Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2018 г. N 15АП-5351/18

город Ростов-на-Дону

19 июня 2018 г.

дело N А53-23973/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.

судей Н.Н. Мисника, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания секретарем Позднышевым А.С.

при участии:

от истца: директор Привалов М.И;

от ответчика: представители Чехова О.В. по доверенности от 20.01.2018, Горкунова Ю.С. по доверенности от 26.03.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Петросова Вартана Гургеновича

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 21.02.2018 по делу N А53-23973/2017

по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Континент"

к индивидуальному предпринимателю Петросову Вартану Гургеновичу

о взыскании задолженности и неустойки,

принятое судьей Бирюковой В.С.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Континент" (далее - истец, управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Петросову Вартану Гургеновичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании 1032016,53 руб. задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, 58597,29 руб. неустойки (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2018 с ответчика в пользу истца взыскано 103216,53 руб. задолженности, 56707,05 руб. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Решение мотивированно тем, что нежилое помещение площадью 528, 2 кв.м., находящееся в собственности у предпринимателя, относится к зданию литер Б, которое, в свою очередь, является конструктивной частью многоквартирного дома N 247, литер А, А1 по адресу г. Таганрог, ул. Шило, поэтому ответчик не может быть освобожден от обязанности по участию в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома N 247, а также от оплаты расходов на общедомовые нужды.

Индивидуальный предприниматель Петросов Вартан Гургенович обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2018 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил обжалуемое решение отменить, полностью отказать в удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба мотивированна тем, что здание литер Б, в котором находится нежилое помещение ответчика, является самостоятельным объектом недвижимости. Площадь здания литер Б не включена в площадь МКД N 247 по ул. Шило в г. Таганроге. У помещения ответчика имеется собственный фундамент, собственные ограждающие стены, своя кровля, обособленные от жилого дома входы, свой адрес, свои коммуникации за исключением теплоснабжения, поставляемого посредством сетей МКД.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, тогда как представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Таганрог, ул.С.Шило, 247 на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 27.05.2015 г.

Ответчик является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. С. Шило, 247, строение 1.

Из представленного в материалы дела технического паспорта следует, что объект капитального строительства 1984 года постройки, расположенный по адресу: г.Таганрог, ул.С.Шило, 247, представляет собой комплекс зданий, состоящий из следующих строений: девятиэтажное кирпичное здание общежития на 537 мест (литер "А"), одноэтажное строение (литер "Б" строение 1), девятиэтажное кирпичное здание общежития на 1074 места (литер "А1").

Девятиэтажные здания в настоящее время имеют статус многоквартирных домов, а одноэтажная часть, расположенная между указанными многоквартирными домами поименовано как: "Учреждение" (литер "Б").

Согласно типового проекта N 164-80-4, разработанного институтом ЦНИИЭП учебных зданий, г. Москва, И-434, Дмитровское шоссе, 9, литер "Б" является по отношению к корпусу общежития блоком обслуживания.

При этом, как следует из схемы блокировки к указанному проекту, здания общежитий примыкали к блоку обслуживания боковыми стенами и имели сообщение между собой вследствие наличия дверных проемов в местах примыкания корпусов к блоку обслуживания.

Согласно представленному в материалы дела строительно-техническому заключению МУП "БТИ" N 946-12.17 от 26.12.2017 г., девятиэтажные многоквартирные жилые дома литер "А", литер "А1" и одноэтажное нежилое здание литер "Б", 1984 года постройки, расположены на одном земельном участке по адресу: г.Таганрог, ул.С.Шило, 247, имеют общую придомовую территорию, выполнены из одинакового строительного материала, в связи с чем, представляют собой единый архитектурный комплекс.

Нежилое здание литер "Б" имеет отдельные от жилых домов литер "А" и литер "А1" стены, собственные перекрытия и кровлю, обеспечено изолированным входом. Вместе с тем, указанные здания имеют общий фундамент и общие коммуникации, размещенные на технических этажах зданий.

Кроме того, как следует из описательной части заключения МУП "БТИ", в техническом этаже между зданиями ранее были предусмотрены дверные проемы, которые на момент обследования полностью заложены со стороны технического этажа литера "Б"; через кирпичную кладку проходит общедомовой трубопровод отопления и холодного водоснабжения.

Истец, считая, что здание литер Б является конструктивной частью многоквартирного дома N 247, литер А, А1, начислил ответчику, как собственнику нежилого помещения, плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, коммунальные услуги за период с июня 2015 г. по март 2017 г., которая составила 103216,53 руб.

Претензия с требованием об оплате образовавшейся задолженности, направленная истцом в адрес ответчика, оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением о взыскании задолженности и неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что здание литер Б, в котором находится нежилое помещение ответчика, является частью МКД N 247, литер А, А1, указанные здания образуют единый архитектурный комплекс, имеют общий фундамент и общие коммуникации, размещенные на технических этажах. На собственника такого помещения в силу норм статей 39, 158, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагается обязанность по несению расходов на содержание общего имущества.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ.

На основании ч.ч. 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, распоряжаться им любым способом.

В силу части 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 66 совместного Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу пункта 2 Постановления N 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пункту 3 Постановления N 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона (статьи 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации) обязан нести расходы на содержание общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Из материалов дел видно, что три здания, расположенные по адресу: г.Таганрог, ул.С.Шило, 247, были построены как единый архитектурный комплекс общежития. Спорное помещение расположено в здании, которое первоначально представляло собой блок обслуживания общежития. Блок обслуживания имел со зданиями общежития дверные проемы и общие коммуникации.

В настоящее время общежитие представляет собой многоквартирные жилые дома литер А, А1, а блок обслуживания общежития - здание литер Б с нежилыми помещениями.

Распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Таганрога N 1023 от 23.11.2017 нежилому помещению ответчика присвоен адрес: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 247, строение 1.

Таким образом, к предмету доказывания относится вопрос о том, входит ли здание литер Б в состав многоквартирного дома или является отдельным конструктивно обособленным объектом капитального строительства.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В соответствии с приведенными нормами и разъяснениями право общей долевой собственности возникает не на любое помещение, а лишь на помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания более одного помещения спорного здания.

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

В материалы дела ответчик представил техническое заключение ООО "Экспертно-консультационное бюро" N 3-РД от 15.01.2018, в котором эксперт пришел к выводу, что три объекта имеют независимые друг от друга строительные конструкции и могут представлять собой три независимых объекта. Здание литер Б имеет свой фундамент, крышу, свой отдельный вход, что подтверждается исследованиями и технической документацией, предоставленной МУП БТИ.

В постановлении от 15.04.2010 по делу N А53-22513/2009 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии доказательств того, что помещение предпринимателя имеет с жилым домом общее имущество.

ИП Петросовым В.Г. заключены самостоятельные договоры с энергоснабжающими организациями и организациями, предоставляющими коммунальные услуги.

Материалы настоящего дела свидетельствуют о том, что площадь нежилых помещений здания литер Б не включена в площадь помещений МКД, следовательно, не является их частью.

То обстоятельство, что три спорных объекта были построены как единый архитектурный комплекс, не умаляет того, что впоследствии нежилое помещение площадью 528,2 кв.м. было преобразовано для самостоятельного использования в предпринимательских целях, а поэтому не является частью МКД.

Согласно материалам дела здания литер А, А1, Б имеют общую систему теплоснабжения, однако факт поставки тепловой энергии в литер Б посредством коммуникаций МКД, не свидетельствует о том, что такое помещение должно относиться к общему имуществу домовладельцев.

Факт наличия общих коммуникаций не может влиять на правовой режим помещений, поскольку таковой обусловлен предназначением непосредственно самого помещения, а не того имущества, которое в нем расположено.

Здание литер Б в настоящее является обособленным объектном недвижимости, которое имеет собственный вход, адрес, отличный от адреса МКД, имеет отдельные коммуникации, за исключением сети теплоснабжения, ответчик оплачивает коммунальные услуги напрямую в ресурсоснабжающие организации.

Таким образом, здание ответчика располагается за пределами многоквартирного жилого дома, является отдельным конструктивно обособленным объектом капитального строительства, не является помещением, обслуживающим жилой дом, носит иной функциональный характер и не входит в состав многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска, поскольку судом первой инстанции сделаны выводы, несоответствующие обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2018 по делу N А53-23973/2017 отменить, в иске отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов