Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2018 г. N 09АП-19028/18

г. Москва

05 июня 2018 г.

Дело N А40-177719/17

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Н.И. Левченко, Е.Б. Расторгуева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамент городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 марта 2018 года по делу N А40-177719/17, принятое судьёй Михайловой Е.В.

по иску ООО "Сезам-2"

к Департамент городского имущества города Москвы

об урегулировании преддоговорного спора

при участии в судебном заседании:

от истца: Кирина В.М. (по доверенности от 01.09.2017)

от ответчика: Яшкин А.В. (по доверенности от 25.12.2017)

УСТАНОВИЛ:

ООО "СЕЗАМ-2" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы окончательном виде содержащим требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 83,2 кв.м (подвал, пом.1а, комн. 1-6, 6а, 7-10, 10а), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Переведеновский, д.4, стр.1, изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

Пункт 3.1. Договора в редакции: Цена Объекта составляет 5 870 000 (пять миллионов восемьсот семьдесят тысяч) руб. в соответствии с результатом судебной экспертизы, проведенной ООО "БК-Пифагор". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4. Договора в редакции: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются

Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет

основного долга, составляющей не менее 97 833 (девяноста семь тысяч восемьсот тридцать три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Пункт 5.1. Договора в редакции: За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размеры 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пункт 5.3. Договора в редакции: Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2018 года по делу N А40-177719/17, суд урегулировал разногласия между ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕЗАМ-2" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 83,2 кв.м (подвал, пом.1а, комн. 1-6, 6а, 7-10, 10а), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Переведеновский, д.4, стр.1 в следующей редакции:

Пункт 3.1. Договора в редакции: Цена Объекта составляет 5 870 000 (пять миллионов восемьсот семьдесят тысяч) руб. в соответствии с результатом судебной экспертизы, проведенной ООО "БК-Пифагор". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4. Договора в редакции: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются

Покупателем до ____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 97 833 (девяноста семь тысяч восемьсоттридцать три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Пункт 5.1. Договора в редакции: За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размеры 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пункт 5.3. Договора в редакции: Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек

Взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕЗАМ-2" госпошлина в размере 6 000 рублей, 24 000 рублей расходов на оплату экспертизы.

Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить.

Истец возражал на доводы жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2018 года по делу N А40-177719/17 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, ООО "Сезам-2" непрерывно с 2007 года арендует нежилое помещение по договору аренды N 01-01213/07 от 12.12.2007 года, расположенное по адресу: г. Москва, пер. Переведеновский, д.4, стр.1, общей площадью 83,2 кв.м. (подвал, пом.1а, комн. 1-6, 6а, 7-10, 10а). Договор аренды прошел государственную регистрацию в ЕТРП в установленном порядке. Арендуемое имущество из владения истца не выбывало.

Таким образом, ООО "Сезам-2" соответствует требованиям, указанным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ и обладает преимущественным правом выкупа арендуемого помещения на основании указанного закона.

26.04.2017 г. ООО "Сезам-2" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации своего преимущественного права по выкупу арендуемого имущества (Заявление N 33-5-63069/17-(0)-0 от 26.04.2017).

13.07.2017 г. Департамент направил в адрес ООО "Сезам-2" проект договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения общей площадью 83,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Переведеновский, д.4, стр. 1, в котором цена нежилого помещения составляет 7 073 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимости от 13.06.2017 г. N Д-858-0342/17, выполненного ЗАО "МБЦ".

ООО "Сезам-2" не согласилось с указанной ценой, посчитав ее завышенной, а также с пунктами 5.1 и 5.3 проекта указанного договора.

11.08.2017 г. ООО "Сезам-2" направило Департаменту городского имущества города Москвы вместе с подписанным проектом договора купли-продажи нежилого помещения протокол разногласий, в котором предложило установить цену выкупаемого объекта в размере 4 366 165 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 07 августа 2017 г. N 170803-Он, выполненного ООО "КОНТИ", а также изложить п.5.1. и п. 5.3. в редакции протокола разногласий.

Департамент письмом от 18.08.2017 г. N 33-5-63069/16-(0)-5 отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи на том основании, что заказчиком отчета об оценке нежилого объекта недвижимости является не собственник отчуждаемого имущества (Департамент), а не ООО "Сезам-2". А также указав, что Департаментом утверждена форма проекта договора купли-продажи, в связи, с чем изменение пунктов 5.1 и 5.3 проекта договора в редакции протокола разногласий не может быть принято Департаментом.

В силу положений ч.2 ст.9 и ч.2 ст. 10 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ с 01 января 2009 г. субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям ст. 3 вышеуказанного Закона, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу ст. 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности" от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ, право на проведение оценки принадлежит собственнику соответствующего объекта, однако Департамент установил заведомово завышенную стоимость указанного имущества.

Суд первой инстанции правомерно отклонил довод ответчика о том, что именно Департамент городского имущества г. Москвы как уполномоченный представитель собственника наделен исключительным правом устанавливать стоимость выкупаемого имущества со ссылкой на ст. 10 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ, так как запрета на назначение судебных экспертиз для определения цены в случае судебного спора о стоимости выкупаемого имущества нормы ст. 10 названного Закона не содержат.

Согласно ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст.75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку между сторонами возникли разногласия по цене при заключении договора купли-продажи, а в материалы дела Департамент и ООО "Сезам-2" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения Общества с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судом по правилам статей 71, 86 АПК РФ.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству Общества, суд, Определением от 30.11.2017 г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости нежилого помещения проведение которой было поручено экспертам ООО "БК-Пифагор".

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Суд оценил доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суд указал мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства.

На исследование, перед экспертом был поставлен вопрос - Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 83,2 кв.м (подвал, пом.1а, комн.1-6, 6а, 7-10, 10а), расположенного по адресу: г. Москва, Переведеновский пер., дом 4, строение 1, по состоянию на 26.04.2017 г.?

При решении поставленной судом задачи по оценке рыночной стоимости, эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования с. 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, и Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод эксперта в заключении сформулирован на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Для получения итоговой стоимости объекта оценки эксперт в полной мере выполнил требования пункта 24 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

Для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, исследовались его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка, к которому относится объект исследования.

По результатам судебной экспертизы, проведенной 000 "БК-Пифагор", рыночная стоимость недвижимого имущества площадью 83,2 кв.м. (подвал, пом.1а, комн. 1-6. 6а, 7-10, 10а), расположенного по адресу: г. Москва, Переведеновский пер., дом 4, стр. 1 по состоянию на 26.04.2017 г. составила - 5 870 000 (пять миллионов восемьсот семьдесят тысяч) рублей.

В силу п.1 ст.329 Гражданского кодекса РФ неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

Согласно ст.331 Гражданского кодекса РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Учитывая, что действующее законодательство не предусматривает обязательное установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора, как возможной меры ответственности, а стороны не достигли согласия относительно условия о размере договорной неустойки в большем размере, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца путем изложения п. 5.1 договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размеры 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки".

Поскольку редакция данного пункта договора не противоречит действующему законодательству, учитывает взаимные интересы сторон договора, при этом баланс интересов сторон соблюден. Департаментом суду не доказана обоснованность установления в п.5.1 договора размера неустойки в большей величине (в размере 182,5% годовых, что в 22 раза превышает ставку рефинансирования).

Таким образом, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правильно определил правоотношения сторон, предмет доказывания по спору, с достаточной полнотой выяснил, исследовал и оценил в совокупности все значимые обстоятельства по делу, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

С учетом того, что иных доводов, подлежащих оценке, апелляционная жалоба не содержит, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2018 года по делу N А40-177719/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Н.И. Левченко Е.Б. Расторгуев