Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2018 г. N 15АП-5991/18

город Ростов-на-Дону

04 июня 2018 г.

дело N А32-54143/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Ванина В.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: представитель Максимов И.Ю. по доверенности от 10.01.2018, паспорт;

от ЖСПК "Изумрудный": представитель Максимов И.Ю. по доверенности от 08.02.2018, паспорт;

от Пустовитова А.В.: представитель Лупандина Ю.А. по доверенности от 19.05.2018, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 15.03.2018 по делу N А32-41560/2017

по иску администрации города Сочи

к открытому акционерному обществу "Автогрузсервис"

при участии третьих лиц: ЖСПК "Изумрудный", Пустовитова А.В.,

о признании права собственности,

принятое в составе судьи Любченко Ю.В.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ОАО "Автогрузсервис" (далее - ответчик, общество) о признании права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на долю в размере 65/1000 в отношении незавершенного строительством объекта: "Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (блок "А" и блок "Б")" общей площадью зданий 20150,8 кв. м, количество этажей: блок "А" - 17, блок "Б" - 17, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло-Кирпичная, 24.

Определениями Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2018, 12.02.2018 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ЖСПК "Изумрудный", Пустовитов А.В.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на следующее. Поскольку, общество уклоняется от регистрации права собственности в отношении спорного объекта недвижимости, то муниципальное образование город-курорт Сочи, имеет право требования в отношении части помещений в спорном строении, в целях государственной регистрации права муниципальной собственности в отношении части помещений в спорном строении, направляя свою волю на приведение отношений в правовое поле и недопущения отчуждения таких помещений третьим лицам, защищая свое право путем признания права в отношении него в судебном порядке, а именно признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в размере 6,5%, что составляет 65/1000. Решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно и нарушает права администрации г. Сочи как участника договорных отношений.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Пустовитова А.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, по основаниям изложенным в письменном отзыве.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ЖСПК "Изумрудный" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчика и третьих лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществу на основании договора от 12.02.1996 N 61 предоставлен в аренду земельный участок площадью 43142 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Кирпичная, 24, предназначенный для транспортной деятельности (далее - спорный земельный участок, участок). Срок действия договора определен сторонами с 01.01.1996 по 01.01.2045. Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 24.10.2005. Кадастровый паспорт от 27.01.2009 содержит указание на нахождение участка во второй зоне округа санитарной охраны курорта. На основании ненормативного правового органа местного самоуправления вид разрешенного использования участка изменен с "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений" на "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений с размещением на части участка многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения".

26.03.2008 года между администрацией и обществом (инвестор) заключен договор N 03.3/265 инвестирования в строительство многоэтажных жилых домов со встроенными и пристроенными помещениями общественного назначения по улице Кирпичной, 24 Адлерского района города Сочи (далее - договор инвестирования, договор).

В рамках исполнения договора администрация 11.11.2009 выдала обществу разрешение N RU23309/961 на строительство многоэтажных жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения (блок "А" и блок "Б"), общая площадь зданий 20 150,8 кв. м, количество этажей: блок "А" - 15 этажей + цокольный этаж, блок "Б" - 15 этажей + подвальный этаж. Такие же параметры указаны в разрешении на строительство от 12.04.2013 N RU23309-961.

Согласно разрешению от 07.07.2014 N RU23309-2925 администрация разрешила обществу строительство объекта "Многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (блок "А" и блок "Б") общей площадью зданий 20150,8 кв. м, количество этажей: блок "А" - 17, блок "Б" - 17, расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло-Кирпичная, 24".

На проектную документацию на объект капитального строительства имеется положительное заключение государственной экспертизы от 22.0.2009.

Распоряжением Управления государственного строительного надзора Краснодарского края от 11.10.2013 N 328-831-14/юс, измененного распоряжением от 16.07.2014 N 231-831-14/юс, утверждено заключение о соответствии требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации построенного объекта капитального строительства.

В пункте 2.5. договора общество приняло на себя обязательство по участию в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 6,5% от общей площади объекта.

Общество не исполнило своих обязательств по договору: общество не передало в муниципальную собственность 6,5% от общей площади фактически построенного объекта недвижимости, не получило в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию фактически возведенного объекта капитального строительства. Обществом предпринимаются попытки уклониться от взятых на себя обязательств, что находит свое подтверждение в действиях, направленных на признание права собственности в отношении спорного объекта. Так, общество неоднократно обращалось с исковыми заявлениями о признании права собственности в отношении сорного объекта недвижимости, признании незаконным отказа администрации в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта (дела N А32-9570/2016, N А32-39053/2014, N А32-12209/2013).

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в Арбитражный суд Краснодарского края с соответствующим исковым заявлением.

Исследовав и оценив материалы дела в совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании всех представленных в дело доказательств по правилам статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

26.03.2008 года между администрацией и обществом (инвестор) заключен договор N 03.3/265 инвестирования в строительство многоэтажных жилых домов со встроенными и пристроенными помещениями общественного назначения по улице Кирпичной, 24 Адлерского района города Сочи (далее - договор инвестирования, договор).

Под инвестиционным объектом (объектом) стороны понимают многоэтажные жилые дома со встроенными и пристроенными помещениями общественного назначения по улице Кирпичной, 24 Адлерского района города Сочи ориентировочной общей площадью 17 326 кв. м, на строительство которых инвестор направляет собственные и/или привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта (п. 1.1.2. договора).

Под земельным участком стороны понимают земельный участок площадью 43 142 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402015:0005, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи Адлерский район, улица Кирпичная, 4, зона по генплану г. Сочи - зона курортных парков и других зеленых насаждений, производственная зона, категория земель - земли населенных пунктов, экономико-планировочная зона А-II-б, зона округа горно-санитарной охраны курорта - вторая. Земельный участок принадлежит инвестору на праве аренды (договор аренды земельного участка от 12.02.1996 N 61) (п. 1.1.13. договора).

Согласно пункту 2.1. договора, предметом договора является реализация инвестиционного проекта, по которому инвестор в установленном законом порядке обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить строительство объекта на земельном участке. Срок завершения строительства - 4 квартал 2010 года. Строительство объекта осуществляется инвестором при условии соблюдения процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке.

В п. п. 4.1.1., 4.1, 2. договора указаны обязательства, которые администрация приняла на себя:

- оказывать инвестору в рамках действующего законодательства РФ содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечить подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта;

- после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по осуществлению инвестиционного проекта, обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов.

Согласно пункту 1.1.4. договора распорядительным документом являлся административный акт органа или должностного лица администрации г. Сочи, который в соответствии с действующим порядком является достаточным основанием для реализации тех или иных мероприятий в рамках реализации инвестиционного проекта.

Исходя из сущности договора инвестирования следует, что исполнение обязанностей инвестора по договору обусловлено изменением разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства.

В пункте 4.2.7. договора инвестор принял на себя обязательство передать в муниципальную собственность площади в соответствии с пунктом 2.5. договора.

Согласно пункту 2.5. договора инвестор (общество) принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 6,5% от общей площади объекта.

Результатом деятельности сторон в рамках договора является возникновение у инвестора (общества) имущественных прав на часть объекта в размере 93,5% от общей площади объекта (п. 2.6. договора) и соответственно, у администрации - причитающихся ей 6,5% от общей площади объекта (п. 2.5. договора).

Во исполнение принятых на себя обязательств по договору инвестирования администрация заключила с обществом дополнительное соглашение от 30.06.2008 об изменении разрешенного использования спорного земельного участка для жилищного строительства.

В пункте 3.3. договора инвестирования стороны указали, что к третьему этапу исполнения договора относятся урегулирование претензий и спорных вопросов, подписание сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта, оформление имущественных прав сторон по договору. Начало этапа - получение разрешения на ввод объект в эксплуатацию. Окончание этапа - оформление имущественных прав сторон на оконченные строительством объекты.

Заявленное администрацией требование мотивировано тем, что обществом завершено строительство инвестиционного объекта, по окончании строительства не исполнены обязательства по пункту 2.5. договора - выдел доли администрации в натуре в объекте не произведен, акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами не подписан, помещения в размере 6,5% от общей площади объекта не переданы в муниципальную собственность.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что при недостаточности в тексте договора купли-продажи недвижимости данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, но при восполнении этих пробелов в других документах, составленных сторонами во исполнение договора, например, в акте приема-передачи, такой договор не может признаваться незаключенным. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о не достижении сторонами соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Подобный подход в полной мере может быть применен и к спорным отношениям по рассматриваемому делу (данная правовая позиция указана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.12.2017 N Ф08-9042/2017 по делу N А32-3053/2014).

В отношении спорных двух многоквартирных жилых домов отсутствует разрешение на их ввод в эксплуатацию, передача доли в объекте возможна только с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (данная правовая позиция сформулирована в пункте 15 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 19.07.2017; постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.10.2017 N Ф08-7837/2017 по делу N А53-26593/2016).

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

В соответствии с пунктом 4.1.2 после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по осуществлению инвестиционного проекта администрация обязалась обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов (т.1 л.д.72).

Согласно пункту 4.2.5 договора инвестор обязался осуществить строительство путем заключения договора генерального подряда и ввода объектов в эксплуатацию.

Исходя из существа спора, между сторонами, являющимися участниками договора инвестирования, имеется спор по поводу установления режима общей долевой собственности на завершенные строительством объекты, о праве на долю в которых предъявлен иск, вместе с тем указанные два жилых дома не введены в эксплуатацию, акт реализации договора инвестирования сторонами не подписан.

При таких условиях, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований правомерен, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Судебные расходы распределяются между участвующими в деле лицами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Администрация освобождена от оплаты госпошлины.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2018 по делу N А32-41560/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

В.В. Ванина Е.А. Маштакова