Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2018 г. N 11АП-4929/18

г.Самара

04 июня 2018 г.

Дело N А55-32051/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 июня 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Засыпкиной Т.С., Кувшинова В.Е.,

при ведении протокола судебного заседания Ахмеджановой Э.М. с участием:

от общества с ограниченной ответственностью "Сибирская интернет компания" - представителя Пузыревой Т.А. (доверенность от 23.10.2017),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - представитель не явился, извещено,

от третьего лица: акционерного общества "Куйбышевский нефтеперерабатывающий завод" - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании 30 мая 2018 года апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 февраля 2018 года по делу N А55-32051/2017 (судья Филатов М.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сибирская интернет компания" (ИНН 7708119944, ОГРН 1027700251314), г.Москва, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, третье лицо: акционерное общество "Куйбышевский нефтеперерабатывающий завод" (ОГРН 1026300894179, ИНН 6314006396), г.Самара,

о признании незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сибирская интернет компания" (далее - ООО ИК "СИБИНТЕК", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) о признании действий по отказу в государственной регистрации дополнительного соглашения N 7 от 15.02.2017 к договору аренды имущества N 1-9/94/12р от 01.06.2012, выраженного в уведомлении от 29.09.2017 N 63/001/303/2017-3997 незаконными, об обязании Управление Росреестра по Самарской области произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Куйбышевский нефтеперерабатывающий завод" (далее - АО "КНПЗ").

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22 февраля 2018 года заявление удовлетворено, действия Управления Росреестра по Самарской области по отказу в проведении государственной регистрации дополнительного соглашения N 7 от 15.02.2017 к договору аренды имущества N 1-9/94/12р от 01.06.2012, выраженные в уведомлении от 29.09.2017 N 63/001/303/2017-3997 признаны незаконными. На Управление Росреестра по Самарской области по вступлении решения суда в законную силу возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем проведения государственной регистрации дополнительного соглашения N 7 от 15.02.2017 к договору аренды имущества N 1-9/94/12р от 01.06.2012. С Управления Росреестра по Самарской области в пользу ООО ИК "СИБИНТЕК" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что в ЕГРН сведения о части нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0419002:845 площадью 217,9 кв.м отсутствуют, что служит объективным препятствием для совершения заявленного регистрационного действия. Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (п.24 ч.4 ст.8) сведения о части объекта недвижимости, за исключением случая, если объектом недвижимости является объект незавершённого строительства, отнесены к основным сведениям об объекте недвижимости (отражаются в кадастре недвижимости, являющемся составной частью ЕГРН).

Состав сведений о части объекта недвижимости указан в п.43 Порядка ведения ЕГРН, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943. К таким сведениям относятся, в частности, сведения об учётном номере части объекта недвижимости (состоит из кадастрового номера объекта недвижимости и через знак "/" порядкового номера такой части), описание местоположения границы части объекта недвижимости в объёме сведений, предусмотренных межевым планом, техническим планом, наименование основной характеристики части объекта недвижимости и др.

Согласно п.95 вышеназванного Порядка в записи о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества в числе иного вносятся сведения о предмете аренды: данные об арендуемом объекте недвижимости или его части с указанием учётного номера такой части.

Кроме того, сведения о частях здания (сооружения) отражаются в разделах 6. 6.1 выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 N 975.

В оспариваемом судебном решении суд отметил, что "ранее в отношении спорного объекта между собственником и заявителем также заключались договоры аренды на помещения" (абз.8 стр.4). Однако в ЕГРН записи об аренде каких-либо частей нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0419002:845 отсутствуют, что свидетельствует о недоказанности указанного арбитражным судом первой инстанции обстоятельства.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО ИК "СИБИНТЕК" просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Управления Росреестра по Самарской области, АО "КНПЗ", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель ООО ИК "СИБИНТЕК" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя ООО ИК "СИБИНТЕК" арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, ООО ИК "СИБИНТЕК" 05.04.2017 обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением N 63/001/303/2017-3997 (с учетом дополнительно поданного заявления от 19.09.2017 N 63/001/365/2017-468) о государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.02.2017 N 7 к договору аренды от 01.06.2012 N 1-9/94/12Р (т. 2 л.д. 42, 43, 69-73). Представленным на государственную регистрацию дополнительным соглашением предусмотрено предоставление собственником в аренду ООО ИК "СИБИНТЕК" с 01.02.2017 еще одного объекта (части здания), а именно: смежных комнат 1-5, 7-11, 13-18 общей (суммарной) площадью 217,9 кв.м в нежилом (административном) здании площадью 261,9 кв.м, расположенном по адресу: г.Самара, Куйбышевский район, ул.Грозненская, д.25 (литера 529), с кадастровым номером 63:01:0419002:845 (т.2, л.д. 53-55).

При этом Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) содержит записи о праве собственности АО "КНПЗ" на нежилые здания, расположенные по адресу: г.Самара, Куйбышевский район, ул.Грозненская, д.25, с кадастровыми номерами 63:01:0419002:666, 63:01:0419002:681, 63:01:0419002:728, 63:01:0419002:782, 63:01:0419002:845, 63:01:0419002:931, 63:01:0419002:952 и 63:01:0419002:1061.

В отношении указанных объектов недвижимости, за исключением земельного участка с кадастровым номером 63:01:0419002:845, в ЕГРН содержатся также записи об аренде (основание: договор аренды от 01.06.2012 N 1-9/94/12Р (запись регистрации от 14.06.2012 N 63-63-01/113/2012-264), соглашение от 29.04.2016 о перемене лица в обязательстве по договору от 01.06.2012 N 1-9/94/12Р) (арендатор - ООО ИК "СИБИНТЕК").

В осуществлении государственной регистрации Управление Росреестра по Самарской области отказало по следующим основаниям.

На государственную регистрацию представлено дополнительное соглашение, предусматривающее предоставление числе части здания, а именно: смежных комнат 1-5, 7-11, 13-18 общей (суммарной) площадью 217,9 кв.м в нежилом (административном) здании площадью 261,9 кв.м, расположенном по адресу: г.Самара, Куйбышевский район, ул. Грозненская, д.25 (литера 529), с кадастровым номером 63:01:0419002:845 (т.2 л.д. 85, 86).

В силу п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации) основанием для проведения государственного кадастрового учёта части здания (сооружения) является технический план такой части.

При этом, как указывает регистрирующий орган, в Управление Росреестра по Самарской области документы, необходимые для проведения государственного кадастрового учёта соответствующей части нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0419002:845, не поступали.

ООО ИК "СИБИНТЕК" на государственную регистрацию права дополнительно представлено письмо от 27.07.2017 N 17/МП/1387 (т.2 л.д. 73, 74), в котором сообщено о том, что сторонами составлено приложение N 1 к рассматриваемому соглашению, содержащее указание на месторасположение передаваемых в аренду комнат. По мнению заявителя, имеющееся в соглашении текстуальное и графическое описание объекта аренды является вполне достаточным для идентификации объекта аренды.

Однако данный план не был принят регистрирующим органом во внимание со ссылкой на то, что законодателем установлен конкретный способ индивидуализации передаваемой в аренду части объекта недвижимости, который и должен был применён в анализируемом случае.

В силу вышеизложенного Управление Росреестра по Самарской области согласно установленному порядку сначала приостановило осуществление заявленного регистрационного действия, а затем отказало в его осуществлении по причине того, что заявителем не были устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления (п. 5 ч. 1 ст.26 и ч. 1 ст. 30, ст. 27 Федерального закона N 218-ФЗ).

Заявитель, не согласившись с указанным отказом в проведении государственной регистрации, обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п.5 ст. 44 Федерального закона N 218-ФЗ, если в аренду передается часть здания, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, в частности совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), кадастровый учет такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания без соответствующего заявления.

В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

В ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации закреплен перечень оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При этом, помимо указанного регистрирующим органом технического плана части здания (п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации), в качестве основания в том числе перечислены "договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества", совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки" (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации).

Как установлено судом первой инстанции, факт постановки нежилого здания, в котором находятся указанные в дополнительном соглашении помещения, на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости подтверждается электронной выпиской из ЕГРН от 06.02.2018 N 63/01/01/2018-23776; выпиской из ЕГРП от 26.02.2016 N 63/111/700/2016-574; выпиской из ЕГРН от 30.03.2017, выпиской из ЕГРН от 18.01.2018 N 63/212/740/2018-144, материалами инвентаризации, техническим паспортом (т.2 л.д. 129-156).

Из материалов дела усматривается, что в ЕГРН содержатся необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части здания сведения о передаваемой в аренду части здания, так как право собственности истца на здание было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ранее действовавшими нормами Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) само здание было ранее поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости.

Кроме того, ранее в отношении спорного объекта между собственником и заявителем также заключались договоры аренды на помещения.

В соответствии с п. 6 ст. 72 Федерального закона N 122-ФЗ со дня вступления в силу Закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 Федерального закона N 122-ФЗ участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Собственник и арендатор здания, в соответствии со ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ являются участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета, и в соответствии с п.6 ст. 72 Федерального закона N 122-ФЗ не обязаны подтверждать сведения, ранее находившиеся в ЕГРП и ГКН, в том числе путем предоставления технического плана.

Таким образом, нормами Федерального закона N 122-ФЗ не была предусмотрена обязанность собственника или арендатора при подаче на регистрацию договора аренды части здания, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в том числе подавать заявление и технический план на проведение кадастрового учета части объекта, передаваемой в аренду.

Стороны договора аренды в соответствии со ст. 607 ГК РФ исчерпывающим образом описали в договоре аренды все данные, позволяющие определенно установить часть здания (состав помещений), подлежащую передаче арендатору в качестве объекта аренды. Приложение 1 к дополнительному соглашению N 7 содержит, в том числе, графическую информацию о месте и характеристиках предоставляемых в аренду помещениях (т. 2 л.д. 56).

На основании изложенного суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что у регистрирующего органа имелись все сведения о части нежилого здания, в отношении которой заключено дополнительное соглашения N 7 к договору аренды имущества N 1-9/94/12Р от 01.06.2012.

В связи с изложенным основания для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения в данном случае отсутствовали.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 26.10.2016 по делу N А65-29593/2015.

С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции сделал вывод о том, что оспариваемые действия Управления Росреестра по Самарской области по отказу в государственной регистрации не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку препятствуют внесению в ЕГРН сведений об обременении арендованного им объекта.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал действия Управления Росреестра по Самарской области по отказу в проведении государственной регистрации дополнительного соглашения N 7 от 15.02.2017 к договору аренды имущества N 1-9/94/12р от 01.06.2012, выраженные в уведомлении от 29.09.2017 N 63/001/303/2017-3997, незаконными и возложил на Управление Росреестра по Самарской области обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в ЕГРН сведения о части нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0419002:845 площадью 217,9 кв.м отсутствуют, что служит объективным препятствием для совершения заявленного регистрационного действия, не принимаются.

Действующее законодательство не исключает возможности государственной регистрации договора аренды части помещения без постановки на государственный учет этой части.

В п. 9 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что положения ГК РФ (в том числе с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Довод регистрирующего органа о том, что индивидуализация передаваемой в аренду части объекта недвижимости устанавливается конкретным способом - посредством предоставления технического плана на соответствующую часть объекта недвижимости, не основан на нормах действующего законодательства, исходя из которого непредставление технического плана не влечет невозможность осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения.

Довод апелляционной жалобы о некорректности вывода суда первой инстанции о том, что "...приложение N 1 к представленному на государственную регистрацию дополнительному соглашению содержит "графическую информацию о месте и характеристиках предоставляемых в аренду помещений". По мнению регистрирующего органа, законодателем установлен конкретный способ индивидуализации передаваемой в аренду части объекта недвижимости, который и должен быть применен в анализируемом случае.

Между тем данный довод является ошибочным, не соответствует положениям действующего законодательства и ущемляет законные права заявителя.

К дополнительному соглашению заявителем и АО "КНПЗ" составлено приложение N 1, содержащее указание на месторасположение передаваемых в аренду комнаты 1-5, 7-11, 13-18. Таким образом, дополнительное соглашение содержит подробное текстуальное и графическое описание объекта аренды. В приложении N 1 к дополнительному соглашению стороны подтвердили полную идентификацию передаваемых в аренду нежилых помещений и соответствие их месторасположения указанному в приложении плану.

Согласно абз.5 п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета", утвержденного 30.11.2016, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Ссылка регистрирующего органа на п.43 Порядка ведения ЕГРН, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, определяющий состав сведений о части объекта недвижимости указан, необоснованна. Само по себе отнесение к таким сведениям учётного номера части объекта недвижимости (состоит из кадастрового номера объекта недвижимости и через знак "/" порядкового номера такой части), описания местоположения границы части объекта недвижимости не исключает возможности индивидуализации предмета аренды в соответствии с гражданским законодательством и не может ограничивать прав субъектов хозяйственных отношений

Довод апелляционной жалобы о несоответствии фактическим обстоятельствам ссылки суда первой инстанции на то, что "ранее в отношении спорного объекта между собственником и заявителем также заключались договоры аренды на помещения" (абз.8 стр.4), в связи с отсутствием в ЕГРН записей об аренде каких-либо частей нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0419002:845, отклоняется, поскольку данное обстоятельство не свидетельствует о незаконности выводов суда по существу рассмотренного спора.

В данном случае суд первой инстанции правомерно принял во внимание п. 9 "Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, согласно которому кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Следовательно, арендатор вправе обратиться с заявлением об учете арендованной части нежилого помещения, преследуя цель отразить в государственном кадастре недвижимости сведения о переданной ему в пользование части недвижимой вещи. При этом внесение в кадастр соответствующих сведений в указанных целях не является отражением факта образования нового самостоятельного объекта недвижимости. Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. Соответственно, учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не являются основанием для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда в соответствии со статьёй 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного решение суда от 22 февраля 2018 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области - без удовлетворения.

Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины, госпошлина Управлением Росреестра по Самарской области в федеральный бюджет не уплачивается.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 февраля 2018 года по делу N А55-32051/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г. Филиппова

Судьи

Т.С. Засыпкина В.Е. Кувшинов