Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2018 г. N 18АП-6812/18

г. Челябинск

15 июня 2018 г.

Дело N А34-15071/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Кургана на решение Арбитражного суда Курганской области от 24.04.2018 по делу N А34-15071/2017 (судья Антимонов П.Ф.).

Администрация города Кургана (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Плодоовощторг" (далее - ООО Плодоовощторг", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 3133-з от 06.06.2007 (т.1 л.д. 3-5).

К участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Евстигнеев Андрей Александрович, Ларионова Елена Викторовна.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 24.04.2018 (резолютивная часть объявлена 18.04.2018) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 89-91).

Не согласившись с указанным решением, Администрация г. Кургана (далее также - апеллянт, податель жалобы) обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Администрация ссылается на следующее. Судом не дана оценка обстоятельству того, что между Администрацией и Ларионовой Е.В. заключен договор аренды земельного участка, в силу чего выводы суда о том, что прежний собственник при продаже объекта недвижимости утратил право на использование земельного участка на праве аренды и о возможности оформления прав нового собственника на земельный участок посредством внесения в договор необходимых изменений, не применимы к настоящему спору.

Вывод суда о том, что снятие земельного участка с кадастрового учета так же не является основанием для расторжения договора аренды, по мнению апеллянта, неверен, поскольку действующее законодательство, а именно, норма ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривает возможности внесения изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков при образовании земельного участка из земельного участка, используемого на основании договора аренды.

Отзыв на апелляционную жалобу истцом в материалы дела не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет; в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 16.06.2007 между Департаментом государственного имущества и промышленной политики Курганской области (арендодатель) и ЗАО "Плодоовощторг" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 3133-з, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г.Курган, ул. К.Мяготина, 39, площадью 3626 кв. м. для эксплуатации и обслуживания здания цеха фасовки овощей, здания диспетчерской, в границах указанных в кадастровом плане земельного участка с кадастровым номером 45:25:07 01 02:0073 (л.д.6-10).

Срок договора аренды был установлен с 06.06.2007 по 06.06.2056 (п.2.1 Договора).

Земельный участок был передано ответчику на основании акта приема-передачи в аренду земельного участка от 06.06.2007 (л.д. 11).

На основании договора от 15.07.2015, права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка N 3133-з от 16.06.2007 перешли от Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области к Администрации г.Кургана (л.д.15-16).

Как следует из представленных истцом выписок из Единого государственного реестра недвижимости, на основании договора купли-продажи от 10.11.2011 ЗАО "Плодоовощторг" продало Евстигнееву А.А. здание расположенное по адресу: г.Курган, ул. К.Мяготина, д.39б (л.д.24-25).

На основании договора от 30.12.2015 ЗАО "Плодоовощторг" продало Ларионовой Е.В. здание по адресу г.Курган, ул. К.Мяготина, строение 39в (л.д. 27-28).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 45:25:070102:73 площадью 3626 кв. м., расположенный по адресу: г.Курган, ул. К.Мяготина, 39, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания здания цеха фасовки овощей, здания диспетчерской, снят с кадастрового учета 10.04.2015 (л.д.18-19).

08.09.2017 истец направил ответчику соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 3133-з от 06.06.2007 (л.д.32-33).

Ответ на указанное предложение в адрес истца не поступил.

Ссылаясь на то, что ответчик произвел отчуждение расположенных на спорном земельном участке строений, в силу чего выбыл из обязательства по аренде земельного участка, предназначенного для обслуживания указанных строений, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в связи с отчуждением расположенных на земельном участке объектов в собственность иных лиц прежний собственник объектов недвижимости выбыл из обязательства по аренде земельного участка, т.е. арендные отношения с ним прекращены в силу закона.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статьи 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае право распоряжения спорным имуществом принадлежит истцу как органу муниципального образования, уполномоченному на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В рамках настоящего дела Администрация предъявила к ООО "Плодоовощторг", требование о расторжении договора аренды земельного участка N 3133-з от 06.06.2007. В основу данного требования положены утверждения истца о наличии существенного изменения обстоятельств в силу перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке к другим лицам, а так же в силу того, что земельный участок снят с кадастрового учета.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с частью 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований либо возражений.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что переход права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, к иным лицам свидетельствует о выбытии прежнего собственника из обязательства по аренде земельного участка и, соответственно, прекращении арендных правоотношений с прежним собственником недвижимости в силу закона, поскольку в соответствии с нормой ст. 552 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости; в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

При таких обстоятельствах оснований для принятия судом решения о расторжении договора аренды с прежним собственником недвижимости не требуется, поскольку договор с данным лицом прекратил свое действие в момент регистрации перехода прав на объекты к другим лицам.

Обратные доводы подателя апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм гражданского законодательства.

Довод о необходимости расторжения договора аренды в силу снятия земельного участка с кадастрового учета так же необоснован, поскольку нормами действующего гражданского законодательства такое основание расторжения договора аренды не предусмотрено.

При этом, установленное нормой п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ правило, согласно которому в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов), не предполагает необходимости расторжения ранее заключенного договора в судебном порядке, т.к. заключение новых договоров на вновь образованные земельные участки свидетельствует о прекращении предыдущих сделок.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 24.04.2018 по делу N А34-15071/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Кургана - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П.Ермолаева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.В.Пивоварова