Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2018 г. N 18АП-6185/18

г. Челябинск

09 июня 2018 г.

Дело N А76-1563/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Пивоваровой Л.В., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2018 по делу N А76-1563/2018 (судья Мухлынина Л.Д.).

В заседании приняли участие представитель:

индивидуального предпринимателя Нигматова Нахипа Асхатулловича - Минин Константин Викторович (доверенность от 28.04.2018);

индивидуального предпринимателя Валеева Юрия Абраровича - Минин Константин Викторович (доверенность от 28.05.2018).

Администрация Сосновского муниципального района Челябинской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дом-Универсал" (далее - ООО "Дом-Универсал", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 97/2012 за период с 20.04.2012 по 31.03.2017 в сумме 13 218 897 руб. 28 коп., пени за период с 20.04.2012 по 10.04.2017 в сумме 3 521 201 руб. 68 коп., с последующим начислением пени на сумму долга с 01.04.2017 по день фактического исполнения обязательства (т. 1, л.д. 3-5).

К участию в деле в качестве соответчиков судом первой инстанции привлечены индивидуальный предприниматель Валеев Юрий Абрарович (далее - ИП Валеев Ю.А.) и индивидуальный предприниматель Нигматов Нахип Асхатуллович (далее - ИП Нигматов Н.А.).

Определением суда первой инстанции от 17.01.2018 требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 97/2012 в отношении ИП Валеева Ю.А. и ИП Нигматова Н.А. выделены в отдельное производство.

Определением от 25.01.2018 по делу N А76-1563/2018 к производству суда первой инстанции принято исковое заявление Администрации о взыскании с ИП Валеева Ю.А. и ИП Нигматова Н.А. с каждого по 5 269 075 руб. 21 коп. долга по договору аренды N 97/2012 за период с 15.05.2013 по 31.03.2017, пени в размере 1 082 165 руб., с последующим начислением пени на сумму долга с 01.04.2017 по день фактического исполнения обязательства (т. 1, л.д. 1-2).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 29.03.2018 в удовлетворении исковых требований Администрации отказано. С Администрации в пользу ИП Валеева Ю.А. и ИП Нигматова Н.А. взысканы судебные расходы на оплату услуг представителя по 47 000 руб. каждому (т. 1, л.д. 150-154).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (т. 2, л.д. 4-7).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что согласно п. 18.2 кадастровой выписки от 12.05.2017 о земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:17, земельные участки с кадастровыми номерами 74:19:1107001:2894 и 74:19:1107001:2895 образованы из земельного участка 74:19:0000000:17. В результате преобразования изменились индивидуальные характеристики земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:17 в части площади земельного участка, которая составляет 103030 кв.м. Договор аренды N 97/2012 от 28.07.2008 расторгнут 25.11.2013 на основании соглашения о досрочном расторжении договора аренды. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:17 не зарегистрировано, однако земельный участок арендодателю по акту приема-передачи не возвращен. По мнению подателя жалобы, при отсутствии доказательств возврата арендатором (ответчиками) земельного участка, признание судом первой инстанции требований Администрации о взыскании арендной платы не подлежащими удовлетворению является неправомерным.

Предприниматели Валеев Ю.А. и Нигматов Н.А. представили письменные пояснения на апелляционную жалобу, в которых выражено несогласие с приведенными в ней доводами.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель истца не явился.

С учетом мнения представителя ответчиков в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчиков поддержал доводы, изложенные в письменные пояснениях на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 20.04.2012 N 3245 (т. 1, л.д. 11) между Администрацией (арендодатель) и ООО "Дом-Универсал" (арендатор) заключен договор от 20.04.2012 N 97/2012 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (т. 1, л.д. 5-9).

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" с кадастровым номером 74:19:0000000:17 площадью 393735 кв.м, расположенный по адресу - Челябинская область, Сосновский район, примерно в 1 000-м по направлению на юг от ориентира д. Малиновка для ведения крестьянского хозяйства, общей площадью 393735,00 кв.м., без права передачи в субаренду.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 20.04.2012 по 20.04.2061.

Земельный участок передан обществу по акту от 20.04.2012, участок поставлен на кадастровый учет 23.10.2002.

На основании соглашения от 15.05.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды N 97/2012 перешли к ИП Валееву Ю.А и ИП Нигматову Н.А. (т. 1, л.д. 91). Переход прав по договору зарегистрирован в установленном законом порядке 22.05.2013 (т. 1, л.д. 91 оборот).

18.10.2013 арендодателем с предпринимателями Валеевым Ю.А. и Нигматовым Н.А. подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 97/2012, которым пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельные участки из категории земель "земли населенных пунктов", расположенные по адресу: Челябинская область, Сосновский район, примерно в 1000 м на юг от дер.Малиновка, для индивидуального жилищного строительства:

- с кадастровым номером 74:19:1107001:2894, общей площадью 5 806 кв.м.,

- с кадастровым номером 74:19:1107001:2895, общей площадью 284 899 кв.м., без права передачи в субаренду (т. 1, л.д. 15-16).

По акту приема-передачи от 18.10.2013 участки переданы в аренду арендаторам (т. 1, л.д. 19).

Указанные участки образованы из участка с кадастровым номером 74:19:0000000:17, что следует из кадастровых выписок (т. 1, л.д. 128-132).

В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:17 по состоянию на 12.05.2017 его площадь составляет 103030 кв.м. ( т.1 л.д. 117).

Соглашением от 25.11.2013 договор аренды N 97/2012 расторгнут досрочно по взаимному волеизъявлению сторон в связи с передачей участка площадью 284 899 кв.м. в собственность предпринимателей (т. 1, л.д. 12).

Ссылаясь на то, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:17 не зарегистрировано, однако земельный участок арендодателю по акту приема-передачи не возвращен, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с предпринимателей задолженности за пользование в период с 15.05.2013 по 31.03.2017 земельным участком с кадастровым номером 74:19:0000000:17 площадью 103 030 кв.м., который не был возвращен ими после расторжения договора аренды N 97/2012.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что внесение в договор аренды земельного участка изменений, касающихся предмета договора аренды, свидетельствует о прекращении договорных обязательств в отношении земельного участка, который являлся предметом договора аренды ранее. Названное исключает наличие у арендатора обязанности по внесению платы за участок, в отношении которого действие договора аренды прекращено. Отклоняя доводы истца об отсутствии оформленного сторонами акта возврата участка с кадастровым номером 74:19:0000000:17, суд указал, что по условиям п. 6.4 договора такой акт составляется только при расторжении договора, который в настоящее время является действующим в отношении участка с номером 74:19: 1107001:2894. При этом, судом принято во внимание отсутствие доказательств использования ответчиками земельного участка. Также суд сделал вывод о пропуске срока исковой давности по в отношении требований о взыскании арендных платежей за период с 15.05.2013 по 29.11.2014.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены, изменения решения суда первой инстанции.

Оценивая положения договора аренды земельного участка от 20.04.2012 N 97/2012 и дополнительного соглашения к нему от 18.10.2015, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды и размера арендной платы.

Поскольку настоящим иском Администрация заявила требования о взыскании арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:19:0000000:17 общей площадью 103030 кв.м. за период с 15.05.2013 по 31.03.2017, возможность удовлетворения исковых требований связана с установлением вопроса действия договора в отношении исходного земельного участка, из которого образованы земельные участки с кадастровыми номерами 74:19:1107001:2894, 74:19:1107001:2895.

Статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 ст. 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

По общему правилу п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В пункте 6 указанной статьи установлено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В силу п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Сопоставление приведенных в кадастровых выписках данных позволяет сделать вывод, что в данном случае был осуществлен раздел земельного участка на земельные участки с кадастровым номером 74:19:1107001:2894 площадью 284899 кв.м, с кадастровым номером 74:19:1107001:2895 с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:17 с измененными границами и площадью 103030 кв.м.

При этом, выраженная подписанием дополнительного соглашения к договору аренды N 97/2012 воля сторон была направлена на сохранение арендных отношений в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:19:1107001:2894 и 74:19:1107001:2895.

Указанное дополнительное соглашение правильно оценено судом первой инстанции в качестве прекращения договорных обязательств по использованию земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:17, поскольку дополнительное соглашение к договору аренды по существу является новым договором, которым изменены существенные условия предыдущего договора (его предмет).

Исходя из положений статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, договорные отношения сторон по аренде земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:17 прекращены.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствие между сторонами оформленных договором арендных отношений, само по себе не освобождает ответчиков от внесения платы за использование земельного участка.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его с просрочкой, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Из содержания названной нормы, а также положений статей 606, 611, 614 и 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что взыскание платы после прекращения договора аренды возможно при условии фактического использования арендованного имущества.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности истцом факта использования ответчиками земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:17 общей площадью 103030 кв.м. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств обратного истцом не представлено.

Целями предоставления земельного участка в аренду и его разрешенным использованием является индивидуальное жилищное строительство.

Вместе с тем, согласно кадастровой выписке от 12.05.2017 N 7400/101/17-393352, данный участок не может быть использован в соответствии с видом разрешенного использования в связи с введением в отношении участка ограничений прав по причине нахождения на участке магистрального газопровода и его охранной зоны, линий электропередач и их охранной зоны (т. 1, л.д. 117-123).

Специфика земельного участка, как объекта гражданских прав, представляющего собой часть поверхности земли, границы которой описаны в установленном порядке, свидетельствует о невозможности физической передачи земельного участка. Поэтому оформление акта передачи земельного участка арендодателю носит документальный характер. Соответственно, формальное отсутствие акта не означает факта использования земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:17 общей площадью 103030 кв.м.

Исходя из названного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о прекращении ответчиками использования арендованного имущества в обозначенный в иске период и отсутствии оснований для взыскания с ответчика платы за использование земельного участка.

Кроме того, в суде первой инстанции ответчики заявили о пропуске истцом срока исковой давности в отношении требований о взыскании задолженности за период с 15.05.2013 по 29.11.2014 (т. 1, л.д. 106, 109).

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 196 названного Кодекса общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 названного Кодекса, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Принимая во внимание условия п. 3.3 дополнительного соглашения к договору аренды от 20.04.2012 N 97/2012, согласно которому внесение арендной платы производится арендодателями ежеквартально, в течение первых 10 рабочих дней первого месяца каждого квартала, срок оплаты за 4 квартал 2014 года также истек 14.10.2014, является верным вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности о взыскании долга за период с 15.05.2013 по 31.12.2014 (с учетом обращения истца в суд в отношении соответчиков 30.11.2017, т. 1, л.д. 125).

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований за указанный период.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2018 по делу N А76-1563/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.В. Пивоварова О.Н. Пирская