Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2018 г. N 02АП-3424/18

г. Киров

01 июня 2018 г.

Дело N А82-16084/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2018 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетервака А.В.,

судей Горева Л.Н., Поляковой С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Богатырёвой Н.Н.,

при участии в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.03.2018 по делу N А82-16084/2017, принятое судом в составе судьи Шадриновой Л.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Румянцевой Елены Борисовны (ИНН 760400415776, ОГРН 316762700105758)

к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (ИНН 7707083893; ОГРН 1027700132195), обществу с ограниченной ответственностью "Прогресс Строй" (ИНН 7604244524, ОГРН 1137604009091)

третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН 7604071920, ОГРН 1047600432219), Топтунов Евгений Александрович, Попова Валентина Николаевна, Маякова (Голкина) Мария Андреевна

о признании отсутствующим обременения права в виде ипотеки,

установил:

индивидуальный предприниматель Румянцева Елена Борисовна (далее - истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (далее - залогодержатель, заявитель жалобы, Банк), обществу с ограниченной ответственностью "Прогресс Строй" (далее - залогодатель, Общество) о признании отсутствующими:

- право (обременение) в виде ипотеки в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России", номер государственной регистрации 76:23:040909:198-76/023/20174 в отношении 1-комнатной квартиры N 33, общей площадью 37,90 кв.м.;

- право (обременение) в виде ипотеки в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России", номер государственной регистрации 76:23:040909:165-76/023/2017-6, в отношении 1-комнатной квартиры N 120, общей площадью 37,80 кв.м., расположенных по адресу: город Ярославль, ул. Зелинского д. 15 корп. 2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Топтунов Евгений Александрович, Попова Валентина Николаевна, Маякова (Голкина) Мария Андреевна (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 11.03.2018 исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с принятым решением, Банк обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя, удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции не принял во внимание, что по условиям договора ипотеки от 27.05.2014 N 0017/8/14288/02 предметом залога является не только право аренды земельного участка, но и построенное на данном земельном участке здание, что соответствует положениям статей 64-65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Таким образом, спорные квартиры в силу закона обременены ипотекой в пользу Банка как залогодержателя права аренды земельного участка, вместе с тем, ПАО "Сбербанк" не давал своего письменного согласия на отчуждение указанных квартир Румянцевой Е.Б., Топтунову Е.А., залогодатель за получением такого согласия не обращался. Не согласен с выводами суда о добросовестности истца при приобретении квартир, поскольку основным видом деятельности ИП Румянцевой Е.Б. является покупка и продажа недвижимости, следовательно, при проявлении разумной осмотрительности при приобретении квартиры истец как добросовестный приобретатель обязана проверить юридический статус земли, находящейся под домом и убедиться в отсутствии ограничений/обременении на приобретаемую квартиру, исходя из общего принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения и правовых норм Закона об ипотеке; согласно проектной декларации, размещенной на официальном сайте застройщика ООО "Прогресс Строй" www.gkp76.ru, указана информация о финансировании Банком строительства объекта. Кроме того, никаких доказательств перечисления денежных средств за приобретенное имущество истицей не предоставлено, что позволяет сделать вывод о безвозмездности сделки по приобретению квартир.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу отклоняет доводы заявителя, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области ходатайствует о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

В порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением апелляционного суда от 27.04.2018 было удовлетворено ходатайство Банка о рассмотрении апелляционной жалобы с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ярославской области.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 АПК РФ в рамках заявленных доводов.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

01 ноября 2013 года между Голкиной М.А., Поповой В.Н. (Арендодатели) и ООО "Прогресс Строй" (Арендатор) был заключён договор N 01-11/13 на аренду земельного участка общей площадью 2834 кв.м. расположенного по адресу: Ярославская обл., г. Ярославль, ул. Зелинского, д. 15а, для строительства многоквартирного жилого дома (т.4 л.д.13-14).

Договор аренды зарегистрирован уполномоченным органом в ЕГРН 15.11.2013.

В 2014-2016 годах сторонами были подписаны дополнительные соглашения к договору аренды, которые в установленном законом порядке были зарегистрированы.

27 мая 2014 года между ПАО "Сбербанк России" (Кредитор) и ООО "Прогресс Строй" (Заёмщик) заключается кредитный договор N 0017/8/14288 для финансирования строительства 18-этажного двухсекционного жилого дома с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Зелинского, д. 15а (т.4 л.д.25-46).

Во исполнение указанного кредитного договора между ПАО "Сбербанк России" (Залогодержатель) и ООО "Прогресс Строй" (Залогодатель) были заключены следующие договоры от 27.05.2014:

1) договор залога имущественных прав N 0017/8/14288/01 (т.4 л.д.47-59), согласно которому Залогодатель передаёт в залог следующие имущественные права (требования):

- право (требование) на получение в собственность квартир общей площадью 6445 кв.м., указанных в Приложении N 1, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Зелинского, д. 15А.

2) договор ипотеки N 0017/8/14288/02, согласно которому Залогодатель передаёт в залог залогодержателю право аренды земельного участка сроком на 3 года площадью 2 834 кв.м., расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Зелинского, д. 15А, кадастровый номер: N76:23:040909:0004 (т.4 л.д.60-68).

Как указывает ИП Румянцева Е.Б., 20 марта 2017 года она и ООО "Прогресс Строй" (Продавец) заключили договоры купли-продажи двух квартир в доме N 15 корпус 2 по ул. Зелинского г. Ярославля (т.1 л.д.9-15):

1) 1-комнатной квартиры N 33 общей площадью 37,90 кв. м; кадастровый номер: 76:23:040909:198;

2) 1-комнатной квартиры N 120 общей площадью 37,80 кв. м; кадастровый номер: 76:23:040909:165.

Как следует из пунктов 7 указанных договоров, квартиры никому не проданы, не подарены, не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоят.

Квартиры переданы истице по актам приёма-передачи от 20.03.2017.

Договоры зарегистрированы уполномоченным органом 29 и 30 марта 2017.

18 мая 2017 года ИП Румянцева Е.Б. продаёт указанные квартиры Топтунову Е.А. (т.1 л.д.26-27).

Государственная регистрация перехода права собственности на них приостанавливается Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, поскольку в отношении квартир имеется обременение в виде ипотеки в пользу ПАО "Сбербанк России" (т.1 л.д.30-33).

Полагая, что наличие оспариваемой записи об ипотеке нарушает её права как собственника имущества, ИП Румянцева Е.Б. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Признание судом первой инстанции обременения в виде ипотеки на квартиры N N 33, 120 с кадастровыми номерами 76:23:040909:198, 76:23:040909:165, расположенные по адресу: г. Ярославль, ул. Зелинского, д. 15, корп. 2, отсутствующим явилось основанием для принесения апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Банка по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Федерального закона Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Согласно положениям статьи 37 указанного Федерального закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу, в том числе, путём продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Пунктами 1.6, 4.1.1 договора ипотеки предусмотрено, что залог распространяется на неотделимые улучшения земельного участка и залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно: отчуждать и передавать предмет залога, до полного выполнения заёмщиком обязательств по кредитному договору.

Банк указывает на то, что он не давал своего согласия на продажу ООО "Прогресс Строй" ИП Румянцевой Е.Б. квартир N 33 и 120.

Удовлетворяя требования ИП Румянцевой Е.Б., суд первой инстанции исходил из положений пункта 2 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что залог прекращается, если заложенное имущество было возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Из материалов дела следует и не опровергается сторонами, что договор ипотеки N 0017/8/14288/02 от 27 мая 2014 года был 30 мая 2014 года прошёл государственную регистрацию (т. 1 л.д. 46).

Но, как проясняет Управление Росреестра по Ярославской области данные об обременении не были отражены в соответствующем реестре (т. 1 л.д. 47, т. 2 л.д.1-3).

В представленных ИП Румянцевой Е.Б. в выписках из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 31 марта 2017 года, то есть на дату продажи ей квартир, соответствующий Реестр не содержал никаких сведений об обременении прав на эти квартиры (т. 1 л.д. 20-25).

Таким образом, приобретая квартиры в свою собственность, Румянцева Е.Б. не знала и не могла знать о том, что эти квартиры, как и весь земельный участок, на котором находится жилой дом, находится в залоге у Сербанка.

Вывод суда первой инстанции о том, что Румянцева Е.Б. является добросовестным приобретателем, является обоснованным.

При этом суд апелляционной инстанции также отмечает следующее.

Договор ипотеки N 0017/8/14288/02 от 27 мая 2014 года нельзя рассматривать в отрыве от заключённого в тот же день договора залога имущественных прав N 0017/8/14288/01 (т. 4 л.д. 47-59).

Как следует из перечня квартир для подлежащих передачи в залог по данному договору, квартира N 33 в нём не значится, в списке только квартира N 120 (т. 4 л.д. 55, 57).

При этом в письмах ООО "Прогресс Строй", полученных Сберегательным банком 9 августа 2017 года, содержится указание на то, что в третейском суде при рассмотрении дела N Т/ЯРЛ/17/1556 29 марта 2017 года между Обществом и Банком было подписано мировое соглашение по кредитному договору N 0017/8/14288 от 27 мая 2014 года, в соответствии с которым квартиры N 33, 120 не входят в перечень квартир, передаваемых в залог банку (т. 4 л.д. 85,86).

Данные сведения Банком опровергнуты не были.

Суд апелляционной инстанции считает, что Сберегательный банк, основывая свои доводы по апелляционной жалобе исключительно только на условиях договора ипотеки N 0017/8/14288/02, оставляя без внимания остальные договоры, подписанные между сторонами, действует необоснованно, искажает фактические обстоятельства дела, что свидетельствует им о злоупотреблении правом.

Суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования ИП Румянцевой Е.Б., оценив при этом все фактические обстоятельства дела и проанализировав все представленные сторонами доказательства, а не выборочно, как предлагает Сберегательный банк.

Исходя из изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции апелляционный суд не усматривает, что свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.03.2018 по делу N А82-16084/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.В. Тетервак

Судьи

Л.Н. Горев С.Г. Полякова