Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2018 г. N 06АП-1998/18

г. Хабаровск

05 июня 2018 г.

А16-2426/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2018 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Брагиной Т.Г.

судей Пичининой И.Е., Ротаря С.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степаненко Т.В.

при участии в заседании:

от ООО "Масис" - Вартикян А.Г., директор;

от МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" - Драгунова О.В., представитель по доверенности от 01.02.2018 N 172;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области"

на решение от 02.03.2018

по делу N А16-2426/2017

Арбитражного суда Еврейской автономной области

принятое судьей Кручининым А.Н.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Масис"

к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области"

о признании условий договора аренды недействительными и обязании произвести перерасчёт арендной платы

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Масис" (ОГРН 1067901013091, ИНН 7901529554, далее - ООО "Масис", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд ЕАО к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования" Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (ОГРН 1057900071460, ИНН 7901527290, далее - ответчик) с иском, с учетом уточнения, о расторжении договора аренды N 10581 от 10.06.2013 и взыскании излишне уплаченной арендной платы в сумме 253 149,50 руб. а также судебных расходов на уплату государственной пошлины в размере 14 062 руб.97 коп.

Решением суда от 02.03.2018 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика взыскано в пользу истца неосновательное обогащение в сумме 253 148,58 руб., и расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 062,94 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования" Город Биробиджан" Еврейской автономной области" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать.

ООО "Масис" с доводами жалобы не согласилось, по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя жалобы, и отзыва на нее, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, на основании протокола N 2 от 28.05.2013 о признании открытого аукциона несостоявшимся 10.06.2013 между истцом и ответчиком заключен договор N 10581 аренды земельного участка, относящийся к категории земель населённых пунктов, площадью 9353 кв.м. с кадастровым номером 79:01:0500060:126 для многоэтажного жилищного строительства.

Во исполнение договора аренды по акту приема-передачи от 10.06.2013 земельный участок передан ООО "Масис" в аренду сроком на три года до 09.06.2016.

Общество, ссылаясь на то, что на указанном земельном участке в период с 2014 по 2016 год построены и введены в эксплуатацию пять многоквартирных жилых домов, на квартиры в которых зарегистрировано право собственности и отказ ответчика произвести перерасчёт арендной платы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования исходил из следующего: земельный участок предоставлен в аренду обществу в целях строительства пяти многоквартирных домов; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме не подлежит взиманию арендная плата за ту часть территории, на которой расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации и содержания. Делая вывод о наличии оснований для взыскания неосновательного обогащения в размере 253 149,50 руб. суд исходил из того, что обязательства общества по уплате арендных платежей прекращены в связи с переходом части земельного участка (1/5 площади арендуемого земельного участка) в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных жилых домов.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных арендных платежей в силу следующего.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

В рассматриваемом случае отношения сторон основаны на договоре аренды земельного участка N 10581 от 10.06.2013, в связи с чем к правовому регулированию данных отношений подлежат применению правила главы 34 ГК РФ, а также нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По правилам статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанности арендатора вносить арендную плату корреспондируют обязанностям арендодателя предоставить арендатору имущество во владение и пользование в соответствии с условиями договора и в надлежащем состоянии.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

В силу статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно нормам действующего законодательства, границы земельных участков под многоквартирными жилыми домами формируются исходя из расчетов нормативных площадей, установленных градостроительным регламентом, его местоположения на местности относительно соседних земельных участков, зданий, сооружений, инженерных коммуникаций, учитывая вопросы озеленения и благоустройства территории, в том числе обустройство спортивными, детскими, хозяйственными площадками, парковками, ограждениями и другими элементами бытовых нужд.

В соответствии с частью 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В силу части 5 статьи 16 указанного Закона с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В том случае, если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Такое разъяснение правовых норм дано в пункте 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении каждого помещения многоквартирных жилых домов N N 6, 8, 9, 10, 11 по ул. Мелиоративная, город Биробиджан, с указанием собственника и даты государственной регистрации права собственности на такое помещение.

Вместе с тем доказательства раздела земельного участка, предоставленного для строительства пяти многоэтажных жилых домов в целях формировании земельных участков под многоквартирными домами в материалы дела не представлены.

В отсутствие доказательств межевания земельного участка, а также сведений об изменении площади предоставленного в аренду земельного участка с учётом поэтапного ввода объектов в эксплуатацию, вывод суда о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения в размере 253149,50 руб. нельзя признать основанным на исследуемых доказательствах.

В соответствии со статьёй 270 АПК РФ основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение или неправильное применение норм процессуального права, под которым понимается, в том числе, неприменение закона, подлежащего применению.

При изложенных выше обстоятельствах, решение суда первой инстанции является не законным, в силу чего подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.03.2018 по делу N А16-2426/2017 Арбитражного суда Еврейской автономной области в части взыскания с муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области неосновательного обогащения в сумме 253 148 руб.58 коп. и 8062 руб.,94 коп. расходов по уплате государственной пошлины отменить, обществу с ограниченной ответственностью "Масис" в удовлетворении требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.Г. Брагина

Судьи

И.Е. Пичинина С.Б. Ротарь