Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2018 г. N 15АП-5670/18

город Ростов-на-Дону

14 июня 2018 г.

дело N А32-12686/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.

судей Ванина В.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПИКЕТ" на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 14.02.2018 по делу N А32-12686/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью "ПИКЕТ" (ИНН 2317049457, ОГРН 1072317004099) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) при участии третьего лица - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), об изменении условий договора, принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ПИКЕТ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, в котором просит изложить пункт 1.1 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 04-24/248С от 04.10.2006 в следующей редакции:

"1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3000 кв. метров, в том числе обременение площадью 568 кв. метров в пользу ОАО "Кубаньэнерго" Сочинские электросети, с кадастровым номером 23:49:0307000:64, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, территориальная зона "ОД-2" - зона общественно-делового центра, земли населенных пунктов, для размещения торгового центра с открытой автостоянкой, расположенный по адресу: город Сочи, Хостинский район, ул. Земляничная, 7/1 (далее - Участок), в границах, указанных в кадастровом плане Участка, прилагаемом к Договору и являющегося его неотъемлемой частью".

Исковые требование мотивировано тем, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества иного, по сравнению с разрешенным использованием земельного участка, назначением. Местное самоуправление осуществило процедуры по изменению вида разрешенного использования земельного участка, по итогам указанной деятельности испрашиваемый заявителем вид разрешенного использования внесен в государственный земельный кадастр. Договор следует привести в соответствие с данными государственного кадастрового учета и документами территориального планирования.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2018 в иске отказано.

С принятым судебным актом не согласилось ООО "ПИКЕТ", в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что несоответствие вида разрешенного использования земельного участка в договоре аренды виду использования, содержащемуся в сведениях государственного кадастрового учета, нарушает права и охраняемые законом интересы общества на осуществление предпринимательской деятельности.

В судебное заседание истец, ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО "ПИКЕТ" также заявило ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до принятия окончательного судебного акта по делу N А32-2168/2018, поскольку предметом рассмотрения спора по настоящему делу является изменение условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308002:1799, а предметом спора по делу N А32-2168/2018 является расторжение договора аренды также земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308002:1799. И основным доводом, послужившим основанием подачи иска по делу N А32-2168/2018, является нарушение порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд не находит оснований для его удовлетворения.

В силу части 9 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд при рассмотрении дела установит, что в производстве другого арбитражного суда находится дело, требования по которому связаны по основаниям их возникновения и (или) представленным доказательствам с требованиями, заявленными в рассматриваемом им деле, и имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов, арбитражный суд может приостановить производство по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 названного Кодекса.

В пункте 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Согласно пункту 1 статьи 145 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу приостанавливается в случае невозможности рассмотрения дела до разрешения другого дела - до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда.

Рассмотрение одного дела до разрешения другого следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат рассмотрения другого дела имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу.

Следовательно, невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела в арбитражном суде. Возможность рассмотрения спора по существу предопределена необходимостью установления обстоятельств, имеющих значение для дела и входящих в предмет доказывания, которые определяются арбитражным судом исходя из характера спорного правоотношения и норм законодательства, подлежащих применению.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - Постановление N 57) разъяснено, что возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора, в том числе в случае, когда такой иск предъявлен учредителем, акционером (участником) организации или иным лицом, которому право на предъявление иска предоставлено законом (пункт 2 статьи 166 ГК РФ), само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, а также приостановления исполнения судебного акта по правилам части 1 статьи 283 либо части 1 статьи 298 Кодекса.

Пунктом 5 Постановления N 57 разъяснено, что поскольку полномочия апелляционной (кассационной, надзорной) инстанции состоят в проверке судебных актов нижестоящих инстанций в пределах, определенных АПК РФ, судам необходимо учитывать, что вступивший в законную силу судебный акт арбитражного суда или суда общей юрисдикции, которым удовлетворен иск об оспаривании договора, не влечет отмены (изменения) судебного акта по делу о взыскании по договору, а в силу пунктов 1 или 5 статьи 311 АПК РФ является основанием для его пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам.

Учитывая, что по настоящему делу спор возник в связи с нарушением порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка, тогда как предметом спора по делу N А32-2168/2018 является расторжение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308002:1799, суд апелляционной инстанции считает, что с учетом указанных выше разъяснений, оснований для приостановления производства по апелляционной жалобе отсутствуют, поскольку обстоятельства дела N А32-2168/2018, не препятствуют рассмотрению обоснованности требований о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 04-24/248С от 04.10.2006.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю через Сочинский филиал и ГНУ ВНИИ цветоводства и субтропических культур Российской академии сельскохозяйственных наук 04.10.2006 подписан договор N 04-24/248С аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0307000:64 площадью 3000 кв. м, расположенного во второй зоне округа санитарной охраны курорта на землях поселений с разрешенным использованием - "для сельскохозяйственного использования" (т. 1, л.д. 8-16).

Через ряд последовательных сделок уступки в договор арендатором вступил ООО "Пикет" (т. 1, л.д. 17-25).

Кадастровая палата Росреестра на запрос истца сообщила, что на основании приказа Управления Федерального Агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю от 13.08.2007 N 475-П "Об утверждении материалов по описанию прохождения границ кадастровых кварталов кадастрового района город Сочи N 23:49:" и верификации базы данных Единого государственного реестра земель Сочинского кадастрового района, сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0307000:64 были перенесены в актуальный квартал 23:49:0308002 с присвоением кадастрового номера 23:49:0308002:1799. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 3:49:0308002:1799 имеет предыдущий кадастровый номер 23:49:0307000:64 (т. 1, л.д. 79).

На земельный участок 20.04.2007 зарегистрировано право собственности Российской Федерации, что подтверждается представленным в материалы дела кадастровым паспортом земельного участка (т. 1, л.д. 30).

На момент заключения договора аренды земельный участок находился в федеральной собственности в силу закона, поскольку расположен в границах округа санитарной охраны курорта федерального значения.

С даты регистрации права, в том числе после декабря 2008 года (момент вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях") он принадлежит Российской Федерации в силу в силу этой регистрации.

На земельном участке расположен незавершенный строительством объект - торговый центр с автостоянкой, право собственности на который зарегистрировано 20.11.2009 за ООО "ПИКЕТ" (т. 1, л.д. 35). Основанием регистрации указано разрешение на строительство от 26.05.2009.

Общество указывает, что 16.10.2009 уполномоченным органом местного самоуправления проведены публичные слушания, по результатам которых главе города Сочи направлены рекомендации о возможности принятия решения по изменению вида разрешенного использования земельного участка с "для сельскохозяйственного использования" на "для размещения торгового центра с открытой автостоянкой".

В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденными решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202, и вступившими в силу 27.01.2010 (опубликованы 20.01.2010), земельный участок с кадастровым номером 23:49:0307000:64 расположен в территориальной зоне "ОД-2" - зона общественноделового центра.

Согласно указанным Правилам, территориальная зона "ОД-2" - зона общественно-делового центра не предусматривает разрешенный вид использования - "для сельскохозяйственного использования".

В целях приведения разрешенного вида использования земельного участка в соответствие с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, постановлением главы города Сочи от 22.01.2010 N 43 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0307000:64 на "для размещения торгового центра с открытой автостоянкой" (т. 1, л.д. 29).

Соответствующие изменения внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (т. 1, л.д. 30-32). При этом в государственном кадастре недвижимости изменен кадастровый номер участка с 23:49:0307000:64 на 23:49:0308002:1799.

Письмом от 08.05.2015 общество обратилось в Территориальное управление с предложением изменить условия договора аренды в части вида разрешенного использования участка с "для сельскохозяйственного использования", на "для размещения торгового центра с открытой автостоянкой" (т. 1, л.д. 33). Письмо получено адресатом 14.05.2015 (т. 1, л.д. 34). Дополнительное соглашение к договору обществом арендодателю не направлялось

Поскольку ответчиком в добровольном порядке требования истца исполнены не были, истец обратился с настоящими требованиями в суд.

Из материалов дела следует, что исковые требования ООО "Пикет" направлены на внесение изменений в гражданско-правовой договор аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, посредством прекращения или изменения правоотношения.

Требование об изменении договора представляет собой разновидность такого способа защиты гражданских прав как изменение правоотношения.

Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентируется гл. 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (ст. 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) является взаимное волеизъявление сторон сделки. Нормами поименованной главы Гражданского кодекса Российской Федерации и закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке.

В силу п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 2, 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В силу положений статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке.

Согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

По смыслу указанных положений установлен общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр. При отсутствии доказательств изменения фактического использования земельного участка недопустимо изменение его ранее установленного вида разрешенного использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2011 N 13016/11).

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования, не может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

Как установлено судом первой инстанции указанное в договоре разрешенное использование участка - для сельскохозяйственного использования, не предусматривало строительство торгового центра.

На момент заключения договора предоставление земельного участка для строительства могло быть осуществлено путем соблюдения одной из двух процедур: без предварительного согласования места размещения объекта - на торгах и с предварительным согласованием места размещения объекта - с обязательным информированием неограниченного круга лиц о предстоящем строительстве.

Таким образом, осуществление строительства на основании договора, в который истец просит внести изменения, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу п. п. 1 и 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах общества привело бы к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для строительства.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка (уполномоченного на распоряжение земельным участком органа государственной власти или органа местного самоуправления). Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Нахождение переданного в аренду земельного участка в зоне "ОД-2" - зона общественно-делового центра само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для сельскохозяйственного использования), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для размещения (строительства) торгового центра с открытой автостоянкой, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Решение только арендатора о внесении изменений в договор аренды в случае, когда определено целевое назначение арендуемого имущества, по смыслу действующего законодательства таким обстоятельством не является.

Истцу земельный участок предоставлен для сельскохозяйственного использования с запрещением строительства новых объектов (пункт 6.2.13 договора).

Строительство объекта на земельном участке является одним из видов распоряжения земельным участком. В дело не представлены доказательства того, что разрешение на строительство торгового центра с автостоянкой выдавалось уполномоченным органом Российской Федерации - представителем собственника земельного участка или выдача такого разрешения согласовывалось с ним.

В рассматриваемом случае в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств и материалами дела не подтверждается, что фактическое использование спорного земельного участка изменилось, что он фактически используется для размещения здания социального обслуживания.

Судом первой инстанции верно указано, что расположенный на земельном участке объект строительством не завершен, его назначение может быть изменено застройщиком в процессе возведения неограниченное число раз. Такое назначение может быть установлено только в процессе рассмотрения вопроса о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Внесенное в реестр прав и существующее в настоящее время назначение незавершенного строительством объекта до ввода его в эксплуатацию является условным. Таким образом, изменение вида разрешенного использования участка и условий заключенного договора аренды на: "для размещения торгового центра с открытой автостоянкой" не имеет правовых оснований.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2018 по делу N А32-12686/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

В.В. Ванин Е.А. Маштакова