Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2018 г. N 10АП-8127/18

г. Москва

13 июня 2018 г.

Дело N А41-107947/17

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июня 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Нетребской А.С.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Мытищи Московской области: Сибирева Л.С., по доверенности от 18.01.2018 N 23-ДВ;

от ООО "Восход": не явились, извещены;

от ПАО "Банк Зенит": не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Мытищи Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 21 марта 2018 года по делу N А41-107947/17, принятое судьей Уваровым А.О., по иску Администрации городского округа Мытищи Московской области к ООО "Восход", третье лицо: ПАО "Банк Зенит", о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Восход":

- о взыскании 2 296 024, 72 рублей задолженности по оплате арендной платы за период с 1 кв. 2017 года по 4 кв. 2017 года, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка N 5621 от 22.10.2007, а также 161 833, 53 рублей неустойки за период с 05.01.2017 по 01.11.2017, начисленной на основании п. 5.2. договора аренды по ставке 0,05 % от суммы долга за каждый день просрочки;

- о расторжении договора аренды земельного участка N 5621 от 22.10.2007.

Решением Арбитражного суда Московской области от 21 марта 2018 года по делу N А41-107947/17 требования Администрации городского округа Мытищи Московской области о взыскании задолженности и неустойки удовлетворены. Требования о расторжении договора аренды земельного участка оставлены без рассмотрения.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды, истец обжаловал его в апелляционном порядке.

Истец направил в судебное заседание своего представителя, который поддержал доводы апелляционной жалобы.

Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

В отсутствие возражений со стороны лиц, участвующих в деле, суд проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение подлежащим отмене в части оставления без рассмотрения исковых требований о расторжении договора аренды N 5621 от 22.10.2007, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Мытищи Московской области (арендодатель) и ООО "Восход" (арендатор) заключен договор N 5621 от 22.10.2007 аренды земельного участка, сроком действия до 22.10.2059, для размещения офисно-складского здания (в редакции дополнительных соглашений от 03.04.2008 и от 05.11.2013).

Как указывает истец, в период с 01.01.2017 по 31.12.2017 ответчиком арендная плата не вносилась.

В связи с изложенным, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Оставляя требование о расторжении договора аренды без рассмотрения, суд первой инстанции указал на несоблюдение обязательного досудебного порядка. По мнению суда первой инстанции, истец подал рассматриваемое заявление в суд до истечения месяца после получения претензии.

Между тем, суд первой инстанции, вынося обжалуемое решение, не учел следующее.

В пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь статьи в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В материалах настоящего дела имеется претензия Администрации (том 1 л.д. 19), в которой истец сообщает обществу о наличии задолженности по арендной плате за период с 1 по 4 кварталы 2017 года, необходимости оплаты указанной задолженности до 30.11.2017. Также Администрация предлагает обществу расторгнуть договор аренды и освободить земельный участок и направить ответ до 30.11.2017.

Согласно сведениям сайта Почты России, письмо, содержащее претензию, выслано обратно отправителю 20.11.2017. При этом, претензия направлялась истцом по адресу местонахождения общества согласно ЕГРЮЛ.

Таким образом, в соответствии со статьей 165.1 ГК РФ, претензия считается полученной обществом.

Поскольку до 30.11.2017 ответ на претензию получен не был, истец обоснованно 25.12.2017 обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Исходя из изложенного, истцом представлены доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно положениям статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Как указывалось выше, ответчик в период с 01.01.2017 по 31.12.2017 не вносил арендную плату. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание невнесение арендной платы более двух кварталов подряд, учитывая соблюдение истцом досудебного претензионного порядка, апелляционный суд считает, что исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из изложенного, также подлежат удовлетворению и требования об обязании возратить спорный земельный участок.

Исходя из изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене в части оставления без рассмотрения исковых требований о расторжении договора аренды N 5621 от 22.10.2007, а указанные исковые требования - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 21 марта 2018 года по делу N А41-107947/17 отменить в части оставления без рассмотрения исковых требований о расторжении договора аренды N5621 от 22.10.2007.

Расторгнуть договор аренды N 5621 от 22.10.2007, заключенный между Администрацией городского округа Мытищи Московской области и ООО "Восход".

Обязать ООО "Восход" вернуть Администрации городского округа Мытищи Московской земельный участок с кадастровым номером 50:12:0102404:15.

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 21 марта 2018 года по делу N А41-107947/17 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

С.В. Боровикова М.А. Немчинова