Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2018 г. N 02АП-3312/18

г. Киров

07 июня 2018 г.

Дело N А31-5740/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2018 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетервака А.В.,

судей Малых Е.Г., Поляковой С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Богатырёвой Н.Н.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Коваль Марины Сергеевны

на решение Арбитражного суда Костромской области от 07.03.2018 по делу N А31-5740/2017, принятое судом в составе судьи Сергушовой Т.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Коваль Марины Сергеевны (ОГРНИП 315440100009646; ИНН 440120694580)

к индивидуальному предпринимателю Яковлеву Сергею Александровичу (ОГРНИП 304440133100178; ИНН 444200031592)

третье лицо: индивидуальный предприниматель Коваль Николай Евгеньевич (ОГРНИП 308440127300102; ИНН 440120440200)

об уменьшении размера арендной платы и взыскании неосновательного обогащения по договору аренды от 01.11.2015,

установил:

индивидуальный предприниматель Коваль Марина Сергеевна (далее - истец, заявитель жалобы, арендатор) обратилась в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Яковлеву Сергею Александровичу (далее - ответчик, арендодатель):

- об уменьшении размера базовой части арендной платы за временное владение и пользование нежилым помещением N 1 общей площадью 460 кв.м., расположенным на первом этаже здания по адресу: г. Кострома, ул. Спасокукоцкого, д. 56, за период с 01.11.2016 по 24.01.2017 до размера 70 000 руб. в месяц,

- о взыскании 128 064 руб. 52 коп. неосновательного обогащения по договору аренды от 01.11.2015.

Предъявленный иск основан на нормах статей 606, 614 (пункт 4), 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивирован доводами о наличии права арендатора на снижение размера постоянной части арендной платы, поскольку состояние помещения существенным образом ухудшилось с начала отопительного сезона ввиду повышенной влажности и температуры воздуха.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Коваль Николай Евгеньевич (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Костромской области от 07.03.2018 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя, судом первой инстанции не принято во внимание, что ответчик признал факт повышенной влажности в спорном помещении, а также наличие негативных последствий от такой влажности, необходимость её устранения, что зафиксировано представленными истцом фотоматериалами и подтверждено свидетельскими показаниями. Поясняет, что указанные выше недостатки помещения носили длительный и постоянный характер, приводили к гибели музейных экспонатов, провал пола носил систематический (неоднократный) характер, недостатки вызывали жалобы посетителей (потребителей), новогодние мероприятия в помещении были отменены, музей не работал. При этом ремонт пола в арендуемом помещении, произведенный 8-9.11.2016, не восстановил нарушенное право арендатора, поскольку данный недостаток не являлся единственным и повторялся снова. Указывает, что расходы арендатора в сумме 6 900 рублей на устройство дополнительной вентиляции не были компенсированы арендодателем. Судом не дана оценка всем представленным сторонами доказательствам, а также не приведены причины, по которым отклонён выполненный истцом расчёт неосновательного обогащения. Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

К апелляционной жалобе приложена копия претензии ответчика от 15.03.2018 N 940.

Согласно абзацу 1 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Поскольку указанная претензия датирована после даты принятия обжалуемого судебного акта, то суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для принятия указанного документа к рассмотрению в качестве дополнительного доказательства по настоящему делу.

Апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, основываясь на представленных в материалы дела доказательствах.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу отклоняет доводы заявителя, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В опровержение довода истца о необходимости ремонта полов, поясняет, что во всём помещении полы выполнены из керамической плитки, что подтверждается актом приёма-передачи помещения от 01.11.2015; в акте осмотра от 03.11.2016 указан недостаток - намокание подиума из ДСП, который не является конструктивным элементом здания и представляет из себя деревянный каркас, обшитый листами ДСП и ковролином, установленный поверх бетонного пола, облицованного керамической плиткой, следовательно, указанный недостаток не относится к капитальному ремонту. Кроме того, в состав переданных в аренду помещений входит автономная газовая котельная, следовательно, арендатор имел возможность регулировать температуру воздуха в помещении.

В судебном заседании 30 мая 2018 года был объявлен перерыв в судебном заседании до 15 час. 10 мин. 6 июня 2018 года, о чём на сайте суда было размещено соответствующее объявление.

В судебное заседание поступили: пояснения к апелляционной жалобе, дополнение к отзыву на апелляционную жалобу, а также отзыв на апелляционную жалобу от Коваль Н.Е.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

В соответствии со статьёй 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 АПК РФ в рамках заявленных доводов.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

01 ноября 2015 года между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) на неопределённый срок был заключён договор на аренду помещения N 1 площадью 460 кв.м., расположенного на 1 этаже здания, находящегося но адресу: г. Кострома, ул. Спасокукоцкого, д.56 (далее - спорное помещение) в целях использования для магазина, офиса (т.1 л.д.14-16).

Арендная плата, предусмотренная договором, состояла из базовой (125 000 руб.) и переменной, включающей в себя расходы Арендодателя по оплате коммунальных услуг (пункты 3.1 договора).

По условиям пунктов 3.5, 3.7 договора Арендатор обязан внести задаток по договору в сумме 125 000 руб.; при прекращении срока аренды по настоящему договору по любому из оснований гарантийный депозит подлежит возврату Арендатору после возврата помещения по акту приема-передачи за вычетом задолженностей (если таковые имеются) по оплате арендных платежей, штрафов и неустоек, убытков, расходов на восстановление помещения и приведение его в состояние, в котором оно было передано Арендатору, а также иных платежей, предусмотренных договором, имеющихся у Арендатора на момент прекращения аренды.

01.11.2015 помещение передано арендатору по акту приёма-передачи в исправном состоянии.

По условиям дополнительного соглашения от 01.11.2015 к договору базовая ставка арендной платы за период с 01 ноября 2015 года по 31 января 2016 года составляла 100 000 руб.

На основании писем арендатора, арендодатель письмами от 17 марта 2016 года и от 21 июня 2016 года определил арендную плату за помещение на период до 31.08.2016 включительно в размере 105 000 руб. в месяц.

О намерении истца прекратить действие договора аренды с 30.11.2016 ответчик был извещён уведомлением от 24.10.2016 (т. 1 л.д. 58).

Письмом от 31 октября 2016 года он, ссылаясь на пункт 10.1 договора и статью 610 ГК РФ, указал, что срок действия договора и обязанность арендатора по оплате арендуемого помещения должны быть установлены до 24.01.2017 включительно (т. 1 л.д. 59).

В письме от 02.11.2016 истец выразила согласие на установление срока действия договора до 24.01.2017 включительно.

Претензиями истца от 02.11.2016, 03.11.2016, 30.11.2016, 08.12.2016 ответчик извещён о повреждении теплотрассы у арендуемого здания, повлекшее необходимость принятия мер по устранению испарений труб и высокой влажности в помещении и проведению ремонта сгнившего пола, в связи с чем истец просила снизить размер арендной платы за неиспользуемую площадь 15 кв.м, начиная с ноября 2016 года по январь 2017 года до 70 000 руб.

В обоснование указанной величины арендной платы ИП Коваль М.С. представлен отчёт ООО "Центр оценки "ГОСТ" от 20.01.2017, согласно которому рыночная оценка стоимости ежемесячной арендной платы за арендуемое помещение по состоянию на 20.01.2017 составляет 66 000 руб.

Соглашение о снижении арендной платы сторонами не достигнуто.

03.11.2016 сторонами составлен совместный акт, в котором стороны указали, что в результате осмотра помещения выявлено намокание и провалы подиума из ДСП площадью около 5 кв.м, скопление конденсата на окнах, незначительная влажность на стене высотой 300 мм. - 6 м. по длине.

24.01.2017 помещение возвращено арендодателю по акту приёма-передачи (возврата) помещения, в котором отражено техническое состояние помещения, а также указано на обязанность арендодателя возместить арендатору 6900 руб. за работы по устройству вентиляции (т. 1 л.д. 79).

На основании изложенных обстоятельств, истец полагает, что разумной величиной базовой части арендной платы за ноябрь и декабрь 2016 года является сумма 70 000 рублей, за 23 дня января 2017 года - 51 935,48 рублей (70 000 руб. / 31 дн. * 23 дн.).

Таким образом, по расчёту истца (т.2 л.д.81-82), переплата арендной платы по договору составляет 3064,52 руб., а значит, с учётом невозвращённого арендодателем гарантийного депозита в размере 125 000 руб., ответчик обязан возвратить истцу 128 064,52 руб.

В досудебной претензии ответчика от 03.02.2017 указано об обязанности истца в срок до 10.02.2017 оплатить задолженность по арендной плате в размере 48691 руб. 50 коп., устранить претензии арендодателя по техническому состоянию помещения, оплатить арендную плату за период производства ремонтно-восстановительных работ.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая предъявленным требованиям, ответчик указал на отсутствие доказательств существенного ухудшения технического состояния помещения, а также на устранение выявленных в помещении дефектов в период с 08 по 09 ноября 2016года, о чём сторонами составлен акт от 10.11.2016. Кроме того, ответчик пояснил, что помещение в том состоянии, в котором оно было передано арендатору, фактически возвращено арендодателю 10.02.2017. Таким образом, согласно расчёту по состоянию на 10.02.2017 задолженность арендатора по арендной плате составляет 122 272 руб. 83 коп., что свидетельствует об отсутствии оснований для возврата гарантийного депозита.

Отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований послужил основанием для принесения апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца ввиду следующего.

Статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось.

Изменение размера арендной платы возможно только в том случае, если договор аренды, заключённый между сторонами, продолжает действовать.

Из представленных в материалы дела документов следует, что в январе-феврале 2017 года договорные отношения между сторонами прекратились, арендованное помещение ИП Коваль М.С. возвращено арендодателю 0 ИП Яковлеву С.А.

В данном случае ИП Коваль М.С., обращаясь в суд с настоящим иском, просит внести изменения в уже расторгнутый договор в части установления размера арендной платы.

Поскольку договорные отношения сторон прекращены, правовых оснований для удовлетворения требований об уменьшении размера арендной платы за период с 1 ноября 2016 года по 24 января 2017 года, нет.

Вопросы, связанные с уменьшением размера арендной платы, стороны должны были решать до прекращения договорных отношений.

Возврат базовой арендной платы, перечисленной истцом, в качестве задатка, возможен только при наличии условий, предусмотренных в пунктах 3.7и 3.8 договора аренды, то есть при отсутствии задолженности по арендной плате.

Как следует из расчёта ответчика, арендная плата за пользованием помещением им была начислена до 10 февраля 2017 года (т. 2 л.д. 121-122), в связи с тем, что помещение фактически было возвращено в этот день (т. 2 л.д. 131).

Сумма уплаченного задатка была ответчиком засчитана в счёт погашения задолженности по арендной плате. При возврате указанной суммы, за ИП Коваль М.С. образуется задолженность по арендной плате.

Доказательств того, что в период действия договора аренды, ответчик неосновательно обогатился за счёт арендатора, суду представлено не было.

Доказательств переплаты базовой арендной платы в сумме 3064 руб. 52 коп. ИП Коваль М.С. не представила.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы основаны на иной оценке тех же доказательств, которые исследовал суд первой инстанции и пришёл, по мнению апелляционного суда, к правильным выводам.

При принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы заявителя не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 07.03.2018 по делу N А31-5740/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Коваль Марины Сергеевны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.В. Тетервак

Судьи

Е.Г. Малых С.Г. Полякова