Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2018 г. N 17АП-5518/18

г. Пермь

07 июня 2018 г.

Дело N А60-49079/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жуковой Т.М.,

судей Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ситниковой Т.В.

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "АМ": Смышляева Д.В. (паспорт, доверенность от 16.10.2017),

от ответчика - Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа: представители не явились,

от третьих лиц - представители не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика - Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 марта 2018 года

по делу N А60-49079/2017,

принятое судьей Е.А. Мерзиной,

по иску общества с ограниченной ответственностью "АМ" (ОГРН 1069670145423, ИНН 6670141551)

к Комитету по управлению имуществом Березовского городского округа

третьи лица: индивидуальный предприниматель Раева Елена Анатольевна (ОГРНИП 315723200045663, ИНН 720504561896), общество с ограниченной ответственностью "Альт-Энерго" (ОГРН 1026600670832, ИНН 6604011260)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

недвижимого имущества,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "АМ обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Березовского городского округа с требованиями урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "АМ" (ИНН 6670141551, ОГРН 1069670145423) и Комитетом по управлению имуществом Березовского городского округа (ИНН 6604003132, ОГРН 1026600669655) при заключении договора N 3 купли-продажи объекта нежилого фонда: помещения нежилого назначения N 48-73 по поэтажному плану первого этажа, помещения N 1-21 по плану подвала общей площадью 629,5 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, город Березовский, ул. Гагарина, 12. Изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции: "2.1. Продажная цена Объекта составляет 9 751 695 (девять миллионов семьсот пятьдесят одна тысяча шестьсот девяносто пять) рублей 00 копеек" (с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст.49 АПК РФ уточнения исковых требований).

В порядке ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Раева Елена Анатольевна, общество с ограниченной ответственностью "Альт-Энерго".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06 марта 2018 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись, ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что заключение экспертов не соответствует действующему законодательству об оценке. Ссылается, что суд необоснованно отклонил ходатайство истца о назначении повторной экспертизы.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, просит решение оставить без изменения.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, не явился, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, что в соответствии со ст.156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 24.12.2007 между Комитетом по Управлению Имуществом Березовского Городского Округа (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "АМ" (арендатор) заключен договор N 3 аренды, по условиям которого в редакции дополнительного соглашения от 22.07.2014 арендодатель (ответчик) передал арендатору (истцу) в аренду объект муниципального нежилого фонда: нежилые помещения первого этажа N N 48-73 нежилые помещения подвала N N 1-21 общей площадью 629,5 кв. м., расположенные по адресу: Свердловская обл., г. Березовский, ул. Гагарина, 12, для размещения кафе.

Общество с ограниченной ответственностью "АМ" обратилось в Комитет по управлению имуществом Березовского городского округа с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение объекта недвижимого имущества, арендуемого по договору аренды N 3 от 24.12.2007, следовательно, на эту дату и должна определяться рыночная стоимость отчуждаемого объекта. Истец указывает, что поименованное заявление / заявка было подано в Комитет 27.07.2017, что не оспаривается ответчиком.

То обстоятельство, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует критериям, предусмотренным вышеуказанной нормой для преимущественного права на приобретение муниципального имущества Комитетом по управлению имуществом Березовского городского округа не оспаривается.

На основании Распоряжения Комитета от 28.08.2017 N 140 "Об условиях приватизации нежилых помещений N N 1-21, N N 48-73 общей площадью 629,5 кв. м., расположенных по ул. Гагарина, 12, г. Березовского ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества N 3-л с учетом отчета об оценке N 863/2017 от 21.08.2017, выполненного Индивидуальным предпринимателем Раевой Еленой Анатольевной, согласно которому цена выкупаемого Объекта по состоянию на

21.08.2017 (то есть не на дату подачи заявки) составила 14 200 000 рублей.

Предметом названного договора купли-продажи является объект муниципального нежилого фонда - помещения нежилого назначения N N 48-73 по поэтажному первого этажа, помещения подвала N N 1-21 по плану подвала общей площадью 629,5 кв. м., расположенные по адресу: Свердловская обл., г. Березовский, ул. Гагарина, 12.

Цена объекта составляет 14 200 000 руб. (п. 2.1 договора).

Указанная цена определена продавцом на основании отчета об оценке N 863/2017 от 21.08.2017, выполненного Индивидуальным предпринимателем Раевой Еленой Анатольевной.

Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Федеральный закон от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

Не согласившись с выкупной ценой объекта, истец заключил договор N 46 от 14.03.2017 с обществом с ограниченной ответственностью "Альт-Энерго" для определения рыночной цены спорного объекта. В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта N 08/Р-17, выполненным ООО "Альт-Энерго", рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 09.08.2017 составила 10 031 670 руб. (без учета НДС) и может находиться в границах интервала +/- 15%, с границами значений от 8 530 000 руб.

На основании отчета N 08/Р-17 истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договору, мотивировав свое предложение цены следующим доводами: отчет N 863/2017 от 21.08.2017 выполнен с применением сравнительного подхода к оценке без использования иных, предусмотренных законом, способов оценки; в качестве объектов для сравнения автором оценки использована коммерческая недвижимость, расположенная в зданиях на первых этажах в г. Березовском; не было учтено существенное обстоятельство, что помещения подвала не могут использоваться в коммерческих целях. Использование подвальных помещений возможно только для поддержания в технически исправном состоянии коммуникаций жилого дома и кафе, а также проведения мероприятий ЖКХ, в связи с авариями, затоплениями, которые происходят в жилом доме.

Письмом от 12.09.2017 N 2208 Комитет отклонил протокол разногласий, указав, что положениями Федерального закона N 159-ФЗ возможность проведения оценки имущества покупателем не предусмотрена.

Закон N 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

Указанные обстоятельства послужили для истца основанием для обращения в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи N 3-л.

Оценив в порядке, предусмотренном ст.71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для изменения (отмены) обжалуемого судебного акта не имеется, в связи со следующим.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный Закон N 159) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно части 2.1 статьи 9 Закона N159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в

Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (п. 1 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N158-ФЗ); арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления (часть 2.1 введена Федеральным законом от 02.07.2013 N144-ФЗ).

В соответствии с п.2 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст.8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно ч.3 ст.9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления от арендатора уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом из содержания Федерального закона N159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как уже было указано ранее, рыночная стоимость имущества, являющегося предметом спорного договора купли-продажи, определена ответчиком в проекте договора на основании отчета об оценке N 863/2017 от 21.08.2017, выполненного индивидуальным предпринимателем Раевой Еленой Анатольевной, в соответствии с которым рыночная стоимость определена по состоянию на 21.08.2017.

Учитывая, что заявка на приватизацию подана обществом "АМ" 27.07.2017, следовательно, что в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ от указанной даты следует исчислять период по совершению действий обязанным лицом в отношении спорного объекта недвижимости суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта должны быть определена по состоянию на 27.07.2017.

Таким образом, отчеты N 863/2017 ИП Раевой Е.А. и N 08/Р-17 ООО "Альт-Энерго" выполнены не на дату подачи заявки (21.08.2017), в связи с чем, рыночная стоимость спорных помещений, определенная на основании названных отчетов, судами в качестве достоверной не принимается.

В соответствии результатами судебной экспертизы, проведенной ЗАО "Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия" на основании определения Арбитражного суда Свердловской области от 04.12.2017 эксперты пришли к выводу о том, что рыночная стоимость объекта нежилого фонда: помещения нежилого назначения N 48-73 по поэтажному плану первого этажа, помещения N 1-21 по плану подвала общей площадью 629,5 кв. м., расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Березовский, ул. Гагарина, 12, по состоянию на 27.07.2017 составляет с учетом НДС 11 507 000 руб. и может находиться в интервале: от 10 570 000 руб. до 12 444 000 руб. без учета НДС: 9 751 695 руб.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно установлено, что стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на дату подачи заявки - 27.07.2017 составляет 9 751 695 руб.

Учитывая обстоятельства настоящего дела, суд первой инстанции обоснованное принял обоснованное решение об удовлетворении заявленных исковых требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение экспертов не соответствует действующему законодательству об оценке и суд необоснованно отклонил ходатайство истца о назначении повторной экспертизы, отклоняются судом апелляционной инстанции в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 82 АПК РФ для разрешения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле.

Заключение эксперта, по мнению суда апелляционной инстанции, соответствуют требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являются ясными и полными, выводы экспертов носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорена, иными доказательствами выводы не опровергнуты. Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов экспертов, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной экспертизы, в материалы дела не представлено.

Оснований не доверять выводам экспертов, имеющих необходимые специальные познания и предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со ст. 64, 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется наряду с другими доказательствами.

При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (п.1 ст.87 АПК РФ).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (п.2 ст.87 АПК РФ).

Приведенные истцом замечания не свидетельствуют о наличии необходимых для назначения повторной экспертизы оснований (ст.87 АПК РФ).

Суд первой инстанции, рассмотрев ходатайство ответчика, счел, что основания для назначения повторной экспертизы, предусмотренные п.2 ст.87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют, в связи с чем, в удовлетворении ходатайства ответчику отказал.

У суда апелляционной инстанции, не возникает сомнений в том, что экспертное заключение соответствует нормам процессуального права, а выводы эксперта являются мотивированными и обоснованными.

Таким образом, вопреки доводам ответчика, оснований для непринятия заключения эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу, не имеется.

Заключение эксперта соответствует требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, указанное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в связи с чем, указанное заключение является надлежащим доказательством по делу.

В суде первой инстанции эксперты ответили на все поставленные вопросы.

Таким образом, в рассматриваемом случае основания, предусмотренные ст. 87 АПК РФ отсутствуют, поскольку эксперты в своем заключении дали однозначный ответ на поставленный судом вопрос, сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда не возникли, наличия противоречий в выводах экспертов судом не установлено, заключение является ясным и полным. При этом ответчик не представил каких либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, само по себе несогласие ответчика с выводами судебной экспертизы основанием для назначения повторной экспертизы не является.

Суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что доказательств, опровергающих выводы экспертов, а также ставящих под сомнение заключение, представленное в суд, равно как и доказательств, свидетельствующих об иной стоимости спорного объекта, ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции ответчик не представил.

Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст.270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы взыскивается с заявителя согласно ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 марта 2018 года по делу N А60-49079/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без - удовлетворения

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.М. Жукова

Судьи

В.Ю. Дюкин В.В. Семенов