Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2018 г. N 18АП-6633/18

г. Челябинск

08 июня 2018 г.

Дело N А07-918/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июня 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.03.2018 по делу N А07-918/2014 (судья Журавлева М.В.).

В судебном заседании принял участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Скрудж и К" - Файзуллин Г.Б. (доверенность от 20.01.2018 N 5, паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью "Скрудж и К" (далее - истец, общество, ООО "Скрудж и К") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (в настоящее время Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа, ответчик, Управление) о принятии пункта 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013 в редакции покупателя, ООО "Скрудж и К": "Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 8 949 300 (Восемь миллионов девятьсот сорок девять тысяч триста) рубля. Данная стоимость определена на основании отчета N 292 от 21.10.2013, составленного с учетом части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации", а также принятии в редакции покупателя (его исключении) пункта 9.3. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Ахметгареева Наталья Николаевна (далее - Ахметгареева Н.Н., вместе - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.07.2016 (резолютивная часть оглашена 16.06.2016) исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Скрудж и К" удовлетворены частично. Суд принял пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013 в следующей редакции:

"Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 10 551 690 руб. 12 коп. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, что подтверждается отчетом N 292 от 21.10.2013, с учетом заключения эксперта N 1218/4-3-16.1 от 19.01.2014". В остальной части иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 решение суда изменено, пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013 принят в следующей редакции: "Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 13 091 909 руб. 18 коп.". В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 13 февраля 2017 года решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.07.2016 по делу N А07-918/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 по тому же делу отменены.

Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

При новом рассмотрении дела, судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ принято уточнение иска согласно которому истец просит принять пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013 в редакции покупателя ООО "Скрудж и К":

"Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 7 478 639 руб. (семь миллионов четыреста семьдесят восемь тысяч шестьсот тридцать девять рублей"; также просит пункта 9.3. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013 исключить из договора (т. 8 л.д.108).

Решением Арбитражного суда Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.03.2018 (резолютивная часть оглашена 28.02.2018) исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Скрудж и К" удовлетворены частично.

Суд принял пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013 в следующей редакции:

"Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 7 478 639 руб. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной в заключении судебных экспертов ООО "Центр независимых экспертиз" N 07/02/10(17) с учетом дополнений, за вычетом стоимости неотделимых улучшений". В остальной части иска отказано.

С вынесенным решением не согласилось Управление земельных отношений, обжаловав его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе Управление земельных отношений (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

По существу доводы подателя жалобы сводятся к оспариванию обоснованности сделанных экспертом в заключении N 07/02/10(17) выводов о размере рыночной стоимости спорного помещения. При этом апеллянт ссылается на отсутствие в экспертизе описания проведенных экспертом обмерочных работ, отсутствие индивидуализации документов, изученных экспертом по материалам дела и фотографиям объекта, на нарушение экспертом различных пунктов ФСО N7, имевших, место при производстве экспертизы - эксперт необоснованно не подобрал аналоги приближенные к дате оценки, ссылаясь на отсутствие сведений, при том, что такие сведения можно было получить из Национальной библиотеки РБ им. А.З. Валиди. Данные обстоятельства, по мнению апеллянта, свидетельствует о противоречивости экспертизы и несостоятельности выводов эксперта.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, ссылаясь на обоснованность сделанных судом первой инстанции выводов.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда пересматривается на предмет его законности и обоснованности исключительно в обжалуемой части, касающейся рассмотрения разногласий сторон по пункту 2.1 договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан находится нежилое помещение площадью 640, 2 кв.м, расположенное во встроено-пристроенном подвальном и первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Уфа, ул. Российская, 102 (свидетельство о государственной регистрации, технический паспорт на л.д. 78-79 т.2).

Начиная с 2003 года между истцом и ответчиком (его правопредшественниками) были заключены договоры аренды, по условиям которых ООО "Скрудж и К" арендовало объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа и подвала площадью 640,5 кв.м., встроено-пристроенные к пятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: г. Уфа, ул. Российская, д. 102, для размещения торгового зала (л.д. 13-48 т. 1).

На основании обращения ООО "Скрудж и К" от 20.06.2012 о приобретении арендуемого нежилого помещения в собственность (л.д. 53 т.1), в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), органом местного самоуправления принято решение о приватизации арендуемого помещения.

Условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда были утверждены постановлением главы Администрации городского округа город Уфа N 5954 от 22.11.2013 (л.д. 61-65 т. 1).

В пункте 1.5 названных условий определено, что рыночная стоимость объекта с учетом неотделимых улучшений в размере 1 510 029 руб. 83 коп., составляет 15 664 000 руб. Данная стоимость определена на основании отчета N 292 от 21.10.2013, выполненного независимым оценщиком Ахметгареевой Н.Н. (л.д. 18-93 т.2).

В адрес истца был направлен подписанный продавцом проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013 (л.д. 54-59 т.1), при оформлении которого у общества возникли возражения по цене выкупаемого имущества.

Письмом от 28.11.2013 N 28/11 истец просил уменьшить выкупную стоимость объекта на стоимость неотделимых улучшений - 6 260 248 руб., налога на добавленную стоимость, а также исключить из проекта договора пункт 9.3, предусматривающий ответственность за нарушение любого положения договора как условие, не основанное на законе и ставящее общество в крайне невыгодное положение (л.д. 67 т. 1).

Письмом от 20.12.2013 истец направил ответчику подписанный с учетом протокола разногласий договор купли - продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013. В протоколе разногласий истец предлагал принять пункта 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 8 949 300 рубля. Данная стоимость определена на основании отчета N 292 от 21.10.2013, составленного с учетом части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации", а также исключить пункта 9.3. договора (л.д. 71-72 т. 1).

Письмом от 20.01.2014 Управление отклонило протокол разногласий (л.д. 73 т.1).

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующими требованиями.

При повторном рассмотрения дела судом первой инстанции, определением от 02.05.2017 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Центр независимых экспертиз" (т.7 л.д. 77-80). На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1) Относятся ли работы, выполненные ООО "Скрудж и К" в арендуемом объекте - нежилых помещениях 1-го этажа и подвала по адресу: г. Уфа, ул. Российская, 102, за период с 20.03.2003 по 20.06.2012 г., к неотделимым улучшениям? Все ли работы выполнены в этот период? (указать какие работы в какой период):

2) В случае если в результате указанных работ возникли неотделимые улучшения объектов - нежилых помещениях 1-го этажа и подвала по адресу: г. Уфа, ул. Российская, 102, определить их рыночную стоимость по состоянию на 20.06.2012 г.?

3) Какова рыночная стоимость нежилых помещений 1-го этажа и подвала по адресу: г. Уфа, ул. Российская, 102 по состоянию на 20.06.2012 г. без учета налога на добавленную стоимость и за вычетом стоимости произведенных неотделимых улучшений?

По результатам проведенной судебной экспертизы представлено заключение N 07/02/10(17) от 30.10.2017 в соответствии с которым сделаны следующие выводы:

- по первому вопросу: На основании фактического наличия признаков неотделимых улучшений арендованного имущества (см фото 1-19), выполненных по заказу заказчика работ - ООО "Скрудж и К" в арендуемом объекте - нежилых помещениях 1-го этажа и подвала по адресу: г. Уфа, ул. Российская, 102, за период с 20.03.2003 по 20.06.2012 г. эксперты пришли к выводу, что к неотделимым улучшениям относятся все строительно-монтажные работы по капитальному ремонту и модернизации объекта, за исключением устройства полов в подвальных помещениях, (так как качество выполненных работ по устройству полов в подвальных помещениях не соответствуют требованиям нормативных документов), а именно:

- капитальный ремонт с элементами реконструкции и модернизации фасада;

- сантехнические работы с заменой морально и физически устаревших материалов и оборудования:

- электромонтажные работы с заменой морально и физически устаревших материалов и оборудования:

- реконструкция и общестроительные работы нежилых помещений первого этажа и подвала с использованием современных материалов и технологий.

- по второму вопросу:

Стоимость всех учтенных работ, направленных на неотделимые улучшения арендованного имущества - нежилых помещений 1-го этажа и подвала по адресу: г. Уфа, ул. Российская, 102 составила 5 862 604 (пять миллионов восемьсот шестьдесят две тысячи шестьсот четыре) рубля.

- по третьему вопросу:

Рыночная стоимость нежилых помещений, по адресу: г. Уфа, ул. Российская, 102 по состоянию на 20.06.2012 год, за вычетом стоимости произведенных неотделимых улучшений, составляет 12 845 527 (двенадцать миллионов восемьсот сорок пять тысяч пятьсот двадцать семь) рублей. В том числе НДС 18% - 2 312 194 рубля. (с учетом исправления арифметической ошибки - 12 528 562 руб. 71 коп. без НДС) (т. 8 л.д.3-21).

Помимо этого, экспертом представлены дополнительные письменные разъяснения (т. 8 л.д.119-129), из которых следует, что в результате допущенной арифметической ошибки стоимость неотделимых улучшений с учетом начисленного износа составила 5 049 924 руб., рыночная стоимость объекта за вычетом стоимости неотделимых улучшений составила 7 478 638 руб.71 коп. (т. 8 л.д.130-131).

Отклоняя требование истца об исключении пункта 9.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, суд счел, что в нем отсутствует конкретизация ответственности покупателя, что не влечет возможности возложения на него двойной ответственности.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Скрудж и К" и Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан возник преддоговорный спор по условиям заключаемого в соответствии с положениями Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ) договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013.

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Поскольку предметом спора явилось условие о выкупной стоимости имущества, которая определена Управлением на основании отчета об оценке N 292 от 21.10.2013, выполненного независимым оценщиком Ахметгареевой Н.Н., т.е. по существу спор касался обоснованности вышеуказанного отчета, суд пришел к правильному выводу о необходимости проведения судебной экспертизы на предмет установления величины рыночной стоимости имущества с учетом доводов арендатора о возведении неотделимых улучшений и необходимости учета их стоимости в составе цены выкупаемого имущества.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Как установлено судом первой инстанции в период действия арендных отношений сторон, в ответ на обращение общества, письмом от 21.01.2011 Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город, сообщил об отсутствии возражений против проведения ремонтных работ в арендуемом помещении за счет собственных средств (л.д. 98 т. 1).

При названных обстоятельствах вывод суда о необходимости зачета стоимости неотделимых улучшений в оплату приобретаемого арендуемого имущества является верным.

Размер стоимости неотделимых улучшений установлен экспертным заключением N 07/02/10(17) от 30.10.2017 с учетом дополнительных пояснений о выявлении арифметической ошибки.

Обстоятельство наличия указанной в дополнении к заключению эксперта ошибки, а так же обоснованность уменьшения стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества на величину износа апеллянтом не оспаривается.

Суд апелляционной инстанции, проверив представленные экспертом дополнительные пояснения, соглашается с наличием в заключении экспертов N 07/02/10(17) ошибочного увеличения (корректировки) рыночной стоимости объектов аналогов на стоимость неотделимых улучшений (т. 8 л.д.18) и полагает обоснованным произведенный оценщиком расчет рыночной стоимости объекта оценки, выполненный в дополнениях к заключению (т. 8 л.д.119-129), с учетом уменьшения суммы стоимости неотделимых улучшений (5 591 498 руб.) на величину НДС, в результате чего величина стоимости неотделимых улучшений установлена в размере 5 049 924 руб., а величина рыночной стоимости имущества за вычетом стоимости неотделимых улучшений составила 7 478 638 руб.71 коп.

Вопреки утверждениям, приведенным в апелляционной жалобе Управления земельных отношений, оснований для признания заключения судебных экспертов N 07/02/10(17) от 30.10.2017 недопустимым доказательством не имеется.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, в связи с чем правильно признано судом надлежащим доказательством по делу.

Доводы о несоответствии указанного заключения эксперта требованиям Федерального стандарта оценки N 7 носят субъективный характер и отклоняются судом апелляционной инстанции как не соответствующие фактическим обстоятельствам. Из представленного в дело заключения следует, что экспертами подобраны сопоставимые объекты аналоги и применены необходимые корректировки. С учетом изложенного, а так же учитывая отсутствие процессуальных действий апеллянта, направленных на выполнение требований АПК РФ о порядке назначения и проведения экспертизы, в удовлетворении ходатайства апеллянта о проведении повторной экспертизы судом апелляционной инстанции отказано.

Таким образом, условие п. 2.1 договора купли-продажи определено судом с учетом установленных экспертом значений рыночной стоимости неотделимых улучшений и стоимости объекта оценки, определенной за вычетом стоимости неотделимых улучшений.

При названных обстоятельствах решение суда отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.03.2018 по делу N А07-918/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А.Суспицина