Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2018 г. N 18АП-6366/18

г. Челябинск

09 июня 2018 г.

Дело N А07-90/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Пивоваровой Л.В., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.03.2018 по делу N А07-90/2017 (судья Напольская Н.Е.).

В заседании принял участие представитель Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Мустафин Фанзиль Расимович (доверенность от 24.11.2017 N 01-02-34861/13).

Индивидуальный предприниматель Шеин Артем Станиславович (далее - истец, предприниматель, Шеин А.С.) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 12 018 кв. м. с кадастровым номером 02:55:030404:187, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Федоровская, д.5:

- в п. 2.1 договора стоимость земельного участка принять в следующей редакции: "Цена участка составляет 2 635 000 руб.";

- приложение N 2 к договору изложить в следующей редакции: "Кадастровая стоимость земельного участка составляет 5 270 000 руб.; Цена выкупа земельного участка составляет: 2 635 000 руб."

К участию в деле в качестве третьи лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан".

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.03.2018 (резолютивная часть оглашена 12.03.2018) требования предпринимателя удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем Шеиным Артемом Станиславовичем при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 12018 кв. м. с кадастровым номером 02:55:030404:187, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Орджоникидзеский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Федоровская, д.5, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена участка составляет 2 635 000 руб. (два миллиона шестьсот тридцать пять тысяч рублей)"; Приложение N 2 к договору изложено в следующей редакции определяющей цену выкупа земельного участка в размере 50 % от кадастровой стоимости земельного участка 5 270 000 руб.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об определении цены выкупа земельного участка в размере 50% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной для земельного участка исходя из вида разрешенного использования "для размещения производственной базы". Указанный вид разрешенного использования не соответствовал фактическому, поскольку в принадлежащем истцу здании осуществлялась предпринимательская деятельность.

Актами осмотра от 19.02.2016 и 19.09.2016 установлено использование земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:187 для эксплуатации автоцентра по реализации и техническому обслуживанию легкового и грузового автотранспорта. В этой связи, решением Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан вид разрешенного использования земельного участка был изменен с вида "для размещения производственной базы" на вид "предпринимательство". Определенная с применением надлежащих удельных показателей, кадастровая стоимость земельного участка составляет 79 652 299,5 руб., соответственно, цена выкупа должна быть определена в размере 39 826 149,75 руб.

Апеллянт полагает неправильным вывод суда первой инстанции об определении размера выкупной цены исходя из значений, действующих на дату обращения предпринимателя с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, поскольку такие сведения не являлись достоверными.

ИП Шеиным А.С. представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с приведенными в ней доводами.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители истца и третьих лиц не явились.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, предпринимателю Шеину А.С. на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, ул. Федоровская, Д.5:

- административное здание, общей площадью 402,1 кв. м., кадастровый номер 02:55:030404:2052;

- склад, общей площадью 675,3 кв. м., кадастровый номер 02:55:030404:373;

- склад, общей площадью 464,9 кв. м. кадастровый номер 02:55:030404:374;

- склад, общей площадью 369,6 кв. м., кадастровый номер 02:55:030404:375;

- склад, общей площадью 38,1 кв. м., кадастровый номер 02:55:030404:1171;

- склад, общей площадью 23.6 кв. м., кадастровый номер 02:55:030404:1809;

- автосалон, общей площадью 475,4 кв. м., кадастровый номер 02:55:030404:1172;

- магазин, общей площадью 284,2 кв. м., кадастровый номер 02:55:030404:1174;

- помещение, общей площадью 232, 7 кв. м, с кадастровым номером 02:55:030404:2053;

помещение, общей площадью 190, 1 кв. м, с кадастровым номером 02:55:030404:2056;

помещение, общей площадью 288, 5 кв. м, с кадастровым номером 02:55:030404:2054. т. 1, л. д. 14-29)

Вышеуказанные здания и помещения находятся на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030404:187 площадью 12 018 кв. м, расположенном по адресу: г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, ул. Федоровская, д. 5, категория земель: земли населённых пунктов. Из кадастрового паспорта земельного участка от 07.06.2016 усматривается, что видом разрешенного использования земельного участка является размещение производственной базы (т.1 л.д. 31, оборот).

Согласно указанному кадастровому паспорту, изготовленному по состоянию на 04.04.2017, земельный участок с кадастровым номером 02:55:030404:187 относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - предпринимательство, его кадастровая стоимость составляет 79 652 299,5 руб. (т.1 л.д. 96).

Изменение вида разрешенного использования - для размещения производственной базы, на вид - предпринимательство, произведено решением Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 27.03.2017 N 395рз (т.1 л.д. 112).

22.09.2015 индивидуальный предприниматель Шеин А.С. обратился в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:187 в собственность, поскольку на данном земельном участке находятся принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости (т. 1, л. д. 34). Указанное заявление согласно отметке о входящей корреспонденции получено администрацией 22.09.2015.

Письмом от 05.10.2015 Управление по земельным и имущественным отношениям Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан отказало индивидуальному предпринимателю Шеину А.С. в предоставлении испрашиваемого земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.04.2016 по делу N А07-29539/2015 был признан незаконным вышеназванный отказ предпринимателю Шеину А. С. в предоставлении в собственность земельного участка. На Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан была возложена обязанность в срок, не превышающий одного месяца с момента вступления в законную силу настоящего решения, подготовить проект договора купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:187, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Федоровская, д. 5, общей площадью 12018 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы и направить в его адрес предпринимателя.

Во исполнения судебного акта ответчиком был подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:187 (т.1, л. д. 30- 33). Согласно п. 2.1 договора и расчету цены выкупа земельного участка (приложение N 2 к договору о предоставлении земельного участка в собственность за плату) общая стоимость выкупаемого земельного участка определена в размере 16 844 248,53 руб. исходя из 50% от кадастровой стоимости в размере 33 688 497,06 руб.

Предпринимателем Шеиным А.С. был подготовлен проект разногласий к договору, в соответствии с которым цена земельного участка определена в размере 2 635 000 руб. При направлении протокола разногласий предприниматель указал на необходимость применения для целей выкупа кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на дату подачи заявления о выкупе земельного участка - 22.09.2015, которая установлена решением Верховного Суда Республики Башкортостан по делу N 3-682/2015 от 18.11.2015 в размере 5 270 000 руб. по состоянию на 01.06.2014 (т. 1, л. д. 35, 36).

Поскольку возникшие у сторон разногласия по цене выкупа земельного участка не были урегулированы, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

При разрешении спора суд первой исходил из того, что с заявлением выкупе земельного участка предприниматель Шеин А.С. обратился 22.09.2015, поэтому цена выкупа земельного участка должна составлять 50% от кадастровой стоимости участка, действующей на момент обращения с заявлением о выкупе, с учетом существовавшего на указанную дату разрешенного использования и установленного размера кадастровой стоимости в размере рыночной.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Настоящий спор возник в связи с тем, что сторонами не урегулированы разногласия относительно стоимости выкупаемого земельного участка, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

В силу пп. 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Из положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

В пункте 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Оценивая разногласия сторон возникшие в связи с определением выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:187, на котором расположены принадлежащие заявителю здания, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В соответствии с положениями п. 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" (далее - постановление от 29.12.2014 N 629, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки с 1 июля 2015 года по 31 декабря 2016 года - по цене в размере 50 процентов кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Вступившим в законную силу решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 11.11.2015 по делу N 3-682/2015 кадастровая стоимость спорного земельного участка на 01.06.2014 установлена в размере его рыночной стоимости 5 270 000 руб. на основании поданного 1 сентября 2015 заявления (т. 1, л. д. 38 - 41),.

Информация о данном размере кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на дату обращения истца содержится в кадастровой справке от 16.11.2016 и ответе органа кадастрового учета (т. 1, л. д. 37, т. 3, л. д. 92, 93).

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (редакции от 21 июля 2014 года) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно абзацу 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку вышеназванным решением, на основании поданного в 2015 году заявления предпринимателя установлена новая кадастровая стоимость по состоянию на 01.06.2014, а договор купли-продажи земельного участка по заявлению предпринимателя от 22.09.2015 до принятия решения Верховным судом Республики Башкортостан и внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости не был заключен, при урегулировании разногласий по договору относительно цены выкупа подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная вышеназванным судебным актом.

Из содержания вышеназванного решения Верховного Суда Республики Башкортостан, отчета независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и права" и экспертного заключения по отчету экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (л.д. 121-163) усматривается, что значение рыночной стоимости земельного участка было определено исходя из вида его разрешенного использования "для размещения производственной базы".

Согласно подп. 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (п. 6 - 9 ст. 1, ч. 1, 3, 6 ст. 30, ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного кадастра недвижимости, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Именно вид разрешенного использования является основанием для определения кадастровой стоимости земельных участков, что следует из Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 и Федерального стандарта оценки утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 и от 29.05.2012 N 13016/11 фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости. В названных постановлениях разъяснено, что для целей определения группы разрешенного использования подлежат исследованию доказательства фактического ведения на спорном земельном участке деятельности, для которой он был ранее предоставлен и для которой предназначены расположенные на нем объекты недвижимости.

Исходя из названного, суд апелляционной инстанции соглашается с доводами апеллянта о том, что юридически значимым при рассмотрении настоящего спора обстоятельством является достоверность ранее внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о виде разрешенного использования и, соответственно, его кадастровой стоимости земельного участка.

Вместе с тем, материалы настоящего дела не позволяют сделать вывод о несоответствии фактического использования земельного участка на дату подачи предпринимателем заявления о выкупе земельного участка, виду разрешенного использования участка "для размещения производственной базы".

Представленные ответчиком акты осмотра земельного участка, которыми установлено размещение на земельном участке автотехцентра по реализации и техническому обслуживанию легкового и грузового автотранспорта составлены в феврале и сентябре 2016 года, то есть позднее подачи предпринимателем 22.09.2015 заявления о выкупе земельного участка (т.1 л.д. 64-71).

Иные имеющиеся в материалах дела доказательства не позволяют сделать вывод о фактическом использовании ответчиком земельного участка с нарушением установленного вида разрешенного использования на дату обращения с заявлением о выкупе земельного участка. Приведенное в свидетельствах о государственной регистрации описание принадлежащих предпринимателю объектов (в том числе административное здание, склады), не свидетельствует об их использовании в ином качестве.

Сведения об использовании зданий для ремонта и сервисного обслуживания грузовых автомобилей приведены в заключении специалиста общества с ограниченной ответственностью "Центр независимых строительных экспертиз" (т.2 л.д. 137-147). Указанное соответствует осуществлению производственной деятельности. Обоснование того, что такая деятельность индивидуального предпринимателя не должна являться предпринимательской (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требовала изменения вида разрешенного использования земельного участка на "предпринимательство", апеллянтом суду не представлено.

При этом, судебной коллегией учтено, что из преамбулы решения Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 27.03.2017 N 395рз (т.1 л.д. 112), которым изменен вид разрешенного использования - для размещения производственной базы на вид - предпринимательство, усматривается осуществление такого изменения на основании обращения предпринимателя от 22.11.2016.

Таким образом, податель апелляционной жалобы не представил доказательств взаимосвязи актуализации вида разрешенного использования участка с неверным указанием в государственном кадастре недвижимости вида разрешенного использования земельного участка.

Поскольку данные действия были совершены и их правовые последствия наступили после поступления заявления предпринимателя в орган местного самоуправления, в данном конкретном случае они не имеют юридического значения при определении условий договора купли-продажи земельного участка исходя.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится ввиду подачи апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.03.2018 по делу N А07-90/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.В. Пивоварова О.Н. Пирская