Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2018 г. N 17АП-4319/18

г. Пермь

18 июня 2018 г.

Дело N А60-67912/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 июня 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Макарова Т.В.,

судей Зелениной Т.Л., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поповой О.С.,

в отсутствие представителей сторон,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,

общества с ограниченной ответственностью "Профит",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 февраля 2018 года,

принятое судьей Смагиным К.Н.,

по делу N А60-67912/2017

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Профит" (ОГРН 1069674042020, ИНН 6674179443), индивидуальному предпринимателю Мубаракову Ринату Рифатовичу (ОГРНИП 304667333600024, ИНН 666300012676), обществу с ограниченной ответственностью "ИА консультант" (ОГРН 1026605246821, ИНН 6661061081), обществу с ограниченной ответственностью "Домино" (ОГРН 1106670006497, ИНН 6670285578)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки,

установил:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании:

- с общества с ограниченной ответственностью "Профит" 2 543 647 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за период с мая 2014 по сентябрь 2017 года, 7 630 руб. 94 коп. пени за просрочку внесения арендной платы за период с 12.09.2017 по 14.09.2017;

- с общества с ограниченной ответственностью "ИА консультант" 497 271 руб. 93 коп. задолженности по арендной плате за период с мая 2014 по сентябрь 2017 года, 1 482 руб. 82 коп. пени за просрочку внесения арендной платы за период с 12.09.2017 по 14.09.2017;

- с общества с ограниченной ответственностью "Домино" 1 115 898 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за период с мая 2014 по сентябрь 2017 года, 3 347 руб. 69 коп. пени за просрочку внесения арендной платы за период с 12.09.2017 по 14.09.2017;

- с индивидуального предпринимателя Мубаракова Рината Рифатовича 429 626 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате за период с мая 2014 по сентябрь 2017 года, 1 288 руб. 88 коп. пени за просрочку внесения арендной платы за период с 12.09.2017 по 14.09.2017 (с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Решением суда от 22.02.2018 исковые требования удовлетворены частично, с общества "Профит" в пользу Администрации взыскано 2 143 933 руб. 50 коп. долга за период с декабря 2014 по сентябрь 2017 года, 6 431 руб. 82 коп. неустойки за период с 12.09.2017 по 14.09.2017; с общества "ИА Консультант" - 424 074 руб. 35 коп. долга за период с декабря 2014 по сентябрь 2017 года, 1 271 руб. 26 коп. неустойки за период с 12.09.2017 по 14.09.2017; с общества "Домино" - 943 773 руб. 07 коп. долга за период с декабря 2014 по сентябрь 2017 года, 2 831 руб. 32 коп. неустойки за период с 12.09.2017 по 14.09.2017; с предпринимателя Мубаракова Р.Р. - 370 134 руб. 62 коп. долга за период с декабря 2014 по сентябрь 2017 года, 1 110 руб. 42 коп. неустойки за период с 12.09.2017 по 14.09.2017. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ответчик - общество "Профит", обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель указывает, что с даты (02.09.2011) ввода 6-этажного здания автопаркинга в эксплуатацию общество "РЕАЛТ СЕРВИС" осуществляло использование земельного участка "для эксплуатации 6-этажного здания автопаркинга" без договора, следовательно, использование земельного участка в данном случае является неосновательным обогащением для общества "РЕАЛТ СЕРВИС" и, как следствие, для ответчика. С учетом данного обстоятельства отношения сторон, полагает ответчик, следует квалифицировать по ст. 1102 ГК РФ. По мнению апеллянта, расчет арендной платы следует производить на основании п. 9 постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", в соответствии с которым в отношении земельных участков под закрытыми автостоянками (за исключением земельных участков, указанных в пунктах 10 и 11) ставка арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "горд Екатеринбург", составляет 1,1 %. Отмечая, что в соответствии с поименованным Положением ставка арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования, ответчик полагает, что применение при расчете арендной платы ставки 5,5%, установленной для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки (за исключением земельных участков, указанных в пункте 64), нарушает правила определения ставки арендной платы, установленной вышеуказанным Положением, которым предусмотрен единственный способ определения ставок - исходя из разрешенного использования земельного участка, указанного в ЕГРН, и не предусмотрено иного способа определения ставок, в том числе для помещений исходя из фактического вида деятельности арендатора.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, верно установлено судом первой инстанции и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, 26.07.2005 между Администрацией (арендодатель) и ООО "РЕАЛТ СЕРВИС" (арендатор) заключен договор аренды N 4-867 (далее - договор) земельного участка площадью 12 415 кв. м (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 01.02.2007), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шейнкмана, 123, для строительства 6-ти этажного паркинга со встроенными помещениями автосервиса, автомойки и автозаправочной станции. Кадастровый номер участка 66:41:0401048:81 (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 01.02.2007).

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 0,1 % не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 5.2 договора).

Срок действия договора с 30.06.2005 по 29.06.2020 (п. 8.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.09.2005 (рег. N 66-66-01/208/2005-423).

Материалами дела подтверждается, что ответчикам на праве собственности принадлежат объекты недвижимости - нежилые помещения в построенном здании, расположенном на спорном земельном участке.

Полагая, что в связи с государственной регистрацией права собственности общества "Профит", общества "Домино", общества "ИА Консультант", предпринимателя Мубаракова Р.Р. на нежилые помещения в указанном здании к ответчикам перешли права и обязанности по договору аренды от 26.07.2005 N 4-867, а также ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению платы за пользование участком, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств, отсутствие доказательств внесения платы, руководствуясь положениями п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства", удовлетворил исковые требования частично, с учетом пропуска Администрацией срока исковой давности (с мая по ноябрь 2014 года включительно).

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Факт пользования ответчиками спорным земельным участком в заявленный истцом период установлен судом и не оспаривается сторонами по делу (ст. 65 АПК РФ).

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что спорные правоотношения следует квалифицировать в качестве неосновательного обогащения, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды.

Как следует из материалов дела, объект, для строительства которого изначально по договору аренды от 26.07.2005 N 4-867 земельный участок был предоставлен первому арендатору - обществу "РЕАЛТ СЕРВИС", был построен и введен в эксплуатацию в 2011 году.

Поскольку ни закон, ни договор аренды земельного участка от 26.07.2005 N 4-867 не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором находятся объект недвижимости, после завершения строительства, то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Вместе с тем приведенный подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости.

Поскольку доказательства расторжения спорного договора в установленном порядке в материалах дела отсутствуют, спор относительно площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилых помещений между сторонами в настоящее время отсутствует, действие договора аренды продолжается и после завершения строительства.

С учетом изложенных обстоятельств, а также положений вышеуказанных норм суд первой инстанции обоснованно квалифицировал взыскиваемую сумму платы за пользование земельным участком в качестве задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.07.2005 N 4-867.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержден постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП.

Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с названным Положением.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что расчет арендной платы следует производить с учетом ставки 1,1 %, не могут быть приняты во внимание.

Вопреки доводам апелляционной жалобы при расчете арендной платы за спорный период истцом верно применена ставка арендной платы, применяемая к земельным участкам, предназначенным для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки (5,5%).

Как обоснованно отметил суд первой инстанции, оснований для применения иных ставок арендной платы, чем указаны в расчете истца, не имеется, поскольку расчет произведен истцом исходя из фактического использования нежилых помещений; в соответствии с целевым предоставлением (для строительства 6-ти этажного паркинга со встроенными помещениями автосервиса, автомойки и автозаправочной станции) земельный участок фактически не используется.

В частности, согласно акту обследования от 16.02.2018 на земельном участке расположено здание автозаправочной станции, автомойки и паркинга со встроенными помещениями. Помещение с кадастровым номером 66:41:0401048:5747, площадью 306 кв. м расположено на 1 этаже паркинга, представляет собой автомастерскую, со слов управляющего ООО "РЕАЛТ СЕРВИС" указанное помещение принадлежит Мубаракову В.В. Помещение с кадастровым номером 66:41:0401048:5741, площадью 207,6 кв. м представляет собой склад медикаментов, со слов управляющего ООО "РЕАЛТ СЕРВИС" указанное помещение принадлежит ООО "ИА консультант". Помещения с кадастровыми номерами 66:41:0401048:5739 и 66:41:0401048:5744, расположенные на третьем этаже и на отметке 17.900, 19.300, представляют офисы ООО "Профит". Расположенные на 6 этаже паркинга помещения, в том числе с кадастровым номером 66:41:0401048:5740, площадью 452,5 кв. м, принадлежащее ООО "Домино", представляет собой офис.

Таким образом, учитывая, что фактически в период аренды строительство на спорном земельном участке не велось, здание (объект недвижимости) уже было возведено, функционировало и его помещения использовались в качестве офисных помещений, истец обоснованно произвел расчет арендной платы с применением соответствующей ставки арендной платы, исходя из фактического использования земельного участка в спорный период.

Иной подход ведет к извлечению лицом, осуществляющим пользование имуществом, преимуществ из своего незаконного поведения, поскольку позволяет таким образом осуществлять пользование таким имуществом на более выгодных условиях, чем добросовестные арендаторы, использующие земельные участки в целях эксплуатации аналогичных с ответчиком объектов, что стимулирует недобросовестное поведение.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что расчет арендной платы, произведенный Администрацией с применением размера ставки арендной платы, соответствующей фактическому использованию земельного участка, является верным исходя из доказанности факта использования земельного участка для того вида деятельности, который осуществляет арендатор.

На основании вышеизложенного, учитывая нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды от 26.07.2005 N 4-867, а также пропуск истцом срока исковой давности по требованиям за период с мая по ноябрь 2014 года (включительно), о применении которого заявлено ответчиками в суде первой инстанции, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчиков (ООО "Профит", ООО "ИА Консультант", ООО "Домино", предприниматель Мубараков Р.Р.) задолженности по арендным платежам за период с декабря 2014 года по сентябрь 2017 года в размерах 2 143 933 руб. 50 коп., 424 074 руб. 35 коп., 943 773 руб. 07 коп и 370 134 руб. 62 коп. соответственно.

Кроме того, установив факт несвоевременного исполнения названного обязательства, руководствуясь положениями ст. 330 ГК РФ и п. 5.2 договора аренды, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Администрации к обществу "Профит", обществу "ИА Консультант", обществу "Домино", предпринимателю Мубаракову Р.Р. о взыскании неустойки в части, в сумме 6 431 руб. 82 коп., 1 271 руб. 26 коп., 2 831 руб. 32 коп., 1 110 руб. 42 коп. соответственно за период с 12.09.2017 по 14.09.2017, приняв во внимание применение исковой давности по части требований о взыскании основного долга (п. 1 ст. 207 ГК РФ).

Доводы заявителя апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании указанных норм материального права, без учета сложившейся практики их применения, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 февраля 2018 года по делу N А60-67912/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.В. Макаров

Судьи

Т.Л. Зеленина М.А. Полякова