Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2018 г. N 17АП-6754/18

г. Пермь

21 июня 2018 г.

Дело N А60-7256/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июня 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Зелениной Т.Л., Макарова Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Балдиной А.С.,

при участии:

от ответчика - Андрейчик Е.В., представитель по доверенности, удостоверение адвоката,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Уральский сервис",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 марта 2018 года по делу N А60-7256/2018, принятое судьей Трухиным В.С.,

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Уральский сервис" (ОГРН 1026602316300, ИНН 6635006221)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Уральский сервис" (далее - общество "Уральский сервис", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.11.2001 N 3-426 за период с февраля 2014 года по апрель 2017 года в размере 999 125 руб. 36 коп., неустойки за период с 13.06.2017 по 05.12.2017 в размере 175 846 руб. 07 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.03.2018 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество "Уральский сервис" обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на отсутствие договорных отношений между сторонами, незаключенность договора аренды земельного участка от 15.11.2001 N 3-426, а также на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора. Указывает, что в рамках дела N А60-6169/2010 договор аренды был признан незаключенным, пользование неделимым участком являлось бездоговорным. Отмечает, что в адрес ответчика не поступали требования об оплате в связи с внедоговорным пользованием. По мнению ответчика, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, также считает, что предъявление иска из договора является злоупотреблением правом. Помимо изложенного, ответчик на согласен с расчетом задолженности, указывает на то, что при расчете применена неверная ставка арендной платы, а также кадастровая стоимость земельного участка. Отмечает, что общество "Уральский сервис" является собственником нежилого помещения (литер А), общей площадью 958,8 кв.м, кадастровый номер: 66:41:0303093:2460 (ранее присвоенный номер: 66-66-01/423/2011-468) и нежилого помещения (в строении литера Б), площадью 25,5 кв.м, кадастровый номер 66:41:0303093:2480, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крауля, 63; данные помещения использовались в качестве закусочной и склада, в настоящее время помещения не используются ввиду отсутствия денежных средств на расчетных счетах ООО "Уральский сервис". Со ссылкой на Постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП ответчик считает, что до 31.12.2014 подлежат применению ставки в размере 1,2% и 4% от кадастровой стоимости, начиная с 01.01.2015 - 1,5% и 5,4%. Также указывает, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.01.2014 по делу N А60-38550/2013 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303093:6, площадью 3090 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Крауля, 63, равная его рыночной стоимости по состоянию на 15.11.2012 в размере 8 831 899 руб. 80 коп. Ссылаясь на то, что в рамках названного дела ООО "Милосердие 98" обратилось с исковым заявлением 07.10.2013, ответчик полагает, что новая кадастровая стоимость подлежит применению с 2013 года, а не с даты вступления решения в законную силу, как рассчитано истцом.

От Администрации поступили письменные пояснения в порядке статьи 81 АПК РФ, истец считает договор аренды земельного участка от 15.11.2001 N 3-426 действующим, представил пояснения по порядку расчета доли земельного участка, исходя из даты государственной регистрации ответчиком права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на указанном участке. Также отмечает, что ставка арендной платы была согласована сторонами при заключении договора аренды. Истец просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Письменные пояснения истца приобщены апелляционным судом к материалам дела в порядке, предусмотренном статьей 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы.

Истец о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направил, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения материалов дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 15.11.2011 между администрацией (арендодатель) и обществом "Уральский сервис" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 3-426, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду неделимый земельный участок общей площадью 3090 кв.м, необходимый для обслуживания нежилого 2-этажного здания торгового центра (литер А) и здания склада (литер Б), расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крауля, 63, для эксплуатации обществом "Уральский сервис" помещений общественного питания и складских помещений, на срок с 01.03.2001 по 23.08.2004. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.11.2001 (л.д. 11-18).

Согласно пункту 2.1.1 договора размер арендной платы за землю для общества "Уральский сервис" определяется пропорционально площади помещений, находящихся в его пользовании, к общей площади помещений здания, расположенного на земельном участке, а именно: помещения общественного питания - 873/2676, складские помещения - 26/80.

В пункте 3.3 договора предусмотрено, что срок его действия подлежит изменению дополнительным соглашением.

Договор прекращает свое действие по истечении срока его действия, если ко дню истечения его срока не будет достигнуто соглашение о его пролонгации, а также по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством и настоящим договором (пункт 9.4 договора).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору и наличие задолженности послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности наличия задолженности по арендной плате и отсутствия доказательств уплаты долга, а также наличия оснований для взыскания неустойки.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А60-6169/2010 администрации было отказано в иске о взыскании с общества "Уральский сервис" задолженности по договору аренды земельного участка, пени за просрочку внесения арендной платы. При рассмотрении указанного дела установлено, что договор аренды прекратил действие по истечении установленного срока.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По расчету истца сумма задолженности по арендной плате за период с февраля 2014 года по апрель 2017 года составила 999 125 руб. 36 коп.

Факт использования ответчиком земельного участка подтвержден материалами настоящего дела и ответчиком не оспаривается. Доказательств возврата арендуемого имущества арендодателю, а также внесения ответчиком платы за пользование участком в спорный период в материалы дела не представлено.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды от 15.11.2001 N 3-426 за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

Истцом исчислена неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 13.06.2017 по 05.12.2017 в размере 175 846 руб. 07 коп.

Установив, что ответчик является лицом, обязанным вносить арендную плату за пользование земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, на условиях заключенного договора аренды земельного участка, и отсутствуют доказательства исполнения указанной обязанности, суд первой инстанции пришел к правильным выводам об обоснованности требования Администрации, взыскав с ответчика задолженность по арендной плате и неустойку в заявленном размере.

Доводы апелляционной жалобы, изложенные в обоснование позиции касательно неправомерного исчисления размера арендной платы, судом апелляционной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном толковании норм права.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как указано в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", этим же постановлением утверждены ставки арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования участка, в том числе и в отношении участков, расположенных на территории МО "Город Екатеринбург".

В силу пункта 5 Положения, если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:

АП =	КС x Д x СтАП x ПК x Ку	, где
	100

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусмотренных прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.

В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Согласно кадастровому паспорту площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303093:6 составляет 3090 кв.м, общая площадь объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, составляет 2756 кв.м, площадь принадлежащих ответчику объектов недвижимости 958,8 кв.м (дата регистрации 20.07.2011) и 25,5 кв.м (дата регистрации 05.04.2011).

Таким образом, расчет арендной платы произведен истцом верно, исходя из размера доли принадлежащих ответчику объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 29.01.2014 по делу N А60-38550/2013 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303093:6, площадью 3090 кв.м признана равной его рыночной стоимости в размере 8 831 899 руб. 80 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу правил пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Таким образом, правовым последствием пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу судебного акта у кадастрового органа возникает обязанность внести в государственный кадастр недвижимости установленную судебным актом кадастровую стоимость земельного участка. С этого момента рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться в новом, измененном виде. Изменение кадастровой стоимости направлено на будущее время. Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый, определенный судом размер может применяться не ранее вступления суда по соответствующему иску.

Как видно из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 66:41:0303093:6. Площадь участка 3090 кв.м; категория земель - "земли населенных пунктов"; разрешенное использование - "для размещения объектов общественного питания"; кадастровая стоимость - 8 831 899 руб. Указанные изменения учтены арендодателем при расчете арендной платы, что усматривается из материалов дела.

Вопреки доводам жалобы, при расчете арендной платы истцом правомерно применена ставка, установленная для земельных участков под сооружениями общественного питания, установленная Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, что соответствует условиям договора и разрешенному использованию земельного участка.

Довод апелляционной жалобы ответчика о незаключенности договора аренды подлежит отклонению, поскольку опровергается материалами дела, в том числе с учетом обстоятельств, установленных по делу N А60-6169/2010, при этом апелляционная жалоба, не содержит доводов, опровергающих фактическое использование, переданного обществу земельного участка.

Довод апеллянта о нарушении истцом досудебного порядка урегулирования спора противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам. Соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора подтверждается требованием Администрации об оплате задолженности от 28.04.2017 N 2231, которое было направлено посредством почтового отправления ответчику, в доказательство чего представлен список внутренних почтовых отправлений от 03.05.2017 и почтовая квитанция об оплате почтового отправления от 03.05.2017.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 марта 2018 года по делу N А60-7256/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Т.Л. Зеленина Т.В. Макаров