Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2018 г. N 01АП-3047/18

г. Владимир

29 мая 2018 г.

Дело N А11-8430/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2018 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Теляна Ашота Аркадьевича на решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.03.2018 по делу N А11-8430/2017, принятое судьей Поповой З.В.,

по иску администрации города Коврова Владимирской области (г. Ковров, ИНН 3305005930, ОГРН 1033302200381) к индивидуальному предпринимателю Теляну Ашоту Аркадьевичу (г. Ковров, ИНН 331700443913, ОГРНИП 313333217000020) о взыскании 428 094 рублей 42 копеек,

при участии представителей: от ответчика (заявителя) - Позднякова В.А. по доверенности от 10.02.2016 (сроком на пять лет); от истца - не явился, извещен,

установил.

Администрация города Коврова (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Теляну Ашоту Аркадьевичу (далее - ИП Телян А.А., ответчик, Предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.03.2016 N 08-01-06/11311 с кадастровым номером 33620:014007:577 в сумме 409 999 рублей 96 копеек за период с 01.06.2016 по 25.05.2017, пеней в сумме 17 592 рублей 48 копеек за период с 28.08.2016 по 25.05.2017 (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 06.03.2018 Арбитражный суд Владимирской области исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Телян А.А. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворить исковые требования о взыскании арендных платежей за период с 01.06.2016 по 31.12.2016.

Заявитель апелляционной жалобы настаивает на том, что спорный земельный участок относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, сформирован в целях эксплуатации дома, принадлежащего ответчику. Земельного участка, на котором непосредственно расположен жилой дом, недостаточно для его нормальной эксплуатации.

Арендная плата по договору аренды N 08-06-01/9739 от 21.03.2012 за период с 01.01.2017 по 25.05.2017 взиматься не должна, поскольку 26.12.2016 на все квартиры и нежилые помещения по адресу: г. Ковров, ул. Островского, д. 57А было зарегистрировано право собственности ответчика.

Заявитель отмечает, что в соответствии со вступившим в законную силу решением Ковровского городского суда Владимирской области от 16.09.2016 по делу N 2-36/2016, за ним признано право собственности на многоквартирный жилой дом по адресу: г. Ковров, ул. Островского, дом 57а, расположенный на используемом по договору аренды от 21.03.2012 N 08-06-01/9739 земельном участке с кадастровым номером 33620:000000:11. Из решения суда следует, что право собственности на многоквартирный жилой дом признано за Теляном А.А. в связи с наличием у него на праве аренды дополнительного земельного участка с кадастровым номером 33:20:014007:577. Разрешенное использование указанного земельного участка изначально было для размещения многоквартирного дома, что отражено в постановлении Администрации от 26.08.2015 N 2419.

В отзыве на апелляционную жалобу истец возражает против доводов заявителя, просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.03.2016, по результатам аукциона, между Администрацией (арендодатель) и ИП Теляном А.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:20:014007:577, находящегося по адресу: Владимирская область, г.Ковров, примерно в 10 м по направлению на юго-восток от д. 57а по ул. Островского, для многоквартирного многоэтажного жилого дома, в границах, указанных в паспорте земельного участка, площадью 250 кв.м, сроком с 21.03.2016 по 21.03.2019.

Согласно пункту 3.2 договора размер ежемесячной арендной платы составляет 33 333 рубля 34 копейки.

Арендные платежи вносятся арендатором ежемесячно, не позднее двадцать пятого числа текущего месяца (пункт 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока несения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере учетной ставки банковского процента на день исполнения обязательства за каждый календарный день просрочки.

В акте приема-передачи от 22.03.2016 указано, что арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 33:20:014007:577 для строительства жилого дома.

Предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате в сумме 409 999 рублей 96 копеек за период с 01.06.2016 по 25.05.2017, пеней в сумме 17 592 рублей 48 копеек за период с 28.08.2016 по 25.05.2017.

Ответчик, возражая против иска, указал, что спорный земельный участок (с момента регистрации права собственности на квартиры в многоквартирном доме) принадлежит ему на праве собственности, как общее имущество собственника всех помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ковров, ул. Островского, д. 57а, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, в свою очередь арендатор за фактическое пользование объектом аренды обязан вносить плату на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды.

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При заключении договора аренды земельного участка стороны согласовали его существенные (необходимые) условия, а именно: размер и местонахождение земельного участка, размер арендной платы, порядок ее уплаты, договор подписан сторонами без разногласий и дополнений. В договоре в соответствии с условиями аукциона определено также разрешенное использование.

Контрагенты подписали акт приема-передачи участка, в котором подтвердили, что земельный участок передан для строительства жилого дома, пригоден для его использования в соответствии с договором.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Оценив представленную в материалы дела доказательственную базу, установив наличие задолженности по арендной плате в сумме 409 999 рублей 96 копеек за период с 01.06.2016 по 25.05.2017, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости взыскания спорной суммы.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора по уплате пени в размере учетной ставки банковского процента на день исполнения обязательства за каждый календарный день просрочки.

Поскольку ответчиком нарушены предусмотренные договором сроки внесения арендной платы, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании пеней в сумме 17 592 рублей 48 копеек за период с 28.08.2016 по 25.05.2017.

При этом суд рассмотрел и отклонил возражения ответчика о неправомерном начислении арендных платежей в связи с прекращением договора аренды с момента введения в эксплуатацию жилого дома и регистрации права собственности на квартиры в нем.

Оценив в представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 33:02:014007:577 не принадлежит ответчику на праве общей собственности как общее имущество собственника всех помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ковров, улица Островского, дом 57а, на основании следующего.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В рассматриваемом случае положения части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут быть применены, поскольку на спорном арендуемом земельном участке (с кадастровым номером 33:20:014007:577) многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества отсутствуют.

В силу пункта 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Как следует из вышеуказанных норм права, под каждым жилым домом подлежит формированию самостоятельный земельный участок.

В силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В части 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В данном случае в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП Телян А.А. не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих, что земельный участок с кадастровым номером 33:20:014007:577 формировался для строительства многоквартирного жилого дома (количество этажей 5, количество секций 1, количество квартир 16, количество нежилых помещений 1, расположенного по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Островского, дом 57а).

Как следует из материалов дела многоквартирный жилой дом, квартиры в котором принадлежат на праве собственности ИП Теляну А.А., построен без соответствующей разрешительной документации, разрешение на строительство дома, равно как и разрешение на ввод его в эксплуатацию не выдавались. Более того, дом построен и располагается не на земельном участке с кадастровым номером 33:20:014007:577, а на участке с кадастровым номером 33:20:000000:11.

Так, 14.03.2012 между Администрацией (арендодатель) и Теляном А.А. (арендатор) заключен сроком с 14.03.2012 по 13.02.2013 договор N 08-06-01/9739 аренды земельного участка площадью 1029 кв.м, с кадастровым N33:20:000000:11, расположенного по адресу: г. Ковров, ул. Островского, д.57 а, для размещения незавершенного строительством объекта (назначение - жилое).

Право собственности на квартиры в доме признано за ИП Теляном А.А. на основании вступившего в законную силу решения Ковровского городского суда от 16.09.2016 по делу N 2-36/2016.

В соответствии с указанным решением суда Администрация обратилась в суд с иском к Теляну А.А. о возложении обязанности в снести самовольно выстроенную пятиэтажную кирпичную жилую вставку, расположенную между многоквартирными жилыми домами N 57/1 и N 57/2 по ул. Островского в г. Коврове, в обоснование указывая, что земельный участок с кадастровым номером 33:20:000000:11 площадью 1029 кв.м предоставлен Теляну А.А. в аренду для размещения незавершенного строительством объекта, а ответчик на предоставленном земельном участке без разрешения на строительство произвел строительство пятиэтажной кирпичной вставки и в настоящее время эксплуатирует объект, где проживают люди, без ввода в эксплуатацию. Телян А.А. обратился со встречным требованием о признании права собственности на многоквартирный жилой дом, указывая на возможность сохранения объекта.

Решением Ковровского городского суда от 16.09.2016 по делу N 2-36/2016 установлено, что Теляном А.А. на участке с кадастровым номером 33:20:000000:11 без разрешения на строительство возведена пятиэтажная кирпичная вставка (пристройка) между жилыми домами N 57/1 и N 57/2 по ул. Островского в г. Коврове, которая в настоящее время используется для проживания людей и размещения офисных помещений. Решением также установлено, что вставка расположена в пределах земельного участка с кадастровым номером 33:20:000000:11. Суд пришел к выводу об удовлетворении встречных требований Теляна А.А., поскольку спорный объект располагается в границах земельного участка, предоставленного Теляну А.А. на праве аренды, его состояние соответствует техническим требованиям, не представляет опасности жизнедеятельности, не создает угрозы жизни и здоровью людей, не нарушает права третьих лиц, находится в работоспособном состоянии, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, из материалов дела следует, что без получения разрешения на строительство и без получения акта ввода в эксплуатацию возведен многоквартирный жилой дом по ул. Островского в г. Коврове, однако спорный жилой дом построен без соответствующей разрешительной документации, и не на земельном участке с кадастровым номером 33:20:014007:577, а на участке с кадастровым номером 33620:000000:11. Спорный земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 33:20:014007:577 предоставлен по договору аренды, заключенному по результатам проведения торгов.

Суд также учел, что участок формировался не для содержания, размещения и эксплуатации жилого дома, а для его строительства как дополнительный к участку с кадастровым номером 33:20:014007:6. При этом на земельном участке с кадастровым номером 33:20:014007:577 многоквартирный дом построен не был.

Таким образом, в установленном порядке земельный участок для эксплуатации жилого дома не сформирован, каких-либо доказательств того, что спорный земельный участок относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме, в материалы дела не представлено, как и доказательств того, что существует участок, сформированный в целях эксплуатации дома, принадлежащего на праве собственности ответчику.

Доказательств того, что два земельных участка с кадастровыми номерами 33:20:000000:11 и 33:20:014007:577 сформированы, именно для содержания жилого дома не представлено, равно как и доказательств того, что из этих двух участков сформирован и поставлен на кадастровый учет единый земельный участок, необходимый, для эксплуатации многоквартирного жилого дома.

По результатам проверки доводов апелляционной жалобы и повторного рассмотрения материалов дела, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для иных выводов.

Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Все документы и обстоятельства спора, на которые ссылается заявитель в апелляционной жалобе, были приняты во внимание судом первой инстанции и получили надлежащую оценку.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.03.2018 по делу N А11-8430/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Теляна Ашота Аркадьевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.А. Большакова

Судьи

Е.Н. Наумова Д.Г. Малькова