Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2018 г. N 18АП-6517/18

г. Челябинск

18 июня 2018 г.

Дело N А07-39413/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельяченко Ю.Н.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.03.2018 по делу N А07-39413/2017 (судья Насыров М.М.).

В судебном заседании принял участие представитель:

публичного акционерного общества "Башстройтранс" - Арманшин Р.Ф. (доверенность от 10.01.2018 N 3).

Публичное акционерное общество "Башстройтранс" (далее - ПАО "Башстройтранс", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) о признании недействительным расчета арендной платы по договору от 23.10.2007 N К196-07 за период с 01.01.2017 по 31.05.2017, с 01.06.2017 по 22.06.2017, обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 23.10.2007 N К196-07 за периоды с 01.01.2017 по 31.05.2017, с 01.06.2017 по 22.06.2017 исходя из ставки, предусмотренной пунктом 5.1.2 "Административные здания промышленных предприятий и строительных организаций" приложения к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2006 N 3/8, приложения к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 22.03.2018 (резолютивная часть объявлена 19.03.2018) требования общества удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что на момент рассмотрения настоящего спора арендные правоотношения между сторонами прекращены, в связи с чем оснований для перерасчета арендной платы не имеется. Также ответчик со ссылкой на нормы статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации отмечает, что соответствующий расчет арендной платы был осуществлен ответчиком на основании акта осмотра и установления фактического использования земельного участка (территории) от 05.11.2015 N 3450/о, где установлено, что он используется под офисы и представительства организаций и предприятий, арендующих помещения у собственников, тогда как истцу земельный участок предоставлен под административное здание.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель Управления не явился. С учетом мнения представителя общества и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 23.10.2007 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодатель) и ПАО "Башстройтранс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N К196-07 (л. д. 15-18), по условиям которого арендатор предоставил, а арендодатель принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030145:0016, площадью 1493 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Кольцевая, 102, для использования в целях - для эксплуатации административного здания (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора срок аренды устанавливается с 29.08.2007 по 29.08.2017.

На основании пункта 4.1 договора размер годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 92 760 руб. 09 коп.

В силу пункта 4.2 договора размер арендной платы исчисляется, исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами.

Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 4.3 договора).

В соответствии с пунктом 4.5 договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем не чаще одного раза в год при изменении и (или) индексации ставок земельного налога и арендной платы или введении коэффициентов к ним на очередной финансовый год в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан или города Уфы. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Башкортостан, города Уфы, устанавливающих размеры арендной платы за землю, условия и порядок ее перечисления, применяются коэффициенты и ставки арендной платы, предусмотренные указанными нормативными правовыми актами.

По акту приема-передачи от 23.10.2007 земельный участок был передан арендатору (л. д. 35).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л. д. 18).

Из расчетов годовой арендной платы, составленных Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан к договору (л. д. 21-28) следует, что арендная плата подлежит исчислению в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена", годовая арендная плата рассчитывается по формуле: Апл = Сзон х S, где Сзон - это ставка арендной платы по зонам градостроительной ценности и экономико-планировочным районам г. Уфы, S - площадь земельного участка.

Показатель значения Сзон в данных расчетах установлен в размере 62,13 руб. (с 01.07.2013 - 89,06 руб.), что соответствует функциональному использованию земельного участка - административные здания промышленных предприятий и строительных организаций.

В соответствии с Законом Республики Башкортостан от 29.04.2014 N 90-з "О внесении изменений в Закон Республики Башкортостан "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и находящимися на территории города Уфы переданы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Истец указывает, что с 12.05.2014 Управление в одностороннем порядке, без согласия истца изменило условия ранее заключенного договора в части функционального использования земельного участка и Сзон, изменив функциональное использование земельного участка на - офисы, представительства, коммерческие организации.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2016 по делу N А07-4534/2016 признаны недействительными расчеты арендной платы по договору аренды за период с 12.05.2014 по 31.12.2015, рассчитанные исходя из ставки, предусмотренной пунктом 5.1.1 "Офисы, представительства коммерческих организаций" приложения к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2005 N 3/8, приложения к решению Совета городского округа город Уфа от 03.12.2007 N 30/7.

Указанным решением суд обязал Управление произвести перерасчет арендной платы по договору аренды за период с 12.05.2014 по 31.12.2015 исходя из ставки, предусмотренной пунктом 5.1.2 "Административные здания промышленных предприятий и строительных организаций" приложения к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2005 N 3/8, приложения к решению Совета городского округа город Уфа от 03.12.2007 N 30/7.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2016 указанное решение Арбитражного суда Республики Башкортостан оставлено без изменения.

Также решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.04.2017 по делу N А07-29796/2016 признаны недействительными расчеты арендной платы по договору аренды за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, рассчитанные исходя из ставки, предусмотренной пунктом 5.1.1 "Офисы, представительства коммерческих организаций" приложения к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2005 N 3/8, приложения к решению Совета городского округа город Уфа от 03.12.2007 N 30/7.

17 октября 2017 года сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды (л. д. 38).

Управлением составлен и направлен в адрес ответчика расчет годовой арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.12.2017, с 01.06.2017 по 22.06.2017 (л. д. 36, 37).

В указанных расчетах размер арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.05.2017 рассчитан, исходя из ставки "Сзон", составляющей 476 руб. 63 коп., за период с 01.06.2017 по 22.06.2017 исходя из ставки "Сзон", составляющей 498 руб. 08 коп., что соответствует ставке 5.1.1 "Офисы, представительства коммерческих организаций" приложения к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 01.11.2017 N 02-233 с просьбой произвести перерасчет арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.05.2017, с 01.06.2017 по 22.06.2017 с применением действующей ставки согласно пункту 5.1.2 приложения к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 (л. д. 11). Данная претензия получена ответчиком, о чем свидетельствует представленная в материалы дела копия почтового уведомления (л. д. 23).

В ответ на данную претензию Управление письмом от 08.12.2017 N 36653 сообщило обществу о том, что с 01.07.2015 исключена ставка арендной платы за землю "Административные здания промышленности и строительства", в связи с чем расчет арендной платы на период с 01.01.2017 по 22.06.2017 по договору произведен с применением ставки арендной платы согласно пункту 5.1.1 "Офисы, представительства коммерческих организаций". Также указало, что представленные расчеты арендной платы с 01.01.2017 по 22.06.2017 изменению не подлежат в связи с прекращением договора по соглашению сторон (л. д. 86).

Истец, считая расчеты годовой арендной платы по договору незаконными и не соответствующими виду разрешенного и фактического использования арендуемого истцом земельного участка, обратился в суд с данным иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что у ответчика отсутствуют правовые основания для одностороннего изменения согласованного сторонами в договоре аренды коэффициента, определяющего вид разрешенного использования земельного участка, поскольку такое изменение означает изменение методики расчета арендной платы и приводит к существенному увеличению размера арендной платы, в силу чего допускается только посредством подписания сторонами соответствующего соглашения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 указанной статьи).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 названного Кодекса).

В силу статьи 180 названного Кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В настоящем случае, поскольку расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора аренды, в силу пункта 2 статьи 166, статьи 180 названного Кодекса общество как арендатор земельного участка не лишено возможности оспаривания такого условия договора по мотиву нарушения им требования закона или иного правового акта и прав или охраняемых законом интересов арендатора.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

Управление в одностороннем порядке изменило значение ставки Сзон с ранее установленного "административные здания промышленных предприятий и строительных организаций" на "офисы, представительства коммерческих организаций", в результате чего произошло изменение арифметического показателя ставки Сзон с 89,06 руб. на 476, 63 руб. и на 498 руб. 08 коп.

Однако указанные действия Управления арбитражным судом первой инстанции обоснованно признаны не соответствующими закону.

Так, в пункте 4.2 договора аренды арендодатель и арендатор установили, что размер арендной платы исчисляется, исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами.

Согласно пункту 4.5 договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем не чаще одного раза в год при изменении и (или) индексации ставок земельного налога и арендной платы или введении коэффициентов к ним на очередной финансовый год в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан или города Уфы. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Башкортостан, города Уфы, устанавливающих размеры арендной платы за землю, условия и порядок ее перечисления, применяются коэффициенты и ставки арендной платы, предусмотренные указанными нормативными правовыми актами.

Таким образом, условиями договора аренды стороны не предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать вид разрешенного использования земельного участка для целей исчисления арендной платы. Законом такое право также не предусмотрено.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

С учетом изложенного и на основании статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 615 названного Кодекса арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и совпадать со сведениями, внесенным в кадастр.

Согласно пункту 1.1 договора земельный участок был передан истцу в аренду для использования в целях - для эксплуатации административного здания (л. д. 15-18).

Из кадастрового паспорта земельного участка от 15.07.2003 N 255/03-3619 (л. д. 19) и выписки из Единого государственного реестра недвижимости (л. д. 40-42) следует, что разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 02:55:030145:0016 является "под административное здание".

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 04 АВ 528036 от 16.03.2010 обществу на праве собственности принадлежит административное здание площадью 927,6 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Кольцевая, 102 (л. д. 43), при этом в силу сведений из Единого государственного реестра юридических лиц от 04.07.2015 (л. д. 44) указанное административное здание является адресом (местом нахождения) истца.

Ранее между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и обществом в рамках настоящего договора подписывались расчеты годовой арендной платы за период с 29.08.2007 по 31.12.2014 (л. д. 21-29), из которых следует, что функциональное использование земельного участка было определено сторонами как "административные здания промышленных предприятий и строительных организаций".

Надлежащие доказательства изменения в установленном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке условий договора аренды в части разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка или несоответствия разрешенного использования фактическому использованию земельного участка Управлением в дело не представлены.

Ссылку подателя жалобы на акт осмотра и установления фактического пользования земельного участка от 05.11.2015 N 3450/о (л. д. 78) арбитражный суд апелляционной инстанции находит несостоятельной, поскольку в настоящем деле спорным является период - 2017 год.

Достоверно факт изменения разрешенного использования земельного участка не подтверждают и представленные Управлением сведения публичной кадастровой карты, так как данные сведения также не соответствуют спорному периоду.

Довод подателя жалобы о том, что на момент рассмотрения настоящего спора арендные правоотношения между сторонами прекращены, в связи с чем, по мнению Управления, основания для перерасчета арендной платы отсутствуют, получил надлежащую правовую оценку в обжалуемом решении, где отмечено, что истец оспаривает расчет арендной платы до даты прекращения арендных отношений.

Ввиду изложенного доводы апелляционной жалобы арбитражным судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.03.2018 по делу N А07-39413/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

О.Н. Пирская Л.А. Суспицина