Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2018 г. N 18АП-6151/18

г. Челябинск

09 июня 2018 г.

Дело N А07-24857/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Пивоваровой Л.В., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и индивидуального предпринимателя Шевчук Елены Анатольевны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.03.2018 по делу N А07-24857/2017 (судья Журавлева М.В.).

В заседании приняли участие представители:

заместителя прокурора Республики Башкортостан - Смолина Елена Валентиновна (удостоверение);

индивидуального предпринимателя Шевчук Елены Анатольевны - Шевчук Андрей Викторович (доверенность от 29.08.2017), Кайбышева Светлана Александровна (доверенность от 29.08.2017).

Заместитель прокурора Республики Башкортостан (далее - истец, Прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - ответчик, Министерство), индивидуальному предпринимателю Шевчук Елене Анатольевне (далее - ответчик, предприниматель, ИП Шевчук Е.А.) с исковым заявлением:

- о признании недействительным (ничтожным) договора от 23.01.2017 N 02/2017 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектам малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем Шевчук Е.А.

- о применении последствий недействительности ничтожной сделки, путем прекращения права собственности индивидуального предпринимателя Шевчук Е.А. на нежилые помещения подвала (номера на поэтажном плане: 1 - N N 9, 14а) общей площадью 23,3 кв.м с кадастровым номером 02:55:010549:1638, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, д. 61;

- обязании Министерства возвратить предпринимателю Шевчук Е.А. денежные средства, полученные по договору от 23.01.2017 N 02/2017 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектам малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены Правительство Республики Башкортостан, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.03.2018 (резолютивная часть оглашена 14.02.2018) исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным (ничтожным) договор от 23.01.2017 N 02/2017 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем Шевчук Еленой Анатольевной. Применяя последствия недействительности ничтожной сделки суд решил:

- прекратить право собственности индивидуального предпринимателя Шевчук Елены Анатольевны на нежилые помещения подвала (номера на поэтажном плане: 1 - N N 9, 14а), общей площадью 23,3 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010549:1638, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул.Ленина, дом 61;

- обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан возвратить индивидуальному предпринимателю Шевчук Елене Анатольевне денежные средства, полученные по договору от 23.01.2017 N 02/2017 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства.

С вынесенным решением не согласились ответчики, обжаловав его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе ИП Шевчук Е.А. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на реализацию им преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным Законом от 22 июля 2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции о заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения в обход конкурсных процедур и с нарушением действующего законодательства, поскольку перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на выкуп, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее Федеральный законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ) к спорным отношениям не подлежал применению ввиду наличия специального регулирования Законом N159-ФЗ.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции не исследованы доказательства по делу, исключающие проведение Министерством конкурса по реализации спорного помещения, поскольку оно, в отличии от здания коммерческого училища, не включено в государственный реестр объектов культурного наследия. На момент совершения оспариваемой сделки из здания (учебный корпус, лит А1) были выделены, сформированы и поставлены на кадастровый учет нежилые помещения, поэтому правовой статус здания прекращен. О самостоятельности выделенных помещений в качестве объекта права свидетельствует существование в здании учебного корпуса по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, дом 61 помещений (литера А5), ранее приобретенных Шевчук Е.А. по договору купли-продажи. Выделенное спорное помещение не оформлено в качестве объекта культурного наследия, поэтому документы, необходимые для установления условий конкурса по продаже объекта культурного наследия, отсутствовали.

По аналогичным основаниям прекращения существования здания и формирования нежилого помещения площадью 23,3 кв.м в качестве объекта права, являются необоснованными ссылки Прокурора на приказ Министерства от 10.11.2015 N 1682 в соответствии с которым объекты расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул.Ленина, дом 61, включены в перечень государственного имущества, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В апелляционной жалобе Министерство (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы Министерства являются тождественными доводам ИП Шевчук Е.А. и заключаются в отсутствии охранного обязательства и паспорта объекта культурного наследия у самостоятельного объекта недвижимости нежилого помещения площадью 23,3 кв.м.

Истцом представлен отзыв на апелляционные жалобы, в котором выражено несогласие с приведенными в них доводами.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика - Министерства, а также третьих лиц не явились. Третье лицо - Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

С учетом мнения представителей истца и ответчика ИП Шевчук Е.А., в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.02.2016 произведена государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации - Республика Башкортостан на нежилое помещение площадью 23,3 кв.м. расположенное в здании по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, д. 61, подвал (свидетельство о государственной регистрации т.1 л.д. 53).

На основании договоров аренды от 21.08.2007 и 29.08.2014 предприниматель Шевчук Елена Анатольевна является арендатором недвижимого имущества (объекта государственного нежилого фонда), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, д. 61, подвал (Лит. А1) N 9,14а, общей площадью 23,3 кв.м. (т.1 л.д.65-77).

22.08.2016 предприниматель обратилась в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимости в порядке Закона 159-ФЗ (т.1 л.д. 58-59).

Письмами от 20.08.2016, 06.10.2016 Министерство сообщило предпринимателю о рассмотрении заявления в установленном законодательством порядке и принятии решения о проведении оценки рыночной стоимости объекта государственного нежилого фонда - нежилых помещений подвала (номера на поэтажном плане: 1 - N N 9, 14а) общей площадью 23,3кв.м. расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, д. 61 (т.1 л.д. 62 - 64).

По результатам рассмотрения названного обращения Министерством принято решение о приватизации находящегося в собственности Республики Башкортостан объекта государственного нежилого фонда - нежилых помещений подвала (номера на поэтажном плане: 1 - N N 9, 14а) общей площадью 23,3кв.м. расположенных по адресу; Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, д. 61, оформленное приказом N 1983 от 27.12.2016 (т.1 л.д. 43). Способом приватизации государственного имущества установлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества ИП Шевчук Е.А. по цене, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта - 966 101 руб. 69 коп.

Письмом от 29.12.2016 Министерство в адрес предпринимателя направило проект договора купли-продажи, который был подписан ею (т.1 л.д. 45, 16-23).

По условиям договора N 02/2017 от 23.01.2017 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), Министерство передало в собственность ИП Шевчук Е.А. недвижимое государственное имущество - нежилые помещения подвала (номера на поэтажном плане: 1 - NN 9, 14а) общей площадью 23,3 кв.м с кадастровым номером 02:55:010549:1638, расположенные по адресу; Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, д. 61 по цене 966 101 руб. 69 коп., в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства имущества.

Условиями договора определено, что продаваемое имущество находится в аренде у ИП Шевчук Е.А. и является объектом культурного наследия федерального значения "Здание Коммерческого училища", включенным в реестр объектов культурного наследия (пункты 2.2, 2.4 договора).

Размер и периодичность внесения платежей в счет оплаты выкупной стоимости установлен графиком платежей (приложение к договору (т.1 л.д. 23-24).

Государственная регистрация права собственности ИП Шевчук Е.А. на приобретенное имущество произведена 25.04.2017 (выписка из единого государственного реестра недвижимости от 04.12.2017 т. 2 л.д. 120-122).

Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 N 176 здание Коммерческого училища, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, 61, включено в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения (т.2 л.д. 113).

02.11.2013 на объект культурного наследия федерального значения "Здание коммерческого училища" выдано охранное обязательство, в соответствии с которым предметом охраны является объемно-пространственная структура здания, декор фасадов, силуэт, территория здания памятника общей площадью 3348,5 кв.м ( т.1 л.д. 27-40).

В соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 20.11.2015 N 18931-р названный объект культурного наследия зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (присвоен регистрационный номер 021410060960006).

Указав, что проданное предпринимателю нежилое помещение входит в состав объекта культурного наследия федерального значения "Здание коммерческого училища", в силу чего, его продажа должна была осуществляться Министерством в порядке, предусмотренном статьей 29 Федеральный законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ, путем проведения конкурса и полагая, что заключенный ответчиками с нарушением требований закона договор является недействительным (ничтожным), Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении требований суд первой инстанции установил, что нежилые помещения подвала (номера на поэтажном плане: 1 - N N 9, 14а) общей площадью 23,3 кв.м, расположенные в здании учебного корпуса (Литер А1) 1917 года постройки, составляют единое целое объекта культурного наследия. Поскольку их продажа произведена путем предоставления предпринимателю преимущественного права на выкуп, без соблюдения ограничений установленных Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ, оспариваемый договор купли-продажи признан сделкой, совершенной с нарушением требований закона и нарушающей интересы неопределенного круга лиц, не реализовавших право на приобретение такого имущества в собственность (статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Закона N 159-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 9 названного Закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из частей 1, 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ следует, что этот закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу этого Закона, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества. Отношения, не урегулированные названным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее Федеральный законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ).

Следовательно, вопреки доводам апелляционной жалобы ИП Шевчук Е.А., определенные Законом N 159-ФЗ особенности для субъектов малого и среднего предпринимательства не отменяют действия иных норм, предусмотренных Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ и применяемых при приватизации государственного и муниципального имущества. Реализация права преимущественного выкупа, предоставленного Законом N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь в отношении имущества, приватизация которого допускается Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ и при соблюдении предусмотренных им ограничений.

Ссылка ИП Шевчук Е.А. на пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" подлежит отклонению, поскольку разъяснения об исчерпывающем характере перечня условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение арендуемого имущества и условий реализации его права, даны в нем без определения объектов недвижимости, в отношении которых допустим выкуп.

Статьей 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (в редакции действующей с 22.01.2015, то есть на момент возникновения спорных отношений ответчиков по заключению договора купли-продажи) предусмотрены особенности приватизации объектов культурного наследия, согласно которой объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Исходя из названного, в случаях, когда арендуемый объект является объектом культурного наследия его приватизация может осуществляться только способами, указанными в статье 29 Федерального закона N 178-ФЗ.

Специальным федеральным законом, регулирующим отношения в сфере сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, является Федеральный закон от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ).

Из пункта 2 статьи 1 названного закона следует, что предметом его регулирования являются особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации, как особым видом недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 3 данного Федерального закона к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия) в целях настоящего Федерального закона относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

В пункте 3 статьи 15 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ предусмотрено ведение единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, содержащего сведения об объектах культурного наследия.

Материалами дела подтверждено, что здание Коммерческого училища общей площадью 3348,5 кв.м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, 61, включено в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, зарегистрировано в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Данное обстоятельство не является спорным.

Оценивая возражения подателей апелляционных жалоб в части отсутствия такого статуса у приобретенных ИП Шевчук Е.А. нежилых помещений, судебная коллегия исходит из следующего.

Из представленного в материалы дела технического паспорта на комплекс строений по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, д. 61, изготовленного по состоянию на 31.03.2008 усматривается, что нежилые помещения подвала (номера на поэтажном плане: 1 - N N 9, 14а) общей площадью 23,3 кв.м расположены в здании учебного корпуса (Литер А1) 1917 года постройки (т.2 л.д. 38). Указанные помещения не являются обособленными, что усматривается из плана их расположения.

В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об объектах капитального строительства с кадастровыми номерами: 02:55:010549:11105 - нежилое здание, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, д. 61 и 02:55:010549:1638 - нежилое помещение, расположенное по тому же адресу, находящее в собственности предпринимателя на основании оспариваемого договора купли-продажи (т.2 л.д. 140-141).

Учитывая специфику помещений как объектов недвижимости, представляющих собой трехмерный объем внутри здания, исходя из положений пункта 5 части 1 статьи 7, частей 4 и 6 статьи 41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (действующего на дату осуществления кадастрового учета вышеназванных объектов), при описании местоположения помещения в пределах здания или сооружения (их частей, этажей) в состав сведений о помещении подлежит включению кадастрового номера здания.

Приведенные выше записи в Едином государственном реестре недвижимости относительно кадастрового номера задания, в котором расположено помещение и записи о кадастровом номере помещения расположенного в здании, позволяют сделать вывод, что приобретенные предпринимателем нежилые помещения являются частью здания, которое является объектом культурного наследия федерального (общероссийского) значения.

Соответственно, несмотря на формирование в качестве самостоятельного объекта права, на такие помещения распространяется режим объектов культурного наследия.

В силу названного, вывод суда первой инстанции о том, что нормы права, устанавливающие порядок и условия приватизации объектов культурного наследия, распространяются на приватизацию частей объектов культурного наследия является правильным.

Ссылки подателей апелляционных жалоб на отсутствие в государственном реестре объектов культурного наследия сведений об учете в таком качестве выкупленных нежилых помещений площадью 23,3 кв.м., не исключают действие установленных законом ограничений.

В силу пункта 2 статьи 48 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются указанным Законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации. По смыслу указанной нормы, действие настоящего закона распространяется на все объекты культурного наследия, включая те, сведения о которых еще не отражены в реестре.

Соответственно, отсутствие в государственном реестре объектов культурного наследия необходимых сведений, обусловленных формированием отдельных помещений в составе здания, не исключает распространение на них действия Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ.

В статье 6 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрены последствия несоблюдения требований к порядку совершения сделок по возмездному отчуждению государственного или муниципального имущества. Так, сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны (часть 1 статьи 6).

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, за исключениями, установленными названной статьей.

Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор от 23.01.2017 N 02/2017 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектам малого и среднего предпринимательства, заключен с нарушением установленного порядка приватизации государственного имущества и является ничтожным.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По общему правилу, недействительность договора купли-продажи влечет возврат проданного имущества продавцу.

Вместе с тем, в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что заключая договор купли-продажи арендуемого имущества, стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендных платежей (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Исходя из названного, при решении вопроса о наличии основания для передачи спорного помещения продавцу, суд первой инстанции верно учел наличие заключенного между ответчиками договора аренды от 29.08.2014, в соответствии с которым предприниматель Шевчук Елена Анатольевна является арендатором недвижимого имущества (объекта государственного нежилого фонда), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, д. 61, подвал (Лит. А1) N 9,14а, общей площадью 23,3 кв.м. сроком до 15.07.2019.

Указанные особенности не исключают применение разъяснений, приведенных в п. 52, 53, 56 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу которых оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.03.2018 по делу N А07-24857/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Шевчук Елены Анатольевны и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.В. Пивоварова О.Н. Пирская