, содержащим элементы договора аренды и предварительного договора, обязывающего стороны заключить договор аренды не позднее 31 декабря 2016 года.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 N 402/09, использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Из пункта 7.1 предварительного договора прямо следует, что стороны обязуются заключить основной договор на условиях, согласованных ими при заключении настоящего договора и содержащихся в приложении N 2. Проект основного договора может быть изменен лишь по письменному соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2.3, 2.6 договора (то есть корректировка площади по результатам обмеров БТИ и данные сторон).

При этом, согласно пункту 7.2 основной договор должен быть заключен инициативными действиями арендодателя: арендодатель в срок не позднее 31.12.2016 направляет арендатору уведомление о заключении основного договора с приложением копии свидетельства о праве собственности на помещение и текст основного договора.

Суд первой инстанции установил, что доказательств исполнения данной обязанности истцом надлежащим образом в материалы дела не представлено.

Стороны не отрицают, что в ноябре 2016 года, между сторонами велась переписка, связанная с внесением изменений в текст основного договора; однако какого-либо соглашения сторонами достигнуто не было.

Истцом, в качестве подтверждения исполнения им обязательства, предусмотренного пунктом 7.2 предварительного договора, в материалы дела представлено уведомление исх.N 154 от 28.12.2016, содержащее предложение подписать основной договор с приложением необходимых документов.

Как следует из представленной экспедиторской расписки, такое уведомление было направлено арендатору 29.12.2016, а получено ответчиком 10.01.2017, то есть за пределами установленного срока заключения основного договора.

При таких условиях, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о прекращении предварительного договора аренды ввиду его незаключения в установленный срок по причине просрочки арендодателя, выразившей в несвоевременном направлении уведомления с необходимыми приложениями.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что истец ссылается на уклонение ответчика от заключения основного договора, но требование о понуждении к заключению основного договора в порядке пункта 5 статьи 429 ГК РФ не заявил.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ).

При этом следует учитывать, что пунктом 3 статьи 405 ГК РФ установлено, что должник по обязательству не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В силу пунктов 1, 2 статьи 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению. Правила пункта 1 настоящей статьи соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины.

Вопреки выводу суда первой инстанции, с учетом представленной в материалы дела переписки сторон, а также ООО УК "ТЦ Академический", которое в силу договора с ООО "НПП Стройтэк" осуществляет управление ТРК, является его администрацией, контролирует соблюдение и исполнение арендаторами условий договора аренды и общих правил работы ТРК (в частности письмо ответчика от 02.01.2017 N 1, акт от 06.01.2017 о запрете вывоза имущества, письмо ответчика от 07.01.2017 N 3 и др.), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ответчиком совершались действия по освобождению спорных помещений в период ранее 03.02.2017, что при отсутствии препятствий со стороны истца (его представителя), запрещавшего демонтаж/вывоз оборудования и товаров, ответчик мог бы освободить спорное помещение и возвратить его истцу в течение 11 дней после 31.12.2016; что истец препятствовал освобождению помещения и уклонялся от принятия его от ответчика.

При таких условиях, суд апелляционной инстанции считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата за 11 дней пользования помещением за вычетом суммы обеспечительного платежа, то есть 63 570 руб. 32 коп. х 11 дней / 31 дней - 15 841 руб. 42 коп. = 6 705 руб. 80 коп.

Обязательство по внесению арендной платы вытекает из предварительного договора и обеспечивается неустойкой. При этом суд апелляционной инстанции принимает в качестве срока исполнения обязательства по внесению арендной платы 10.01.2017. Соответственно взысканию с ответчика в пользу истца подлежит неустойка в размере 6 705 руб. 80 коп. х 0,3% в день х 171 день (с 11.01.2017 по 30.06.2017) = 3 440 руб. 08 коп.

С учетом сути правоотношений сторон и разъяснений пункта 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" после прекращения предварительного договора у ответчика отсутствует обязательство по поддержанию непрерывного рабочего режима торговой точки и соответственно обязательство по выплате штрафа на основании пункта 36 приложения N 4 к предварительному договору аренды.

Основания для взыскания суммы 114 426 руб. доначисленной арендной платы за июнь-ноябрь 2016 года отсутствуют, так как указанные в пункте 6.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.11.2016 N 4) не наступили.

Относительно встречного иска судом первой инстанции сделаны следующие выводы.

Поскольку судом установлено, что невозможность заключения основного договора вызвана действиями арендодателя, а именно неисполнением обязанности по направлению арендатору надлежащим образом оформленного предложения о заключении договора, то, на основании пункта 9.2 предварительного договора, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований арендатора о взыскании с арендодателя штрафа в размере обеспечительного платежа (15 851 руб. 42 коп.), а также документально подтвержденных расходов арендатора по демонтажу отделимых улучшений и стоимости неотделимых улучшений в размере 189 973 руб. 04 коп., что соответствует контррасчету арендодателя.

Вместе с тем, суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречного иска в части взыскания остатка обеспечительного взноса в размере 15 851 руб. 42 коп., исходя из того, данная сумма была зачтена арендодателем к долгу по арендной плате, что следует из пункта 8.3 предварительного договора, расчета арендодателя.

Данные выводы суда первой инстанции являются правильными, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для их переоценки.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному искам подлежат отнесению на стороны, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Таким образом, апелляционная жалоба истца не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения в части удовлетворения встречного иска; апелляционная жалоба ответчика подлежит частичному удовлетворению.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме, однако выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что в силу пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для изменения обжалуемого судебного акта.

Безусловные основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба ответчика подлежит частичному удовлетворению, решение арбитражного суда следует изменить, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Судом апелляционной инстанции произведен процессуальный зачет (часть 5 статьи 170 АПК РФ).

Государственная пошлина по апелляционным жалобам в силу части 1 статьи 110 АПК РФ относится на истца.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражный суд Свердловской области от 08 февраля 2018 года по делу N А60-38691/2017 отменить в части удовлетворения первоначального иска.

Абзац второй пункта 1 резолютивной части решения изложить в редакции:

"Взыскать с индивидуального предпринимателя Саратовой Жанны Сергеевны (ОГРН 304660313900120, ИНН 660309441005) в пользу общества с ограниченной ответственностью "НПП Стройтэк" (ОГРН 1036603487139, ИНН 6660142370) денежные средства 10 145 руб. 88 коп., в том числе 6 705 руб. 80 коп. основной долг, 3 440 руб. 08 коп. неустойка; судебные расходы 258 руб. государственной пошлины по первоначальному иску".

Пункт 4 резолютивной части решения изложить в редакции:

"Провести процессуальный зачет, в результате которого взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НПП Стройтэк" (ОГРН 1036603487139, ИНН 6660142370) в пользу индивидуального предпринимателя Саратовой Жанны Сергеевны (ОГРН 304660313900120, ИНН 660309441005) денежные средства 195 678 руб. 58 коп., а также 6 644 руб. государственной пошлины.

В остальной части решение Арбитражный суд Свердловской области от 08 февраля 2018 года по делу N А60-38691/2017 оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НПП Стройтэк" (ОГРН 1036603487139, ИНН 6660142370) в пользу индивидуального предпринимателя Саратовой Жанны Сергеевны (ОГРН 304660313900120, ИНН 660309441005) судебные расходы 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

М.А. Полякова Ю.В. Скромова