Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2018 г. N 10АП-4344/18

г. Москва

20 июня 2018 г.

Дело N А41-90020/17

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Ерёминой А.Г.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района МО: не явились, извещены;

от ООО "РАНТЕКТ-МФД": Кондрахина Е.Н., по доверенности от 01.08.2017;

от Администрации Одинцовского муниципального района МО: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района МО на решение Арбитражного суда Московской области от 01 февраля 2018 года по делу N А41-90020/17, принятое судьей Кузьминой О.А. по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района МО к ООО "РАНТЕКТ-МФД", третье лицо: Администрация Одинцовского муниципального района МО о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в суд с исковым заявлением к ООО "РАНТЕКТ-МФД" со следующими требованиями:

- взыскать с ООО "Рантект-МФД" (ОГРН 1025004070090 ИНН 5032074614) задолженность по арендной плате по договору аренды N 2383 от 10.12.2008 г. за период с 01.01.2017 года по 30.06.2017 года в сумме 1442 119 рублей 44 копейки, а также пени за период с 01.01.2017 года по 30.06.2017 г. в сумме 947 257 рублей 21 копейка, а всего 2 389 376 рублей 65 копеек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Одинцовского муниципального района Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01 февраля 2018 года по делу N А41-90020/17 в удовлетворении исковых требований Комитета отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

Представитель ООО "РАНТЕКТ-МФД" в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители истца и третьего лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, отзыв на апелляционную жалобу, заслушав представителя ответчика, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ООО "РАНТЕКТ-МФД" был заключен договор от 10.12.2008 N 2383, согласно которому истец обязался передать ответчику в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:43 площадью 2180 кв.м из земель населенных пунктов, по адресу: Московская область, г. Одинцово, мкрн N 2, д. 5/2, для жилищного строительства.

Из Приложения N 2 к договору аренды следует, что размер арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" и составляет 145 388 руб. 13 коп. в квартал.

Пунктом 5.2. договора аренды от 10.12.2008 г. N 2383 было предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 3.5 договора аренды было установлено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором.

Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.

12.01.2011 года Стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 10.12.2008 г. N 2383. В соответствии с этим дополнительным соглашением с "01" января 2011 года изменился размер арендной платы и стал составлять 28 846 руб. 85 коп. в квартал.

03.08.2011 года Стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 10.12.2008 г. N 2383, в соответствии с которым срок действия данного договора аренды был продлен до 14.12.2017 года.

С 01.01.2013 года в связи с изменением базового размера арендной платы вновь изменился размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.12.2008 г. N 2381.

Поэтому Комитетом по управлению муниципальным имуществом на период с 01 января 2013 года был произведен перерасчет размера арендной платы по договору аренды земельного участка, который стал составлять 623 682 руб. 91 коп. в квартал.

года представителем ООО "Рантект-МФД" было получено уведомление исх. 7.1.18/1251/3 об изменении с 01.01.2013 года размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.12.2008 г. N 2383.

Однако, ООО "Рантект-МФД" не согласилось с новым размером арендной платы и продолжило перечисление арендной платы в прежнем размере.

21.04.2014 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом направил в адрес ООО "Рандект-МФД" уведомление от 04.04.2014 г. исх. N 7.1.18/892/2 об изменении размера арендной платы.

Так, с 01.01.2014 г. размер арендной платы по договору аренды N 2383 от 10.12.2008 г. стал составлять 686 029 рублей 78 копеек в квартал.

20.04.2015 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом направил в адрес ООО "Рандект-МФД" дополнительное соглашение от 15.03.2015 г., в соответствии с которым с 01.01.2015 г. размер арендной платы изменился и стал составлять 721 059 рублей 72 копейки в квартал.

В связи с неисполнением со стороны ООО "Рантект-МФД" условий договора аренды N 2383 от 10.12.2008 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом неоднократно обращался в суд с исковыми заявлениями о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Однако, ООО "Рантект-МФД" не выполняет должным образом своих обязательств по внесению арендной платы в 2017 гг. В результате чего у Общества образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 года по 30.06.2017 годя в сумме 1 442 119 рублей 44 копейки.

Инициированный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, в связи с чем, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ).

Таким образом, обязательство арендатора производить оплату аренды возникает только в том случае, если арендодатель надлежащим образом исполнил условия договора аренды в части объекта аренды.

Судом первой инстанции установлено, что решением Арбитражного суда Московской области от 23.09.2008 по делу N А41-9251/08 на Администрацию Одинцовского муниципального района Московской области и истца возложена обязанность предоставить в аренду ООО "Рантект-МФД" земельные участки на период проектировании и строительства жилого дома корпус 5/2 в микрорайоне N 2 г. Одинцово Московской области.

Согласно условиям договора аренды земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:43 должен быть передан ответчику для жилищного строительства свободным от строений.

Каких-либо условий, предполагающих наличие на земельном участке объектов недвижимости при его передаче арендатору, договор аренды не содержит.

Отсутствуют такие указания и в приложенном к договору аренды кадастровом паспорте земельного участка.

Таким образом, из договора аренды N 2383 следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:43 должен быть передан ответчику свободным как фактически, так и юридически.

Однако при рассмотрении дела N А41-21583/17 Десятым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 18.09.2017 г. о взыскании с ООО "Рантект-МФД" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области задолженности по тому же договору аренды за предшествующие периоды - установлено следующее.

На дату передачи земельного участка (передаточный акт от 15.12.2008), на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030102:43 располагались два пятиэтажных многоквартирных дома: дом N 38, дом N 40 по улице Северная г. Одинцово.

Нахождение многоквартирного дома N 38 на спорном земельном участке до февраля 2013 было подтверждено Актом обследования здания кадастрового инженера от 26.03.2013.

Многоквартирный дом N 40 до настоящего времени располагается на спорном земельном участке и в нем проживают собственники квартир и наниматели.

В материалы настоящего дела представлены выписки из ЕГРН, свидетельствующие о том, что указанный дом является существующим, а помещения (квартиры) в данном доме на момент предъявления иска находятся в собственности третьих лиц.

Тот факт, что передаваемый в аренду земельный участок на момент его передачи ответчику не свободен, часть его занята существующим многоквартирным домом и принадлежит на праве собственности собственникам жилых помещений в указанном доме (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), был известен истцу как лицу, осуществляющему распоряжение соответствующим земельным участком.

Таким образом, истец передал в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:43, заведомо зная, что на нем располагается существующий многоквартирный дом и в части, занятой указанным домом, ответчик лишен возможности использовать земельный участок каким-либо образом.

Каких-либо обязательств по освобождению земельного участка от существующего дома и срокам такого освобождения договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком, не содержит. Условия договора аренды, указывают на передачу ответчику только свободных земельных участков и не содержат права истца взимать арендную плату в период нахождения участка во владении и пользовании жильцов многоквартирного дома.

В материалы дела также представлено экспертно-техническое заключение кадастрового инженера Гайдышева А.Н. от 29.11.2017, из которого усматривается следующее, что на дату проведения измерений имеются следующие объекты:

1) жилой многоквартирный дом 1964 года постройки с площадью застройки 293 кв. м;

2) придомовая территория многоквартирного дома 1964 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5337, сумма площадей которых составляет 492 кв. м;

3) часть строительной площадки, не занятая объектом незавершенного строительства, площадь которой составляет 631 кв. м;

4) объект незавершенного строительства, площадь которого составляет 764 кв. м.

Таким образом, свободная площадь в пределах земельного участка с кадастровым номером 50:20:030102:43 составляет 1395 кв. м, тогда как оставшаяся площадь 785 кв. м (293 x 492) на дату предъявлений иска занята чужой недвижимостью - жилим домом с придомовой территорией.

Материалами дела подтверждается факт неисполнения Арендодателем по договору от 10.12.2008 N 2383 обязательства по предоставлению Арендатору имущества (земельного участка) в аренду, свободного от объектов и прав третьих лиц, влекущего невозможность использования данного имущества арендатором в соответствии с условиями договора аренды и назначением арендуемого имущества (земельного участка), что также является основанием для освобождения арендатора от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Обстоятельства неисполнения арендодателем обязательства по передаче спорного земельного участка ответчику, ввиду нахождения данного земельного участка в законном владении и пользовании третьих лиц (жильцов (собственников) многоквартирного дома), также установлены вступившим в законную силу судебным актом от 18.09.2017 по делу N А41-21583/17.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает правомерным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы истца о том, что инвестиционный договор N 182/20-03 наделяет его правом взимать арендную плату за земельные участки под многоквартирными домами, также отклонены, поскольку указанным договором, как и условиями спорного договора аренды предусмотрена передача ответчику только свободных земельных участков.

Судом первой инстанции установлено, что свободная площадь в пределах земельного участка с кадастровым номером 50:20:030102:43 составляет 1395 кв. м (63,99% от общей площади участка).

При таких обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что невозможность пользования земельным участком по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется; апелляционная жалоба Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 01 февраля 2018 года по делу N А41-90020/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.В. Боровикова М.А. Немчинова