Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2018 г. N 17АП-6696/18

г. Пермь

14 июня 2018 г.

Дело N А60-72490/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 июня 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Дюкина В.Ю., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Ситниковой Т.В.

при участии:

от заявителя: Бушмелева Ю.В. (по доверенности от 26.09.2017, паспорт);

от заинтересованного лица: Осинцева Е.Л. (по доверенности от 25.12.2017, паспорт);

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

заинтересованного лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 марта 2018 года

по делу N А60-72490/2017,

принятое судьей Ваниным П.Б.

по заявлению акционерного общества "Среднеуральское строительное управление" (ИНН 6673082569, ОГРН 1026605630611)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области

о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на земельные участки,

установил:

Акционерное общество "Среднеуральское строительное управление" (далее - АО "Среднеуральское строительное управление", заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра по Свердловской области, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа, выраженного в решении от 26.09.2017 N 66/001/388/2017-519, 520, 521, 522, о возложении обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.

Решением суда от 26.03.2018 заявленные требования удовлетворены, признан незаконным отказ Управления Росреестра по Свердловской области, выраженный в решении от 26.09.2017. N 66/001/388/2017-519, 520, 521, 522. На Управление Росреестра по Свердловской области возложена обязанность устранить нарушения прав АО "Среднеуральское строительное управление" посредством государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 66:41:0108126:65, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Старых большевиков, д.1, в связи с разделением этого земельного участка согласно схеме, утвержденной акционерным обществом "Среднеуральское строительное управление", и государственной регистрацией прав на вновь образованные земельные участки.

Не согласившись с принятым судебным актом, заинтересованное лицо обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заинтересованное лицо ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. По мнению заявителя апелляционной жалобы, на государственную регистрацию был представлен межевой план, не соответствующий по форме и содержанию требованиям приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 08.12.2015 N 921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке". В частности, как указывает заинтересованное лицо, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:41:0108126:65, указанный в представленном межевом плане - "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)", не соответствует решению Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 68/48 "Об утверждении правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург" (в редакции решения Екатеринбургской городской думы от 28.01.2014 N 2/9), согласно которому к виду разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка" относится этажность до 16 этажей включительно, а также постановлению администрации города Екатеринбурга от 21.03.2014 N 739, согласно которому предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка "жилые дома разных типов (квартирные, блокированные)". При этом в соответствии с проектной декларацией о проекте строительства 2-секционного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями детского клуба, выставочными помещениями и кафе данный жилой дом состоит из двух секций с количеством этажей 22. Заявитель апелляционной жалобы также отмечает, что в представленном на государственную регистрацию межевом плане отсутствует информация о земельном участке, на котором находится объект незавершенного строительства после раздела исходного земельного участка, в связи с чем невозможно определить, на какой земельный участок у участников долевого строительства возникает право залога; не представлены дополнительные соглашения к договорам долевого участия в строительстве об изменении земельного участка, выступающего в качестве гарантии со стороны застройщика, которые стороны были вправе заключить. Ссылаясь на положения приказа Минэкономразвития от 08.12.2015 N 921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке", регистрирующий орган также указывает, что из заключения кадастрового инженера не представляется возможным однозначно определить, на каком образуемом земельном участке находятся конкретные объекты капитального строительства.

Заявитель представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы; представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, верно установлено судом первой инстанции, 28.03.2013 за АО "Среднеуральское управление строительства" зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 21 195 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0108126:65, находящийся по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Старых Большевиков, д. 1 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2015; повторное, взамен свидетельства от 15.07.2013).

Постановлением администрации города Екатеринбурга от 21.03.2014 N 739 заявителю предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка "жилые дома разных типов (квартирные, блокированные)" в отношении земельного участка площадью 15 925 кв. м с кадастровым номером 66:41:0108126:65, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Старых большевиков, 1, в территориальной зоне Ц-2 (зона обслуживания и деловой активности местного значения), для строительства жилого комплекса с помещениями детского клуба.

Из материалов дела следует и то, что, завершив строительство капитального объекта и получив разрешение от 29.12.2016 N RU 66302000-326-2016 на ввод в эксплуатацию трехсекционного жилого дома переменной этажности (N1 по ПЗУ), многоэтажного открытого паркинга (N 2 по ПЗУ), АО "Среднеуральское управление строительства" обратилось в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением о государственном кадастровом учете земельного участка с целью его раздела согласно представленной схеме и государственной регистрации прав на вновь образуемые земельные участке, поскольку на другой части земельного участка строительство объекта не было завершено. Одновременно с заявлением АО "Среднеуральское управление строительства" представило в регистрирующий орган межевой план, который также представлен в материалы настоящего дела.

Заявителем в материалы дела представлен межевой план земельного участка с заключением кадастрового инженера, в котором указано, что исходный земельный участок подлежит разделу на 4 самостоятельных земельных участка. Кадастровые работы проводились на основании схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, утвержденном генеральным директором общества "Среднеуральское управление строительства". В заключении также указано, что на каждом образуемом земельном участке расположен отдельный объект капитального строительства, а также рекомендовано провести кадастровый учет земельных участков с данными представленного межевого плана.

26.06.2017 осуществление действий по государственному кадастровому учету и по государственной регистрации права собственности на земельные участки приостановлены.

26.09.2017 заинтересованным лицом отказано в государственном кадастровом учете и в государственной регистрации права собственности на земельные участки (решение N 66/001/388/2017-519, 520, 521, 522).

В обоснование отказа в государственной регистрации указано на несоответствие представленного межевого плана по форме и содержанию требованиям приказа Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке", в частности:

- указанный в декларации вид разрешенного использования земельных участков "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" не соответствует видам разрешенного использования, которые установлены Правилами землепользования и застройки, в том числе для территориальной зоны Ц-2 (п. 51);

- в межевом плане отсутствуют сведения, предусмотренные п. 52;

- кадастровый инженер не указал, на каких земельных участках, образованных из земельного участка c КН 66:41:0108126:65, расположены 2-секционный многоэтажный дом со встроенными помещениями детского клуба, выставочными помещениями и кафе (N 1 по ПЗУ); 3-секционный жилой дом переменной этажности (N 1 по ПЗУ).

Кроме того в обоснование отказа в государственной регистрации указано на непредставление на государственную регистрацию письменного согласия залогодержателей (участников долевого строительства) по договорам участия в долевом строительстве на разделение объекта недвижимого с кадастровым номером 66:41:0108126:65.

Полагая, что причины отказа в постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них являются необоснованными, а решение от 26.09.2017 N 66/001/288,2017-519, 520, 521, 522 незаконно, нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался ч. 1-5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и исходил из правомерности действий заявителя по направлению необходимых для раздела земельного участка документов в Управление Росреестра по Свердловской области, которым необоснованно отказано в совершении регистрационных действий, чем нарушены права заявителя как собственника земельного участка и застройщика.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав устные объяснения представителей заявителя, заинтересованного лица, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Частью 1 ст. 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 АПК РФ).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 2, 3 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков. Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.

В силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью собственников помещений, переходит им в собственность бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с ч. 1-3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Залог возникает в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора и т.д.

Согласно имеющимся в деле сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (выписки) в отношении спорного земельного участка установлено ограничение прав в виде ипотеки в силу закона на основании ряда договоров, в том числе на основании договоров от 16.11.2016 N 400/ду-16, от 17.05.2017 N 02-211/ду-17.

При этом согласно предусмотренным п. 8.5 условиям представленных в материалы дела договоров от 16.11.2016 N 400/ду-16 и от 17.05.2017 N О2-211/ду-17 подписанием договора участник дает согласие застройщику на раздел, объединение, распределение и/или выдел земельных участков из земельного участка, на котором осуществляется строительство жилого комплекса.

Из пояснений заявителя следует, что необходимость в разделе исходного земельного участка на четыре самостоятельных связана с тем, что в настоящее время на части земельного участка возведен многоквартирный дом, введенный в эксплуатацию, кроме того получено разрешение на строительство еще одного дома.

Проанализировав приведенные нормы права, изучив материалы дела, суд первой инстанции верно указал, что по завершении строительства многоквартирного жилого дома, расположенного на части единого земельного участка, собственники помещений в этом приобретают право собственности лишь на земельный участок под данным многоквартирным домом; такое право не распространяется на земельный участок под строящимся на этом же земельном участке другим многоквартирным жилым домом.

В целях предотвращения возможных нежелательных правовых последствий в представленных в материалы дела договорах долевого участия от 17.05.2017 N О2-211/ду-17, от 16.11.2016 N 400/ду-17, заключенных между АО "Среднеуральское строительное управление" (застройщик) и участниками, стороны предусмотрели, что участник долевого строительства дает согласие застройщику на раздел, объединение, перераспределение и/или выдел земельных участков из земельного участка, на котором осуществляется строительство жилого комплекса.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции, который указал, что залог земельного участка призван обеспечивать исполнение обязательства застройщика перед участником долевого строительства в отношении той его части, на которой непосредственно возведен жилой дом.

При этом права залогодержателей при образовании земельных участков не будут нарушены, поскольку при заключении договоров долевого участия согласие участников на раздел, объединение, перераспределение и/или выдел земельных участков из земельного участка, на котором осуществляется строительство жилого комплекса, было получено.

С учетом данного обстоятельства приведенное в оспариваемом решении заинтересованного лица такое основание для отказа в государственной регистрации, как непредставление на государственную регистрацию письменного согласия залогодержателей (участников долевого строительства) по договорам участия в долевом строительстве на разделение объекта недвижимого с кадастровым номером 66:41:0108126:65, не может быть признано обоснованным.

Изложенное, в свою очередь, свидетельствует о незаконности отказа регистрирующего органа в совершении регистрационных действий и нарушении права заявителя как собственника земельного участка и застройщика, на которого, как верно отметил суд первой инстанции, в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возложены определенные обязанности перед участниками долевого строительства.

При таких условиях в отсутствие возражений уполномоченного органа по существу раздела земельного участка общества "Среднеуральское строительное управление" с учетом очевидно существующей необходимости в таком разделе исходного земельного участка отказ в кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении вновь образуемых земельных участков исключительно по формальным мотивам несоответствия первоначально представленного межевого плана требованиям приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 08.12.2015 N 921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке" является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя.

При названных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Таким образом, при рассмотрении дела судом первой инстанции установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в решении, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы заинтересованного лица судом апелляционной инстанции не принимаются по вышеизложенным основаниям.

Основания для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные ч. 1 ст. 270 АПК РФ отсутствуют.

Безусловные основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда следует оставить без изменения, апелляционная жалоба заинтересованного лица удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 марта 2018 года по делу N А60-72490/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

В.Ю. Дюкин М.А. Полякова