Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2018 г. N 10АП-8875/18

г. Москва

19 июня 2018 г.

Дело N А41-251/18

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченкова Н.В.,

судей Диаковская Н.В., Иевлев П.А.,

при ведении протокола судебного заседания Зайналовым А.З.,

при участии в заседании:

от Администрации Ногинского муниципального района Московской области - Баскакова Е.С.(по доверенности от 17.07.2017 г.);

от Комитета по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области - Баскакова Е.С. (по доверенности от 28.06.2017 г.);

от ООО "СМУ-7" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу заявлению Администрации Ногинского муниципального района Московской области и Комитета по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 18 апреля 2018 года по делу N А41-251/18, принятое судьей Гриневой А.В., по заявлению Администрации Ногинского муниципального района Московской области (ИНН 5031006040 ОГРН 1025003917289, дата регистрации: 07.03.1996, адрес: 142400, Московская область, г. Ногинск, ул. Советская, 42) Комитета по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области (ИНН 5031011700, ОГРН 1035006103527, дата регистрации: 24.12.1997, 142400, Московская область, г. Ногинск, ул. Советская, 42) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН 7727270299 ОГРН 1047727043561, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 143402, Московская область, город Красногорск, улица Речная,8) третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "СМУ-7" (ИНН 5012017939, ОГРН 1025001546646, дата регистрации: 30.08.2002, адрес: 141612, Московская область, город Балашиха, мкр. Керамик, ул. Заводская, 14А) о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Ногинского муниципального района Московской области, Комитет по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области (Далее - "Администрация", "КУИ", "Заявители") обратились в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Далее - "Росреестр", "Заинтересованное лицо") со следующими требованиями:

1) Признать незаконными решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0702005:33 площадью 7312 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Электроугли, г. Электроугли, ул. Школьная, изложенное в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 18.10.2017 N 50/016/008/2017-8252,

2) Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в течение пяти рабочих дней с момента вступления решения в законную силу произвести регистрацию прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0702005:33 площадью 7312 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Электроугли, г. Электроугли, ул. Школьная.

Решением Арбитражного суда Московской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация Ногинского муниципального района Московской области и Комитет по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители заявителей апелляционной жалобы поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ООО "СМУ-7", извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции.

Обществу с ограниченной ответственностью "СМУ-7" был передан за плату в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:16:0702005:33 площадью 7312 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Электроугли, г. Электроугли, ул. Школьная, разрешенное использование - под многоэтажное жилищное строительство, на основании договора аренды земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности N 48-2015 от 12.10.2015 (пункт 1.1 договора).

Данный договор заключен с учетом выписки из протокола Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 01.10.2015 и решения Градостроительного совета Московской области от 06.10.2015.

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды земельного участка был установлен с 12.10.2015 по 17.04.2017.

Указанный договор аренды был в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (дата государственной регистрации 19.11.2015, номер государственной регистрации 50-50/016-50/016/001/2015-4693), что подтверждается соответствующей отметкой на договора и выпиской из ЕГРН от 14.11.2017 N 99/2017/36575153.

В связи с окончанием срока действия договора аренды Комитет по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0702005:33 площадью 7312 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Электроугли, г. Электроугли, ул. Школьная, и внесении соответствующей записи о ее прекращении.

Решением от 18.10.2017 N 50/016/008/2017-8252 Управление отказало в государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0702005:33, указав в обоснование отказа на наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; наличием в ЕГРН сведений о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома на указанном земельном участке.

Считая отказ Управления Росреестра по МО незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции, с учетом положений ст. ст. 198, 200 АПК РФ, ст. ст. 8.1, 131 ГК РФ, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" пришел к выводу о том, что при наличии в ЕГРН записи о наличии обременений в пользу участников долевого строительства, регистрационный орган не имел право прекратить право аренды на земельный участок, поскольку аренда находится в силу закона у участников долевого строительства.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Положениями статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В пункте 1 статьи 21 названного Федерального закона указывается, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Статьей 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 статьи 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как усматривается из условий договора аренды N 48-2015 от 12.10.2015 срок аренды земельного участка был установлен по 17.04.2017, т.е. данный договор аренды в силу действующего законодательства является срочным.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Истечение срока действия такого договора является безусловным основанием прекращения его действия.

С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что с истечением срока действия установленного срока аренды договор аренды N 48-2015 от 12.10.2015 прекратил свое действие.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Вместе с тем наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность прекращения аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

Аналогичная правовая позиция, изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.03.2014 N ВАС-3068/14 по делу N А41-4397/11.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

В силу пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Из подп. 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ следует, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Таким образом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, в том числе вследствие истечения срока аренды, наличие в ЕГРН регистрационной записи о залоге права аренды не имеет правового значения и не является препятствием для государственной регистрации прекращения права аренды.

Принимая во внимание, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка наличие в ЕГРН регистрационной записи о залоге права аренды не является препятствием для государственной регистрации прекращения права аренды, а также то, что заявителем представлены все необходимые документы для осуществления государственной регистрации, у заинтересованного лица не имелось предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) вещного права в виде аренды земельного участка.

Основания для отказа в прекращении аренды, изложенные в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 18.10.2017, со ссылкой на применение норм специального Закона о долевом участии в строительстве, иным образом регулирующего порядок прекращения залога прав застройщика на земельном участке, а не общие правила прекращения договора аренды и залога основаны на неверном толковании Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области норм материального права.

Учитывая, что нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ и предусматривают основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, однако не содержат положений об основаниях прекращения залога в случае истечения срока аренды земельного участка до завершения строительства, в данном случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд приходит к выводу, что правовых оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации прекращения права аренды у Управления не имелось.

Следовательно, оспариваемый отказ дан в нарушение норм действующего законодательства и является незаконным.

Основываясь на изложенном, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного требования.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда Московской области от 18 апреля 2018 года подлежит отмене, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18.04.2018 года по делу N А41-251/18 отменить.

Признать незаконными решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0702005:33 площадью 7312 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Электроугли, г. Электроугли, ул. Школьная, изложенное в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 18.10.2017 N 50/016/008/2017-8252.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в течение пяти рабочих дней с момента вступления решения в законную силу произвести регистрацию прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0702005:33 площадью 7312 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Электроугли, г. Электроугли, ул. Школьная

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

Н.В. Диаковская П.А. Иевлев