Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2018 г. N 20АП-1875/18

г. Тула

8 июня 2018 г.

Дело N А62-7760/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04.06.2018.

Постановление в полном объеме изготовлено 08.06.2018.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гуськовой Д.И., при участии от истца - Алексеевой О.А. (доверенность от 29.12.2017, паспорт), в отсутствие иных лиц, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Коммуникационная группа 2С - Смоленск" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 16.02.2018 по делу N А62-7760/2017 (судья Еремеева В.И.), принятое по заявлению Администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719; ИНН 6730012070) к обществу с ограниченной ответственностью "Коммуникационная группа 2С - Смоленск" (ОГРН 1126732006720; ИНН 6732038282), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: публичное акционерное общество "Квадра-Генерирующая компания" (ОГРН 1056882304489; ИНН 6829012680); общество с ограниченной ответственностью "ГОРОДЪ" (ОГРН 1116732012583; ИНН 6732025981) о взыскании 156 847 рублей 83 копеек, в том числе: задолженность в сумме по арендной плате за период с 01.05.2017 по 30.09.2017 по договору аренды N 3449/15 от 03.02.2015 в сумме 80078 рублей 19 копеек, пени за период с 06.04.2015 по 24.12.2015 в размере 5261 рублей 08 копеек, за период с 05.02.2016 по 28.07.2017 в размере 68254,67 рубля, за период с 06.01.2017 по 20.06.2017 в размере 3253 рублей 89 копеек, о расторжении договора аренды N3449/15 от 03.02.2015 и понуждении освободить нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Смоленска (далее - Администрация, истец) обратилась с иском в суд к обществу с ограниченной ответственностью "Коммуникационная группа 2С - Смоленск" (далее - ответчик, ООО "Коммуникационная группа 2С - Смоленск") о взыскании 156 847,83 рубля, в том числе: задолженность в сумме по арендной плате за период с 01.05.2017 по 30.09.2017 по договору аренды N 3449/15 от 03.02.2015 в сумме 80078,19 рубля, пени за период с 06.04.2015 по 24.12.2015 в размере 5261,08 рубля, за период с 05.02.2016 по 28.07.2017 в размере 68254,67 рубля, за период с 06.01.2017 по 20.06.2017 в размере 3253,89 рубля; о расторжении договора аренды N3449/15 от 03.02.2015 и понуждении освободить нежилое помещение (с учетом объединения в одно производство для совместного рассмотрения настоящего дела и дела N А62-9581/2017).

Решением суда области от 16.02.2018 иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой о его отмене. В обоснование своей позиции указывает, что в период аренды в арендуемом помещении произошла авария - порыв системы отопления, в результате чего имущества арендатора, а также арендуемому помещению причинен ущерб, расходы на устранение последствий аварии составили 159 724 руб. Ответчик указывает на то, что арендная плата подлежит снижению на указанную сумму.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом. В связи с этим дело рассматривается в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся лиц.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения в силу следующего.

Как следует из материалов дела обращение истца с настоящим иском мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договорк аренды от 03.02.2015 N 3449/15, выразившемся в нарушении сроков и порядка внесения арендной платы (существенное нарушение договора аренды).

По смыслу ст. 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на ответчика, как арендатора, возложена обязанность по внесению арендной платы в порядке и сроки, установленные договором.

В силу положений п. 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора по отношению к арендодателю - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

По смыслу ст. 622 ГК РФ обязанность по уплате арендной платы прекращается при возврате имущества из аренды по соответствующему акту.

Факт передачи ответчику в аренду помещения подтверждается представленными в материалы дела актами и сторонами не оспаривается.

По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.05.2017 по 30.09.2017 по договору аренды N 3449/15 от 03.02.2015 составляет 80 078,19 рубля.

В нарушение требований ст. 65 АПК РФ арендатором в материалы дела не представлено доказательств полного или частичного погашения указанной задолженности.

С учетом изложенного, суд области правомерно удовлетворил заявленные требования в данной части

Возражая против иска, ответчик указывает, что в период аренды произошло залитие арендованных помещений из-за ветхости коммуникаций, что привело к возникновению у необходимости по несению расходов на проведение восстановительного ремонта, стоимость которого должна быть зачтена в счет оплаты аренды.

В обоснование своей позиции ответчиком в материалы дела представлен акт залития помещения от 10.01.2017, согласно которому помещения (конференц-зал, библиотека, рабочий кабинет, коридор, подсобное помещение) затоплены горячей водой, договор подряда от 18.01.2017 N 5/21, а также чеки на покупку необходимых материалов.

Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ к обязанностям арендатора, кроме внесения арендной платы, отнесены обязанности по несению расходов по содержанию имущества, если иное не установлено договором.

Положение абзаца 4 пункта 1 статьи 616 ГК РФ предполагает возможность зачета в счет арендной платы стоимости произведенного арендатором капитального ремонта.

Согласно п. 2.2.6, 2.2.8, 2.2.10, 6.1, 6.2 договора аренды нежилого помещения N 3449/15 от 03.02.2015 арендатор обязан:

- своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения;

- в случае аварий предоставить свободный доступ специалистов в любое время суток к инженерным коммуникациям, находящимся во всех занимаемых нежилых помещениях, для проведения ремонтных работ;

- принимать самостоятельно за свой счет все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения; центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.;

- устранять аварии, возникшие по его вине за свой счет.

Расходы Арендатора на текущий или произведенный по его инициативе капитальный ремонт помещений не являются основанием для снижения размера арендной платы (пункт 3.2 договора).

Проанализировав представленные ответчиком в материалы дела документы, суд области пришел к правомерному выводу о недоказанности наличия оснований для применения ч. 1 ст. 616 ГК РФ.

Из акта от 10.01.2017 следует, что при осмотре помещения причины залития не установлены. Акт не подписан ни со стороны истца, ни со стороны управляющей компании, доказательств их уведомления о случившейся аварии, о месте и времени осмотра не представлено.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что акт составлен по прошествии более двух месяцев с момента аварии, на которую ссылается ответчик, что свидетельствует о необъективности указанного акта.

О произошедшей аварии, а также об уменьшении размера арендной платы на сумму, потраченную на ремонтные работы, ответчик известил истца письмом только 14.02.2017. Указанный срок суд апелляционной инстанции не может признать разумным. Помимо этого, известив истца об аварии 14.02.2017, в то время как последствия ее устранены ответчиком 01.02.2017 (акт выполненных работ), арендатор, по сути, лишил истца возможности на объективное установление причин аварии.

ООО "ГОРОДЪ" в отзыве указало на то, что какой-либо акт залития 10.01.2017 представители ООО "ГОРОДЪ" не составляли. Документы, подтверждающие прорыв системы отопления в доме N 6 по ул. Коненкова города Смоленска в 2016 году и причины прорыва, отсутствуют.

ПАО "Квадра-Генерирующая компания" в письме от 15.01.2018 сообщила о том, что информация о прорыве внутренней системы отопления в доме N 6 по ул. Коненкова г. Смоленска в 2016 году не поступала (л. д. 148, т. 1).

Доказательств необходимости производства капитального ремонта ответчиком не представлено, акт приема передачи от 03.02.2015 подписан сторонами без замечаний, износ здания составляет 36%, сведений о ветхом состоянии коммуникаций не отражено. В последующем ответчик также не уведомлял истца о необходимости проведения капитального ремонта или об изношенном состоянии коммуникаций (системы отопления).

Кроме того, в силу положений п. 2.2.6 договора аренды арендатор обязан принимать самостоятельно за свой счет все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендованного помещения.

Таким образом, суд области пришел к правомерному выводу о том, что арендатором проведены ремонтные работы помещения по своей инициативе, что не является основанием для снижения размера арендной платы.

Установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате, суд области пришел к правомерному выводу о наличии оснований для применения к нему меры ответственности в виде взыскания пени, установленной п. 4.1 договора.

Истцом начислена и заявлена ко взысканию пеня за период с 06.04.2015 по 24.12.2015 в размере 5 261,08 рубля, за период с 05.02.2016 по 28.07.2017 в размере 68 254,67 рубля, за период с 06.01.2017 по 20.06.2017 в размере 3 253,89 рубля.

Расчет неустойки проверен судом области и признан обоснованным и соответствующим условиям договора аренды. Контррасчета ответчиком не представлено, о снижении пени в порядке ст. 333 ГК РФ не заявлено. Оснований для применения ст. 401 ГК РФ не установлено.

Требование истца о расторжении договора аренды N 3449/15 от 03.02.2015 также подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктами 5.2, 5.5 договора предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению, кроме прочего, по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

По требованию одной из сторон при не достижении согласия договор аренды может быть расторгнут но решению суда.

Уведомлением от 26.09.2017 N 24/12730-исх ответчику предложено освободить арендуемое нежилое помещение в срок до 10.10.2017, оплатить образовавшуюся задолженность и сдать нежилое помещение по акту приема-передачи. Ответчиком помещение не сдано, задолженность не погашена. Уведомление получено обществом 06.10.2017, что подтверждается почтовым уведомлением (л. д. 66, 67 т. 1).

Поскольку факт существенного нарушения ответчиком условий договора (невнесение арендной платы двух раз подряд) подтвержден материалами дела, истцом соблюден уведомительный порядок расторжения договора, в связи с чем требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению, соответственно, требование об освобождении арендуемого по договору аренды N 3449/15 от 03.02.2015 нежилого помещения в порядке статьи 622 ГК РФ является обоснованным.

Доводов, свидетельствующих о нарушении судом области норм материального и процессуального права, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, не подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на самого заявителя на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 16.02.2018 по делу N А62-7760/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.В. Заикина Е.В. Рыжова