Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2018 г. N 10АП-7658/18

г. Москва

06 июня 2018 г.

Дело N А41-108509/17

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика: Пушкарев Д.С., по доверенности от 28.05.2018,

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лобачева Вячеслава Викторовича на решение Арбитражного суда Московской области от 26.03.2018, принятое судьей Петропавловской Ю.С., по делу N А41-108509/17 по иску Администрации Сергиево-Посадского муниципального района к ИП Лобачеву В.В. о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка,

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области

УСТАНОВИЛ:

Администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Лобачеву Вячеславу Викторовичу о взыскании задолженности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.10.2016 N ДЗ-304 за период с 01.02.2017 по 25.07.2017 в размере 2 749 150 руб. 81 коп., пеней за период с 11.02.2017 по 24.07.2017 в размере 123 253 руб. 60 коп., а всего в общей сумме 2 872 404 руб. 41 коп., а также просила расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.10.2016 N ДЗ-304 и обязать предпринимателя передать администрации земельный участок с кадастровым номером 50:05:0060203:3125.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.03.2018 исковые требования удовлетворены в полом объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей Администрации Сергиево-Посадского муниципального района и Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 26.10.2016 N ДЗ-304.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды предметом договора является земельный участок, общей площадью 1 500 кв.м., с кадастровым номером 50:05:0060203:3125, расположенный по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, г.п. Скоропусковский, пос. Скоропусковский, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "магазины".

Срок аренды земельного участка установлен на 9 лет с даты передачи земельного участка по акту приема-передачи (пункт 2.1 договора аренды).

Согласно пункту 3.1 договора аренды размер арендной платы за земельный участок составляет 5 286 828 руб. 48 коп.

При этом арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на максимальный размер уровня инфляции, установленной в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды.

Арендная плата подлежит перерасчету в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Размер арендной платы за неполный период месяца исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного месяца. Арендная плата за землю перечисляется арендатором ежемесячно в полном объеме до 10 числа последнего месяца текущего месяца (пункт 3.3 договора аренды).

В соответствии с пунктом 4.4.6 договора аренды арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды.

Пунктами 4.1.6 и 6.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды после направления письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств в 15-дневный срок при однократном невнесении арендатором в полном объеме арендной платы в порядке, установленном договором аренды, по истечении установленного договором срока платежа.

Согласно пункту 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Из материалов дела также следует, что договор аренды от 26.10.2016 N ДЗ-304 зарегистрирован 26.10.2016 Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области за N 50-50/005-50/005/007/2016-2856/1.

Согласно выполненному администрацией расчету по состоянию на 25.07.2017 у предпринимателя имеется задолженность по уплате арендной платы за период с 01.02.2017 по 25.07.2017 в размере 2 749 150 руб. 81 коп.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей, истец начислил пени за период с 11.02.2017 по 24.07.2017 в размере 123 253 руб. 60 коп.

19.08.2017 истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 07.08.2017 N 1320, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням, а также предложил расторгнуть договор по соглашению сторон.

Претензия получена ответчиком 04.09.2017, однако оставлена без удовлетворения.

Поскольку предприниматель в добровольном порядке задолженность не оплатил, претензию администрации оставил без удовлетворения, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. При этом суд первой инстанции пришел к выводу, что предприниматель в спорный период пользовался земельным участком, однако арендную плату не вносил.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела, договорами аренды от 26.10.2016 N ДЗ-304 определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Ответчиком не представлены доказательства уплаты арендной платы за спорный период.

Согласно выполненному администрацией расчету по состоянию на 25.07.2017 у предпринимателя имеется задолженность по уплате арендной платы за период с 01.02.2017 по 25.07.2017 в размере 2 749 150 руб. 81 коп.

Проверив расчет долга, арбитражный апелляционный суд считает его правильным.

Согласно пункту 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей, истец начислил пени за период с 11.02.2017 по 24.07.2017 в размере 123 253 руб. 60 коп.

Расчет пени проверен арбитражным апелляционным судом и признается правильным.

Контррасчет основного долга и пени ответчиком не представлен.

Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района заявлено также требование о расторжении договора аренды от 26.10.2016 N ДЗ-304 в связи с внесением арендной платы за пользование земельным участком не в полном объеме.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о доказанности администрацией существенного нарушения предпринимателем условий договора от 26.10.2016 N ДЗ-304, поскольку обязанности по внесению арендной платы в полном объеме не исполняются им в течение длительного периода времени.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, 19.08.2017 администрацией в адрес предпринимателя была направлена претензия от 07.08.2017 N 1320, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням, а также предложил расторгнуть договор по соглашению сторон.

При указанных обстоятельствах, поскольку существенное нарушение ответчиком условий договора подтверждено материалами дела, администрацией соблюден претензионный порядок в части требования о расторжении договора аренды, апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости расторжения договора от 26.10.2016 N ДЗ-304.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 6.5. договора аренды земельного участка при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок по акту приема-передачи в течение 5 дней со дня прекращения договора аренды в надлежащем состоянии.

Поскольку ответчиком не представлены доказательства возвращения земельного участка, требования администрации в части обязания предпринимателя передать по акту администрации земельный участок с кадастровым номером 50:05:0060203:312 правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ИП Лобачева В.В., о незаключенности договора, так как он не прошел государственную регистрацию, отклонены арбитражным апелляционным судом.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 26.10.2016 N ДЗ-304 был зарегистрирован в установленном законодательством порядке 28.12.2016, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области за N 50-50/005-50/005/007/2016-2856/1 (л.д. 58).

Доводы ответчика о том, что договор фактически не исполнялся, также отклонены.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 50:05:0060203:3125 по Акту приема-передачи от 26.10.2016 был передан администрацией во владение и пользование предпринимателя (л.д. 25).

Фактическое владение и пользование ответчиком земельным участком в спорный период времени (01.02.2017 по 25.07.2017) также подтверждается материалами дела.

Доказательства, подтверждающие, что ответчик не мог использовать земельный участок по объективным причинам, в материалах дела отсутствуют.

Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены.

Согласно пунктам 1.3 и 1.4 договора земельный участок был передан арендатору свободным от строений и сооружений, а также от правопритязаний третьих лиц (л.д. 16).

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на то, что согласно акту обследования от 28.02.2017 N 239 на земельном участке отсутствуют ограждение и другие знаки, обозначающие границы участка, также отклонены, поскольку в пункте 1.1 договора от 26.10.2016 N ДЗ-304 и в каждом паспорте указаны все идентифицирующие земельный участок признаки: кадастровый номер, границы, координаты, площадь, категория земель, вид разрешенного использования (л.д. 16, 23-24).

Спор о границах земельного участка между истцом и ответчиком отсутствует.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, оснований для освобождения предпринимателя от обязанности по уплате арендной платы за период 01.02.2017 по 25.07.2017 не имеется.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 26.03.2018 по делу N А41-108509/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.В. Боровикова С.А. Коновалов