Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2018 г. N 11АП-2684/18

г. Самара

04 июня 2018 г.

дело N А65-29431/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 июня 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Деминой Е.Г., Кузнецова С.А., Шадриной О.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Долгановой К.А.,

с участием:

от индивидуального предпринимателя Сулейманова Алмаза Рафиковича - представитель Шайдуллина Д.Н. (доверенность от 11.01.2018),

от общества с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПЛЮС" - представитель Шайдуллина Д.Н. (доверенность от 11.01.2018),

от общества с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный" - Соловьев М.В. (доверенность от 01.02.2018),

от третьих лиц - представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале N 2 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сулейманова Алмаза Рафиковича и общества с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПЛЮС" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.01.2018 по делу N А65-29431/2017 (судья Хисамова Г.Р.)

по иску индивидуального предпринимателя Сулейманова Алмаза Рафиковича (ОГРНИП 309169029600298, ИНН 165606670109) и общества с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПЛЮС" (ОГРН 1141690014861, ИНН 1658153921) к обществу с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный" (ОГРН 1101690068776, ИНН 1657100437),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Управление жилищной политики Исполнительного комитета муниципального образования города Казани о признании договорами долевого участия в строительстве, с возложением на ответчика обязанности предоставить в уполномоченный орган документы для государственной регистрации договоров

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сулейманов Алмаз Рафикович (далее - первый истец) и общество с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПЛЮС" (далее - второй истец) обратились в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный" (далее - ответчик) о признании договорами долевого участия в строительстве, с возложением на ответчика обязанности предоставить в уполномоченный орган документы для государственной регистрации договоров в порядке, установленном положением статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости": инвестиционные договоры N N Н5-230, Н5-231, Н5-232, Н5-233, Н5-234, Н5-235, Н5-236, Н5-237, Н5-238, Н5-239, Н5-240, Н5-241, Н5-242, Н5-243, Н5-244, датированные 16.04.2014, заключенные между ООО "АЛЬЯНС ПЛЮС" и ООО "Жилой комплекс "Молодежный", и предварительного договора купли-продажи нежилых помещений N Н5-279 от 26.06.2014, заключенного между ООО "Жилой комплекс "Молодежный" и индивидуальным предпринимателем Сулеймановым Алмазом Рафиковичем, а также о признании права собственности на доли в общей долевой собственности в незавершенном строительстве объекте - 323-квартирном жилом доме с подземной автостоянкой, расположенном по адресу: Республика Татарстан, город Казань, Советский район, улица Ноксинский спуск, в виде квартир и нежилых помещений.

Решением от 24.01.2018 исковые требования оставлены без удовлетворения, расходы по уплате государственной пошлины отнесены на истцов.

Истцы не согласились с принятым судебным актом. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просят решение отменить, принять по делу но вый судебный акт.

По мнению заявителей жалобы суд неправильно квалифицировал отношения, сложившиеся между истцами и ответчиком, как инвестиционные, регулируемые Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Указанный вывод не соответствует обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Суд первой инстанции занял формальный подход, не учитывающий цели законодательного регулирования соответствующего института, состоящей, в первую очередь, в необходимости защиты участников строительства (независимо от того является он юридическим лицом или гражданином) от злоупотреблений застройщиков путем осуществления манипуляций с правовыми схемами привлечения денежных средств

Договорами, заключенными между истцами и ответчиком, хотя бы и поименованными как "инвестиционный договор" и "предварительный договор купли-продажи", предусмотрено строительство многоквартирного дома, срок сдачи его в эксплуатацию и передача истцам конкретных и полностью оплаченных квартир и нежилых помещений.

Характеристики всех объектов долевого строительства определены в договорах максимально подробно (не % площадей), указана степень готовности объектов, установлен гарантийный срок по качеству квартир.

Более того, договоры истцов предусматривают санкции за просрочку внесения денежных средств в виде неустойки, что свидетельствует об оппозиции сторон договоров (должник-кредитор), а не об объединении лиц для общей цели для совместной реализации инвестиционного проекта.

Таким образом, обличение/оформление ответчиком отношений с истцами в гражданско-правовую форму, отличную от договора долевого участия, фактически преследовало цель - неприменения к отношениям сторон Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Вывод суда первой инстанции о невозможности признания договоров истцов договорами долевого участия, прежде всего, основан на том, что истцы имеют статус юридического лица и индивидуального предпринимателя.

Однако, как указано выше, Закон 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением средств, как граждан, так и юридических лиц (индивидуальных предпринимателей). Из Закона вовсе не следует, что отношения с такими контрагентами не могут быть основаны на договоре долевого участия. Договоры долевого участия заключаются с юридическими лицами массово на всей территории Российской Федерации.

Истцы приобрели конкретные объекты долевого строительства, а не оговорили некий "абстрактный" результат инвестиционной деятельности.

Требования граждан, обратившихся в суд общей юрисдикции, по аналогичным договорам (в том числе заключенным с юридическими лицами) были удовлетворены, тогда как совершенно аналогичное требование истцов, предъявленное в арбитражный суд, оставлено без удовлетворения. Доводы заявителей подробно изложены в апелляционной жалобе и поддержаны е их представителем в судебном заседании.

Представитель ответчика отклонил доводы жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. С учетом мнения представителей сторон и в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.

Проверив материалы дела, ознакомившись с отзывом ответчика, выслушав представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с представленными доказательствами, суд апелляционной инстанции установил.

16.04.2014 между ООО "Жилой комплекс "Молодежный" (заказчиком) и ООО "АЛЬЯНС-ПЛЮС" (инвестором), заключены инвестиционные договоры N N Н5-230, Н5-231, Н5-232, Н5-233, Н5-234, Н5-235, Н5-236, Н5- 237, Н5-238, Н5-239, Н5-240, Н5-241, Н5-242, Н5-243, Н5-244 согласно которым заказчик привлекает инвестора для частичного инвестирования строительства объекта; по окончанию строительства объекта заказчик передает инвестору жилое помещение (квартиры).

26.06.2014 между ООО "Жилой комплекс "Молодежный" (продавец) и Сулемановым Алмазом Рафиковичем (покупатель), заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений N Н5-279 предметом которого является обязательство продавца передать в собственность покупателя нежилые помещения в 16-18-20-этажном кирпично-монолитном жилом доме по ул. Ноксинский спуск Советского района г.Казани (5 дом).

Стороны договорились, что основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан в течение 60 (шестидесяти дней) с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение, но не позднее 31 декабря 2015 года.

Оплата по указанным договорам произведена истцами в полном объеме, что подтверждено платежными поручениями N 12 от 16.04.2014 на сумму 14 331947,92 руб. (назначение платежа "по инвестиционным договорам Н5-230, Н5-231, Н5-232, Н5-233, Н5-234, Н5-235 от 16.04.2014"), N 13 от 16.04.2014 на сумму 10 743 532,08 руб. (назначение платежа "по инвестиционным договорам Н5-235, Н5-236, Н5-237, Н5-238, Н5-239 от 16.04.2014"), N 14 от 16.04.2014 на сумму 10 888 478,49 руб. (назначение платежа "по инвестиционным договорам Н5-239, Н5-240, Н5-241, Н5-242 от 16.04.2014"), N 15 от 16.04.2014 на сумму 4 530 438,33 руб. (назначение платежа "по инвестиционным договорам Н5-242, Н5-243, Н5-244 от 16.04.2014"), N 17 от 16.04.2014 на сумму 2 250 736,46 руб. (назначение платежа "по инвестиционным договорам Н-244 от 16.04.2014"), N 4 от 17.04.2014 на сумму 181 866,72 руб. (назначение платежа "по инвестиционному договору Н-244 от 16.04.2014"), N 0101 от 26.06.2014 на сумму 22 958 460,00 руб. (назначение платежа "согласно заявлению с л/с 42305810306990012890, Сулейманов Алмаз Рафикович от 26/06/2014. Оплата по ж/д Ноксинский спуск (позиция 5) согласно договору N Н5-279 от 26.06.14 за нежилое помещение. Счет N 7 от 26.06.2014").

Согласно исковому заявлению ответчиком принятые на себя обязательства по указанным договорам не исполнены, истцы считают, что инвестиционные договоры и предварительный договор купли-продажи, заключенные между сторонами спора, являются договорами долевого участия в строительстве.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (статья 4 Закона об инвестиционной деятельности).

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (пункт 1 статья 8 Закона об инвестиционной деятельности).

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 3 статьи 1 указанного Федерального закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Отличием договора инвестирования от договора участия в долевом строительстве является то, что цель первого договора - получение или достижение полезного эффекта, цель второго - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Пунктами 9.3 инвестиционных договоров стороны сами констатировали, что к настоящему договору неприменимы нормы ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирного домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Судом установлено, что сторонами спорных инвестиционных и предварительного договоров являются юридическое лицо и индивидуальный предприниматель. Цель вложения инвестиций в данном конкретном случае, не отвечает критерию "удовлетворения личных потребностей", в том числе, учитывая назначение помещений и их площадь (в частности, индивидуальным предпринимателем вложены денежные средства с целью получения нежилых помещений общей площадью 1 093,26 кв.м.).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования, строительства или реконструкции объектов недвижимости, суду следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд") 55 ("Простое товарищество").

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Таким образом, суд правильно указал, что спорные договоры порождают лишь обязательственные отношения между его сторонами и дают им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке и способами, предусмотренными гражданским законодательством.

В части требования о признания права собственности суд также признал его не подлежащим удовлетворению. На дату рассмотрения спора у суда отсутствовали сведения об обращении и рассмотрении судами общей юрисдикции исков граждан - участников строительства спорного объекта к ответчику о признании за ними права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде причитающихся им квартир в этом доме.

Исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе в пункте 1 статьи 1 ГК РФ, на момент рассмотрения настоящего спора суд правильно указал, что выбранным способом защиты не могут быть восстановлены нарушенные права истцов, иск в указанной части заявлен преждевременно.

При таких обстоятельствах заявленные требования судом первой инстанции правомерно признаны необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины отнесены на истцов по правилам статьи 110 АПК РФ.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, которые соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Ссылка заявителей жалобы на Определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС-3282 от 07.07.2018 является несостоятельной, поскольку в указанном судебном акте установлены иные обстоятельства, связанные с банкротством ответчика.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на заявителей жалобы.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.01.2018 по делу N А65-29431/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сулейманова Алмаза Рафиковича и общества с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПЛЮС" без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г. Демина

Судьи

С.А. Кузнецов О.Е. Шадрина