Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2018 г. N 13АП-33819/17

г. Санкт-Петербург

14 июня 2018 г.

Дело N А56-95327/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Жиляевой Е.В., Пряхиной Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания: Казначеевым В.О.

при участии:

от истца: Кузнецов А.А. (доверенность от 16.01.2018)

от ответчика: Проволоцкий В.В. (доверенность от 28.12.2017)

от 3-го лица: 1), 3) не явились, извещены; 2) Чудакова Н.Н. (доверенность от 09.01.2018).

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-33819/2017, 13АП-33820/2017) государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Комитета имущественных отношений города Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.11.2017 по делу N А56-95327/2015(судья Герасимова Е.А.), принятое

по иску ЗАО "НТГ"

к Комитету имущественных отношений города Санкт-Петербурга

3-и лица: 1) Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", 3) ОАО "Региональное управление оценки"

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

установил:

Закрытое акционерное общество "НТГ" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений города Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 196105, Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 186, литера А, пом. 23Н, площадью 427,6 кв. м., кадастровый номер 78:14:0761901:2478, предыдущий кадастровый номер 78:14:7619А:2001:33:4, 1 этаж, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, по цене 60 120 538 руб. 30 коп. с учетом платежа в рассрочку, ежемесячно, равными долями, с периодом рассрочки 60 месяцев, на условиях согласно приложению.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества), Государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН"), Открытое акционерное общество "Региональное управление оценки" (далее - ОАО "Региональное управление оценки").

Определением от 01.08.2016 суд удовлетворил ходатайство истца об объединении настоящего дела и дела N А56-36124/2016 в одно производство, присвоив делу N А56-95327/2015.

В судебном заседании 05.08.2016 истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил об уточнении исковых требований, в которых просит урегулировать возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 196105, Санкт-Петербург, Московский проспект, д.186, литера А, пом. 23Н, площадью 427,6 кв.м, кадастровый номер 78:14:0761901:2478, предыдущий кадастровый номер 78:14:7619А:2001:33:4, 1 этаж, и признать договор купли-продажи нежилого помещения заключенным между Комитетом и Обществом на условиях, изложенных в редакции протокола разногласий истца от 14.03.2016 к договору купли-продажи нежилого помещения б/д и б/н, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 60 120 538,30 рублей 30 копеек, НДС не облагается".

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Определением от 05.08.2016 суд назначил экспертизу, с приостановлением производства по делу.

Определением от 25.10.2016 производство по делу возобновлено в связи с получением судом экспертных заключений от 07.10.2016 и 13.10.2016 N 16-102-Т-А56- 95327/2015.

После ознакомления с экспертным заключением и дачи экспертами соответствующих пояснений в судебном заседании суд (с учетом заявленных сторонами замечаний) пришел к выводу о необходимости назначения дополнительной экспертизы.

Определением от 27.03.2017 назначена дополнительная судебная экспертиза. Определением суда от 15.05.2017 суд продлил срок проведения экспертизы до 15.06.2017 с установлением срока его представления суду не позднее 16.06.2017.

От экспертной организации поступило заключение эксперта N 17-41-Т-А56-95327/2015, которое приобщено к материалам дела.

В связи с поступившим заключением экспертизы истец вновь уточнил заявленные требования и просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 196105, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 186, лит. А, пом. 23Н, площадью 427,6 кв. м, кадастровый номер 78:14:0761901:2478, предыдущий кадастровый номер 78:14:7619А:2001:33:4, 1 этаж, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 71 704 822 руб. 60 коп., НДС не облагается".

Уточнения исковых требований приняты судом.

Представитель ГУП "ГУИОН" возражал по доводам, изложенным в отзыве, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы. В удовлетворении ходатайства судом отказано.

Решением от 10.11.2017 урегулированы разногласия, возникшие между закрытым акционерным обществом "НТГ" и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 196105, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 186, лит. А, пом. 23Н, площадью 427,6 кв. м, кадастровый номер 78:14:0761901:2478, предыдущий кадастровый номер 78:14:7619А:2001:33:4, 1 этаж, пункт 2.1 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Объекта составляет 74 433 000 руб., НДС не облагается. Стоимость неотделимых улучшений в размере 2 728 177 руб. 42 коп. зачесть в счет оплаты приобретаемого Объекта. С учетом зачета стоимости неотделимых улучшений цена продажи Объекта составляет 71 704 822 руб. 58 коп., НДС не облагается". С Комитета в пользу Общества взыскано 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 184 500 руб. по оплате судебной экспертизы. Обществу возвращено из федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 27.04.2016 N 117.

Не согласившись с решением, ГУП "ГУИОН" и Комитет обратились с апелляционными жалобами.

Комитет и ГУП "ГУИОН" в жалобах просили решение отменить, поскольку представленные истцом документы не подтверждают его право на уменьшение стоимости выкупаемого имущества на величину произведенных неотделимых улучшений; судебные расходы подлежат оставлению на истце; экспертом необоснованно отнесено состояние спорного помещения к градации "нормальное", чем существенно занижена его стоимость; результат оценки, полученной экспертом не соответствует рынку объекта исследования; экспертом неверна определена ставка капитализации, что также повлияло на итоговый результат оценки; эксперт использует неподтвержденные сведения о характеристиках объектов-аналогов.

Фонд имущества и ОАО "Региональное управление оценки" извещенные о месте и времени судебного разбирательства, представителей не направили.

В апелляционной жалобе Комитет заявил ходатайство о привлечении Жилищного комитета к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

В отсутствии условий, предусмотренных частью 1 статьи 51 АПК РФ, апелляционный суд отказал в удовлетворении указанного ходатайства.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ГУИОН поддержал заявленное с апелляционной жалобой ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы в целях установления достоверной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Апелляционный суд заслушал доводы и возражения сторон, исследовал материалы дела, пояснения экспертов и не установил наличия нарушений, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для назначения повторной экспертизы по настоящему делу, в связи с чем отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Оспариваемое заключение эксперта содержит подробное описание выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости, имеются достаточные обоснования и отсутствуют противоречия.

В судебном заседании представители Комитета и ГУИОН поддержали доводы своих апелляционных жалоб, просили решение отменить, представитель Общества против удовлетворения апелляционных жалоб возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Общество является арендатором объекта нежилого фонда - нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 186, литера А, пом. 23Н, площадью 427,6 кв. м, кадастровый номер 78:14:0761901:2478, предыдущий кадастровый номер 78:14:7619А:2001:33:4, 1 этаж, на основании зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды N 12-А-2502 от 29.10.2012 со сроком действия до 30.06.2015 включительно.

30.06.2015 Общество обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) с учетом формы платежа: в рассрочку, ежемесячно, равными долями, с периодом рассрочки 60 (Шестьдесят) месяцев.

Распоряжением Комитета от 31.12.2015 N 1706-рз определены условия приватизации нежилого помещения по цене продажи 81 230 000 руб., НДС не облагается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 N 31-8-0119(228)-2015, выполненным ГУП "ГУИОН". 18.02.2016 Обществом получен для подписания проект договора купли-продажи, что подтверждается распиской представителя истца.

Как следует из проекта указанного договора купли-продажи нежилого помещения продавец (Комитет) обязуется передать в собственность покупателя (истца), а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 186, литера А, пом.23Н, общей площадью 427,60 кв.м., кадастровый номер 78:14:0761901:2478, находящийся на 1 этаже.

Пунктом 2.1 данного проекта договора предусмотрено, что цена за приобретаемый объект составляет 81 230 000 руб., НДС не облагается.

В порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) истец сопроводительным письмом от 14.03.2016 (вх. N 1092 от 15.03.2016) направил Комитету протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения, согласно которому предлагалось изложить пункт 2.1 в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 60 120 538,30 (Шестьдесят миллионов сто двадцать тысяч пятьсот тридцать восемь рублей тридцать копеек) рублей, НДС не облагается, в соответствии с заключениями специалистов об оценке рыночной стоимости от 30.06.2015 года N 168, от 30.06.2015 года N 168/1, выполненными ООО "Экспертный центр Северо-Запада".

Поскольку протокол разногласий Общества оставлен без рассмотрения, а возникшие разногласия по цене Объекта в досудебном порядке не урегулированы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением (с учетом объединения дел и уточнений требований).

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим изменению по следующим основаниям.

При рассмотрении спора суд не учел следующие обстоятельства.

В п. 3 Положения о порядке возмещения затрат арендатора на выполнение работ по капитальному ремонту и производство иных неотделимых улучшений объекта нежилого фонда, а также на выполнение работ по осуществлению отделимых улучшений арендуемого объекта нежилого фонда, связанных с обеспечением беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объектам социального и иного назначения, которые подлежат возмещению арендодателем (Приложение N 2 к Закону "О Методике") приведен исчерпывающий перечень видов работ, расходы на которые подлежат возмещению.

В абз. 8 п. 3 рассматриваемого Положения прямо предусмотрено, что затраты на косметический ремонт, отделочные работы, а также иные работы, связанные со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, устройство дополнительных входов, выполнение мероприятий по обеспечению нормативной звукоизоляции, пожарной безопасности, проведение работ по обеспечению технологических процессов, а также работы, связанные с обеспечением дополнительным тепло-, энерго- и водоснабжением), не возмещаются.

Как следует из представленных истцом документов, произведенные истцом работы непосредственно связаны со специфическими потребностями арендатора и потому расходы на них не подлежат возмещению.

В соответствии с п. 7.1 договора аренды неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока аренды при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

Порядок согласования проведения работ, стоимость которых подлежит компенсации в счет выкупной стоимости объекта устанавливается постановлением Правительства Санкт- Петербурга от 15.05.2007 N 499 "О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Постановление правительства СПб N499).

Постановление правительства СПб N 499 предусматривает следующие этапы согласования затрат, подлежащих обследующей компенсации:

- согласование производства ремонтных работ (п. 2 Постановления правительства СПб N 499);

- согласование суммы возмещения затрат арендатора на производство ремонтных работ (п. 3 Постановления правительства СПб N 499)

Только по итогам успешного завершения соответствующих процедур истец имеет право претендовать на компенсацию стоимости произведенных им работ (созданных им неотделимых улучшений).

Вместе с тем истцом указанные процедуры не соблюдены. Истцом не были предварительно согласованы в установленном порядке произведенные им работы.

В соответствии с положениями п. 2 Постановления правительства СПб N 499 процедура согласование производства ремонтных работ опосредует не согласование уже фактически выполненных работ, а наоборот, предшествует фактическому выполнению соответствующих работ.

Истцом не представлен предусмотренный в п. 2.1. Постановления правительства СПб N 499 комплект документов.

Пункт. 2.1 закрепляет перечень документов, которые истец обязан предоставить в Комитет в целях согласования производства планируемых им работ. Истец не представил доказательств того, что он направлял в Комитет соответствующий комплект документов. В предоставленном же в суд комплекте отсутствует целый ряд документов, предусмотренных рассматриваемым пунктом, в том числе:

- техническое заключение о необходимости производства ремонтных работ в отношении объекта (с указанием перечня ремонтных работ), выданное лицом, соответствующим требованиям,' установленным законодательством Российской Федерации к лицам, осуществляющим деятельность по проектированию и строительству зданий и сооружений, и согласованное с эксплуатирующей организацией. В техническом заключении (акте обследования) указываются мероприятия, в результате которых могут быть затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и; безопасности объекта, являющегося зданием, строением, сооружением (п.2.1.4)

- смета на производство ремонтных работ, составленная в установленном порядке с учетом положений Технического заключения, предусмотренного п. 2.1.4 (п.2.1.6);

- план-график, согласованный с эксплуатирующей организацией (п.2.1.7).

Таким образом, ввиду отсутствия указанных документов, заявление Общества о соблюдении установленного порядка обращения в Комитет с заявлением о согласовании производства ремонтных работ является необоснованным

В материалах дела отсутствует дополнительное соглашение к договору аренды о производстве ремонтных работ.

После получения комплекта документов, предусмотренного п. 2.1. Постановления правительства СПб N 499, Комитет вносит в установленном порядке вопрос о согласовании производства ремонтных работ на рассмотрение Городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости (п.2.2.).

С учетом решения Комиссии о согласовании производства ремонтных работ, принятого в установленном порядке, Комитет заключает с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды Объекта о производстве ремонтных работ (п.2.3.).

Процедура согласования производства ремонтных работ завершается заключением дополнительного соглашения к договору аренды Объекта о производстве ремонтных работ.

Отсутствие в материалах дела дополнительного соглашения к договору аренды Объекта о производстве ремонтных работ свидетельствует о том, что истцом не соблюдена в установленном порядке процедура согласования производства ремонтных работ, предусмотренная п. 2 Постановления правительства СПб N 499.

Таким образом, представленные истцом документы не подтверждают право истца на уменьшение стоимости выкупаемого объекта на величину произведенных им неотделимых улучшений виду следующего.

Вместе с тем апелляционный суд не может согласиться с доводами жалоб относительно неправомерности выполненных экспертиз в части определения рыночной стоимости объекта.

В рамках настоящего дела по ходатайству Общества назначена судебная экспертиза в том числе по вопросу:

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 196105, Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 186, литера А, пом. 23Н, площадью 427,6 кв. м, кадастровый номер 78:14:0761901:2478 (предыдущий кадастровый номер 78:14:7619А:2001:33:4), 1 этаж, по состоянию на 30.06.2015 года?;

Проведение данной экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" Фофановой Олесе Ивановне и Голиковой Надежде Владимировне.

После получения экспертных заключений от 07.10.2016 и 13.10.2016 N 16-102-ТА56-95327/2015 (по первому вопросу и отдельному по второму и третьему вопросам), дачи экспертами пояснений в ходе судебного заседания, с учетом приведенных Комитетом и ГУП "ГУИОН" возражений суд определением от 27.03.2017 назначил дополнительную экспертизу, сформулировав вопросы следующим образом:

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 196105, Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 186, литера А, пом. 23Н, площадью 427,6 кв. м., кадастровый номер 78:14:0761901:2478, предыдущий кадастровый номер 78:14:7619А:2001:33:4, 1 этаж, по состоянию на 30.06.2015 с учетом следующих замечаний:

- при определении состояния объекта оценки (ошибочное, по мнению ГУП "ГУИОН", отнесение состояния объекта оценки к градации "нормальное");

- при определении ставки капитализации (ошибочное, по мнению ГУП "ГУИОН", использование данных рынка, не относящихся к рынку объекта оценки);

- использование неподтвержденных сведений о характеристиках объекта-аналога N 2 доходного подхода (в источниках информации отсутствует номер дома объектааналога N 2, не подтверждена использованная экспертом информация о размере арендной платы за указанный объект-аналог в размере 2202 руб.);

- необоснованный, по мнению ГУП "ГУИОН", отказ эксперта от корректировки на местоположение для объекта-аналога N 2 сравнительного подхода (вход в объектаналог осуществляется с торца дома).

Суд указал, что при проведении дополнительной экспертизы по первому вопросу эксперту следует учесть указанные замечания ГУП "ГУИОН": в случае, если данные замечания будут признаны экспертом обоснованными и влияющими на рыночную стоимость Объекта, то произвести перерасчет рыночной стоимости Объекта; в случае несогласия с замечаниями обосновать в заключении соответствующие выводы.

По результатам проведения дополнительной судебной экспертизы в суд поступило заключение от 08.06.2017 N 17-41-Т-А56-95327/2015-1, согласно которому величина рыночной стоимости Объекта с учетом заявленных ГУП "ГУИОН" замечаний по состоянию на 30.06.2015 составляет 74 433 000 руб.

Апелляционный суд согласился с выводом суда относительно того, что заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов осуществлены исходя из наибольшего соответствия объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов, оценены судом как обоснованные.

Суд первой инстанции также учел, что доводы участвующих в деле лиц не опровергают выводов эксперта, не доказывают наличия в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорного помещения, не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования.

Также при оценке экспертного заключения судом приняты во внимание иные имеющиеся в материалах дела доказательства. Суд, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное в материалы дела заключение эксперта в совокупности с иными доказательствами, пришел к выводу о том, что заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы не имеется, в связи с чем данное заключение является допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости объекта.

Экспертиза проведена лицом, имеющим высшее образование, необходимую квалификацию, то есть лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Ход экспертного исследования указан в исследовательской части заключения; методы, использованные в экспертном исследовании, сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют.

Само по себе несогласие ответчика и третьего лица с выводами эксперта не свидетельствует о нарушении положений статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Имеющееся экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта. Вопросы, касающиеся определения стоимости объекта были дополнительно исследованы судом апелляционной инстанции с привлечением пояснений экспертов.

При таких обстоятельствах решение в части определения выкупной цены является законным и обоснованным.

Статьей 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с решением суда договор купли-продажи государственного имущества подлежит заключению сторонами с определением спорных условий в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения в размере, установленном судебной экспертизой; при этом установление в договоре купли- продажи выкупной цены приобретаемого имущества было невозможно без ее определения независимым оценщиком в ходе судебной экспертизы.

Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение договора купли- продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не влияет на порядок распределения понесенных истцом расходов по оплате стоимости экспертизы, установленный статьи 110 АПК РФ.

При этом правовая природа преддоговорного спора предполагает установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу.

Данный факт подтверждается положениями статьи 173 АПК РФ, согласно которым по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Таким образом, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор.

С учётом изложенного судебные расходы по делу подлежат отнесению на Общество. Ввиду частичного удовлетворения апелляционных жалоб судебные расходы отнесены на истца в сумме 3000 руб.

Иные доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными. Нарушений норм материального либо процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не допущено. Оснований для отмены решения Арбитражного суда Нижегородской области от 07.11.2017 по доводам, приведенным в апелляционных жалобах, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.11.2017 по делу N А56-95327/2015 изменить.

Урегулировать разногласия, возникшие между закрытым акционерным обществом "НТГ" и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 196105, Санкт-Петербург, Московский проспект, дом 186, литера А, пом. 23-Н, площадью 427, 6 кв.м. с кадастровым номером 78:14:0761901:2478 (предыдущий кадастровый номер 78:14:7619А:2001:33:4), этаж 1, предложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции:

"Цена продажи объекта составляет 74433000 руб. НДС не облагается".

Возвратить закрытому акционерному обществу "НТГ" из федерального бюджета 6000 руб. 00 коп. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручения от 27.04.2016 N 117.

Взыскать с закрытого акционерного общества "НТГ" в пользу Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" 3000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Е.В. Жиляева Ю.В. Пряхина