Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2018 г. N 18АП-6360/18

г. Челябинск

18 июня 2018 г.

Дело N А76-18906/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельяченко Ю.Н.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рябцевой Ольги Владимировны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.03.2018 по делу N А76-18906/2017 (судья Вишневская А.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Рябцевой Ольги Владимировны - Рябцев А.Л. (доверенность от 20.10.2017), Загуменова И.В. (доверенность от 08.06.2018).

Управление земельными и имущественными отношениям Администрации Саткинского муниципального района (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Рябцевой Ольге Владимировне (далее - ИП Рябцева, предприниматель, ответчик) о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды объекта нежилого фонда от 22.01.2014 N 164 в сумме 45 584 руб., пени в сумме 1109 руб. 38 коп., расторжении договора аренды объекта нежилого фонда от 22.01.2014 N 164, обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская обл., р.п. Межевой, ул. Карла Маркса, д. 1а, помещение 16, общей площадью 278,4 кв. м.

В дальнейшем истец отказался от требований в части взыскания задолженности и пени (л. д. 38, 86, 87).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.03.2018 (резолютивная часть от 15.03.2018) исковые требования о расторжении договора аренды и обязании освободить нежилое помещение удовлетворены.

С указанным решением суда не согласился предприниматель (далее также - податель жалобы), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального и процессуального права. Так, ответчик ссылается на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора. Указывает на то, что пункт 6.2 договора, позволяющий арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды, противоречит статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отмечает, что задолженность по арендным платежам полностью погашена предпринимателем, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды не имеется.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явились. От Управления поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя истца.

В судебном заседании представители подателя жалобы настаивали на доводах, приведенных в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 26.06.2012 зарегистрировано право муниципальной собственности на нежилое помещение N 16, общей площадью 278,4 кв. м, находящееся по адресу: Челябинская обл., Саткинский р-н, р.п. Межевой, ул. Карла Маркса, д. 1а (л. д. 19).

Между муниципальным образованием Саткинский муниципальный район в лице Управления (арендодатель) и ИП Рябцевой (арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда от 22.01.2014 N 164, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение объект нежилого фонда, расположенный по адресу: Челябинская обл., Саткинский р-н, р.п. Межевой, ул. Карла Маркса, д. 1а (помещение N 16), общей площадью 278,4 кв. м для использования в целях организации общественного питания (л. д. 11-13).

Согласно пункту 1.3 договора размер арендной платы устанавливается на основании расчета, произведенного арендодателем (приложение N 2) и является неотъемлемой частью договора.

Арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату, указанную в приложении 2 договора, за предоставленный ему объект по договору, а также производит арендодателю возмещение затрат на коммунальные и эксплуатационные расходы (пункт 4.1 договора).

Пунктом 4 договора установлен порядок внесения арендной платы, согласно которому первый платеж в размере месячной арендной платы вносится не позднее 5 дней с даты подписания передаточного акта объекта; последующие платежи вносятся за каждый истекший месяц не позднее 15 числа месяца, следующего за истекшим.

Согласно пункту 6.2 договора договор аренды подлежит досрочному расторжению по инициативе арендодателя в одностороннем порядке, а арендатор - выселению в следующих случаях: при использовании объекта не в соответствии с договором аренды; если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта; если арендатор не внес арендную плату за два месяца или систематически нарушает условия договора по срокам оплаты, независимо от ее последнего внесения; если арендатор не производит входящий в его обязанности ремонт; в случае невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 3.2.5, 3.2.13, договора; если не вносит оплату коммунальных услуг, эксплуатационных расходов и других, связанных с эксплуатацией другого объекта.

Согласно пункту 7.1 договора он действует с 22.01.2014 по 22.01.2019.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 05.02.2014 совершена регистрационная запись N 74-74-18/003/2014-342 (л. д. 13).

По передаточному акту нежилое помещение передано в пользование предпринимателю (л. д. 13 оборот).

В материалах дела имеется согласованный сторонами расчет арендной платы на 2014 год (л. д. 14).

17 февраля 2017 года Управление направило предпринимателю требование N 447-у с предложением погасить задолженность по арендной плате в размере 28 584 руб., пени в размере 255 руб. 01 коп. в срок до 27.03.2017 и в срок до 27.03.2017 явиться в Управление для расторжения договора аренды, освободить помещение и передать его по акту приема-передачи (л. д. 8-10).

Данное требование получено ответчиком 14.04.2017 (л. д. 10), но оставлено без ответа и удовлетворения.

Ссылаясь на наличие на стороне арендатора задолженности по арендным платежам, Управление обратилось в арбитражный суд с указанными выше исковыми требованиями.

В связи с оплатой в ходе рассмотрения дела ответчиком сумм задолженности и пени истец отказался от требований о взыскании арендной платы и пени.

Удовлетворяя заявленные исковые требования о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить занимаемое помещение, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей ответчика, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды объекта нежилого фонда от 22.01.2014 N 164.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В указанной статье также содержится норма о том, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 6.2 договора последний подлежит досрочному расторжению по инициативе арендодателя, а арендатор - выселению, в том числе, в случае, если арендатор не внес арендную плату за два месяца или систематически нарушает условия договора по срокам оплаты, независимо от ее внесения.

Ввиду указанного приведен при неверном толковании норм материального права довод подателя жалобы о том, что пункт 6.2 договора противоречит статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей, а именно - систематическое невнесение арендной платы в установленные договором сроки и размере, что подтверждается расчетом истца (л. д. 6).

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений.

В настоящем случае оплату задолженности ответчик начал производить только после обращения Управления с настоящим иском в суд, в то время как получил претензию Управления о наличии задолженности еще 14.04.2017 (л. д. 10).

При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора аренды является обоснованным.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательства освобождения и передачи помещения истцу ответчиком не представлены.

Поскольку договор аренды расторгнут в судебном порядке, право арендатора на пользование помещением прекратилось, арбитражный суд первой инстанции обоснованно обязал ответчика освободить и возвратить помещение Управлению.

Довод подателя жалобы о несоблюдении Управлением претензионного порядка урегулирования спора также подлежит отклонению арбитражным судом апелляционной инстанции как противоречащий материалам дела, поскольку, как указано ранее, письмом от 17.02.2017 N 447-у арендатор уведомлен о наличии задолженности по договору и ему предложено явиться для расторжения договора. Данное уведомление получено ответчиком (л. д. 8-10).

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.03.2018 по делу N А76-18906/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рябцевой Ольги Владимировны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

О.Н. Пирская Л.А. Суспицина