Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2018 г. N 15АП-7347/18

город Ростов-на-Дону

05 июня 2018 г.

дело N А01-2584/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шапкина П.В.

судей В.Л. Новик, М.Г. Величко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Даниловым Е.С.,

при участии:

от истца: представитель по доверенности от 09.01.2018 Садыкова И.С.;

от ответчика: представитель по доверенности от 24.11.2017 Жукова Г.Н.;

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Терминал-7"

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 07.03.2018 по делу N А01-2584/2017

по иску общества с ограниченной ответственностью "Терминал-7"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Атлант"

о взыскании задолженности,

принятое в составе судьи Шефрукова А.З.,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Республики Адыгея поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Терминал - 7" (далее - ООО "Терминал-7") к обществу с ограниченной ответственностью "Атлант" (далее - ООО "Атлант") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 486 333 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 12.03.2018 отказано в удовлетворении исковых требований. Судебный акт мотивирован следующим: поскольку помещения, являющиеся предметом договора аренды, на момент подписания договора купли-продажи находились во владении покупателя, обязанность продавца по передаче отчуждаемой вещи была фактически исполнена; на момент заключения договора купли-продажи у ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять новый судебный акт, в соответствии с которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование своей позиции податель жалобы указывает, арендная плата вносилась ответчиком до октября 2016 года, однако фактически имущество находилось в пользовании ответчика до момента государственной регистрации права собственности покупателя спорного имущества (13.09.2017); стороны не прекратили обязательства из договора аренды, и до момента государственной регистрации перехода права собственности положение арендатора не меняется, ответчик обязан был платить арендную плату до 13.09.2017.

Посредством электронной подачи документов в арбитражный суд через систему "Мой арбитр" от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым ответчик полагает, что с момента заключения договора купли-продажи обязательства ООО "Атлант" по внесению арендных платежей прекращены, просил оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 АПК РФ.

Истец в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 27.04.2015 по делу N А01-800/2014 ООО "Терминал-7" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утвержден Хасанов Рустам Русланович.

Между ООО "Терминал-7" (Арендодатель) и ООО "Атлант" (Арендатор) 15.06.2015 заключен договор аренды имущества предприятия (далее- договор аренды).

В соответствии с условиями договора аренды ООО "Терминал-7" передал имущество, находящееся по адресу: Республика Адыгея, Шовгеновский район, аул Мамхег, ул. Советская, 85, принадлежащее на праве собственности истцу.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды стоимость аренды имущества составила 130 000 рублей в месяц. Согласно пункту 4.2 договора, арендодатель обязался ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца осуществлять оплату по договору.

Срок договора аренды установлен сторонами с 15.06.2015 г. по 30.042016 г. 01.05.2016 г., который был продлен на срок до 31.03.2017 г.

04.10.2016 г. состоялись торги по продаже имущества ООО "Терминал-7" путем публичного предложения. Победителем торгов признано ООО "Атлант".

Между ООО "Терминал-7" (продавец) и ООО "Атлант" (покупатель) 05.10.2016 заключен договор купли-продажи N 1 (далее - договор купли-продажи) имущества, являющегося предметом договора аренды.

Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке 13.09.2017.

После признания торгов состоявшимися и заключения договора купли-продажи имущества 05.10.2016 г., ООО "Атлант", как указывает истец, продолжал пользоваться имуществом на праве аренды, так как ни одна из сторон не заявила о расторжении договора аренды имущества.

Истец указывает, что фактически имущество находилось в пользовании ответчика вплоть до момента государственной регистрации права собственности на покупателя, то есть до 13.09.2017.

Однако ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, истец произвел расчет задолженности по договору аренды, который составил 1 486 333 рубля за период с 01.10.2016 по 13.09.2017.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия, содержащая требование об оплате образовавшейся задолженности, которая оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении указанных заявлений, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку помещения, являющиеся предметом договора аренды, на момент подписания договора купли-продажи находились во владении покупателя, обязанность продавца по передаче отчуждаемой вещи была фактически исполнена; на момент заключения договора купли-продажи у ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения, которые вытекают из договора аренды и регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно расчету задолженности, произведенному истцом по договору аренды, задолженность ответчика по оплате аренды составляет 1 486 333 рубля за период с 01.10.2016 по 13.09.2017.

В материалы настоящего дела представлен договор купли-продажи имущества, являющегося предметом договора аренды, заключенный между ООО "Терминал-7" (продавец) и ООО "Атлант" (покупатель) 05.10.2016.

Согласно статьям 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать второй стороне (покупатель) в собственность вещь (товар), а вторая сторона обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Если по условиям договора для его заключения необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента соответствующей передачи (статьи 224, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Применительно к продаже недвижимости продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статьи 551 и 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 60 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дано следующее разъяснение.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, коллегия судей отклоняет доводы подателя апелляционной жалобы относительно обязательности внесения арендных платежей в пользу ООО "Терминал-7" до момента государственной регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество, как основанные на ошибочном толковании норм права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Кроме того, в момент заключения договора купли-продажи, между сторонами достигнуто соглашение о том, что с момента принятия объектов недвижимости от продавца покупатель владеет и пользуется объектами и приобретает право безвозмездного пользования имуществом, до момента государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости (п. 6.4. договора) (т. 1 л.д. 58).

Ссылка подателя жалобы на п. 6.3 договора, согласно которому правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются без государственной регистрации перехода права собственности, судом апелляционной инстанции оценивается критически, поскольку ответчик в возникших правоотношениях не является третьим лицом.

Доводы истца о том, что поскольку ответчик несвоевременно произвел оплату по договору купли-продажи, пользовался имуществом, в связи с чем должен вносить арендную плату, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Так, п. 2.5. договора купли-продажи сторонами предусмотрено, что оплата цены объектов недвижимости осуществляется покупателем в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора.

Условиями договора не предусмотрено, что покупатель выплачивает продавцу выкупную стоимость по договору купли-продажи.

Таким образом, в случае нарушения ответчиком условий договора купли-продажи истец не лишён права взыскать договорную или предусмотренную законом неустойку, а также понесённые убытки при наличии соответствующих доказательств. Однако, взыскание задолженности по арендной плате, при наличии заключённого между сторонами договора купли-продажи недопустимо.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, договор аренды прекратил свое действие с момента заключения договора купли-продажи, то есть с 05.10.2016, именно с данной даты покупатель освобождается от оплаты арендных платежей в пользу арендодателя (продавца).

Между тем, судом при вынесении указанного судебного акта не учтено следующее.

Из материалов дела следует, и не оспаривается лицами, участвующими в деле, арендная плата за пользование недвижимым имуществом вносилась арендатором до октября 2016 года. Договор купли-продажи арендуемого имущества заключен 05.10.2016.

Вместе с тем, арендная плата за пользование недвижимым имуществом в период с 01.10.2016 по 04.10.2016 арендатором не вносилась, доказательств обратного материалы дела не содержат.

Суд апелляционной инстанции произвел расчет задолженности по арендной плате за период с 01.10.2016 по 04.10.2016 (130 000 руб./31 день * 4 дня пользования имуществом), что составило 16 774,20 руб.

Данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, в удовлетворении остальной части заявленных требований надлежит отказать.

При таких обстоятельствах, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 270 АПК РФ, решение суда первой инстанции подлежит изменению как принятое при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на сторон пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

При обращении с исковым заявлением о взыскании арендных платежей судом первой инстанции истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

Поскольку исковые требования имущественного характера удовлетворены на 1,13% и в удовлетворении исковых требований отказано на 98,87%, с истца и ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 27 549 руб. и 314 руб. государственной пошлины по иску соответственно.

При обращении с апелляционной жалобой истцу также была предоставлена отсрочка оплаты государственной пошлины.

С учетом принципа пропорционального распределения судебных расходов по апелляционной жалобе, с истца и ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 2 966,10 руб. и 33,90 руб. государственной пошлины соответственно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 07.03.2018 по делу N А01-2584/2017 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Атлант" (ИНН 7705993946, ОГРН 1127746624862) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Терминал-7" (ИНН 0105059072, ОГРН 1090105001777) задолженность по арендной плате в размере 16 774,20 руб., 314 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Терминал-7" (ИНН 0105059072, ОГРН 1090105001777) в доход федерального бюджета 27 549 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Терминал-7" (ИНН 0105059072, ОГРН 1090105001777) в доход федерального бюджета 2 966,10 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Атлант" (ИНН 7705993946, ОГРН 1127746624862) в доход федерального бюджета 33,90 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

П.В. Шапкин

Судьи

М.Г. Величко В.Л. Новик