Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2018 г. N 09АП-19694/18

город Москва

06 июня 2018 г.

Дело N А40-82873/17

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бондарева А.В., судей Панкратовой Н.И., Проценко А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

НП "ЖК "Балтия" и Министерство имущественных отношений Московской области на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.03.2018

по делу N А40-82873/17, принятое судей Чекмаревой Н.А., по иску Министерство имущественных отношений Московской области;

к ЗАО "Гудвин-3" (ОГРН 1027700006388)

о расторжении договора аренды и взыскании задолженности

третьи лица: ОАНО "Школа права и экономики", НП "ЖК Балтия", временный управляющий ЗАО "ГУДВИН-3", Борисенко Николай Александрович,

Метлицкий Игорь Иосифович,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Шельмаков В.Д. по доверенности от 09.01.2018,

от ответчика: Умеров Т.С. генеральный директор на основании выписки из ЕГРЮЛ от 06.04.2018, Спирин Д.А. по доверенности от 01.12.2017

от третьих лиц:

ОАНО "Школа права и экономики" не явился, извещен;

НП "ЖК Балтия" Якупов В.Г., Поляков В.А. по доверенности

от 22.01.2018 г., 06.10.2017 г.;

временный управляющий ЗАО "ГУДВИН-3" Борисенков Р.Б. по доверенности от 10.05.2018 г.;

Борисенко Николай Александрович не явился, извещен;

Метлицкий Игорь Иосифович не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Московской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО "Гудвин-3" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 1 898 100 руб. по арендной плате за период с 01.01.2015 г. по 24.11.2017 г., 6 616 409 руб. 80 коп пени за период с 02.05.2015 г. по 24.11.2017 г. по договору аренды земельного участка от 15.08.1997 N 08001-Z, о расторжении договора аренды, ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 330, 614, 619, 450 ГК РФ.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены НП "ЖК Балтия", ОАНО "Школа прав и экономики", временный управляющий ЗАО "Гудвин-3", Борисенко Н.А., Метлицкий И.И.

Решением суда от 22.03.2018 г. иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 878 100 руб., неустойка в размере 945 201 руб. 40 коп.; в удовлетворении остальной части иска было отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец и третье лицо - НП "ЖК Балтия", обратились с апелляционными жалобами.

Истец просит обжалуемое решение суда отменить в части отказа в расторжении договора аренды, не согласен с применением судом нормы ст. 333 ГК РФ и снижении неустойки.

Третье лицо просит отменить обжалуемое решение суда в части отказа в расторжении договора аренды.

В обоснование жалобы заявители ссылаются на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебное заседание не явились ОАНО "Школа права и экономики", Борисенко Н.А., Метлицкий И.И., извещены. Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствии указанных лиц.

В судебном заседании апелляционного суда представители заявителей апелляционных жалоб доводы жалобы поддержали по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе и письменном дополнении к апелляционной жалобе.

Представитель ответчика против доводов жалоб возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.08.1997 г. между Комитетом по управлению имуществом Московской области (арендодатель) и ЗАО "Гудвин 3" (арендатор) заключен договор аренды N 08001Z земельного участка, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование земельный участок площадью 20 га, расположенный на 37-ом км. Автодороги Москва-Рига, сроком на 49 лет.

По условию сделки арендатор обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком равными долями - не позднее 1 августа и 15 ноября.

Согласно расчету истца задолженность ответчика составила 1 898 100 руб. за период с 01.01.2015 г. по 24.11.2017 г.

На основании п.4.3. договора истец начисли неустойку, размер которой составил 6 616 409 руб. 80 коп. за период с 02.08.2015 г. по 24.11.2017 г. из расчета 0,7 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Истец в адрес ответчика направлял претензию с требованием оплатить задолженность и пени, потребовал расторгнуть договор на основании п.4.2. договора в связи просрочкой платежей более двух раз подряд.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, с учетом мнения сторон, взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 1 878 100 руб., неустойку в размере 645 201 руб. 40 коп., снизив ее размер на основании ст. 333 ГК РФ, в остальной части иска во взыскании неустойки и расторжении договора отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым по делу судебным актом по следующим основаниям.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку ответчик не представил доказательств оплаты задолженности, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании задолженности в заявленном размере.

Оценив доводы иска в совокупности с представленными доказательствами, проверив расчет, представленный истцом с учетом заявления ответчика о применении статьи 333 ГК РФ, проанализировав условия договора, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 333 ГК РФ суд первой инстанции пришел к выводу, что предъявленная ко взысканию неустойка является завышенной и посчитал возможным снизить ее размер до 945 201 руб. 40 коп. исходя из размера 0,1 % за каждый день просрочки.

Довод жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно снизил размер заявленной ко взысканию истцом неустойки, подлежит отклонению, поскольку как разъяснено в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, при этом право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Судебная коллегия соглашается с изложенными в решении суда выводами и отклоняет доводы апелляционной жалобы о взыскании неустойки в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что неустойка носит компенсационный характер в гражданско-правовых отношениях и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения со стороны кредитора (статья 333 ГК РФ).

В соответствии с п. 4.2 договора по требованию арендодателя настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут в суде в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им своих обязательств в месячный срок.

Согласно ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Отказывая в удовлетворении требования, суд первой инстанции исходил того, что при рассмотрении данного спора подлежат применению нормы гражданского права об аренде, основаниях расторжения договора аренды с учетом применения требований земельного законодательства.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 3 ст. 3 ЗК установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из пояснений сторон следует, что переданный в аренду земельный участок не состоит на кадастровом учете, границы земельного участка не определены.

По мере исполнения спорного договора аренды на переданном земельном участке были возведены строения (объекты), которые в настоящий момент находятся на праве собственности у третьих лиц.

На основании пункта 3 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости в силу прямого указания закона.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005) разъяснено, что покупатель здания, строения сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на право аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 3.4.8 договора аренды стороны предусмотрели, что в случае передачи или продажи строения или его части другому юридическому или физическому лицу арендатор обязан уведомить арендодателя о совершении сделки и ходатайствовать о несении изменений в настоящий договор.

Согласно п.3.4.9 договора арендатор обязался не нарушать права других землепользователей.

Между тем в силу ст. 622 ГК РФ прекращение арендных правоотношений между истцом и ответчиком предусматривает право арендодателя на изъятие земельного участка, которая не относима к спорным правоотношениям, поскольку часть спорного земельного участка не находится в фактическом пользовании ответчика.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, о том, что представленные в материалы дела доказательства - договор аренды, план земельного участка, не позволяют выделить в натуре земельные участки, расположенные под принадлежащими ответчику зданиями и строениями и пригодные для его использования, выделить их из общего арендованного земельного участка. Удовлетворение настоящих требований в настоящем виде означало бы расторжение с ответчиком договора аренды, в том числе и под принадлежащими ему зданиями, что противоречит требованиям ст. 36 ЗК РФ.

Как верно указал суд первой инстанции, истец, как уполномоченный орган по распоряжению спорным земельным участком, не лишен возможности определить местоположение границ земельного участка, занимаемого строениями ответчика и его площадь с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Пунктом 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора не имеется.

Несогласие истца и третьего лица с выводами суда первой инстанции, иная оценка фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебного акта судом апелляционной инстанции.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.03.2018 года по делу N А40-82873/17 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Панкратова Н.И. Проценко А.И.